石市自住型高端住宅需求火热

　　国五条细则出台以来，二手房交易按差额20%缴纳个人所得税的政策从来都没有淡出人们的视线。这一政策带给市场的预期并未消除。不但首套房和二套房刚需购房者纷纷出手，不断刷新历史成交记录，高端住宅购买者也由二手房市场转向一手房，促进一手房市场火热销售。同时，受政策影响，国内大牌房企纷纷改变销售策略，将大幅减少高端住宅产品份额，这意味着，高端住宅也将和别墅一样，成为稀缺品。

　　1.自住型高端需求火热

　　“我今年已经快40岁了，不想再换房折腾了，就想找一个居住舒适，环境、交通、物业和购物均理想的住房，犒劳一下打拼了这么多年疲惫的身体。”在西美70后院精装房开盘当日，事业小有成绩的赵坤诚恳地向记者说道。

　　事实证明，在省会石家庄，高端住宅需求并不缺乏。“虽然经过恒大、万达等品牌房企的多次开盘纳客，但是越来越多的人发现，高端需求并不是越来越少，反而是越来越多。”一位多年从事房地产行业的资深人士感慨。

　　自2012年以来，省会众多高端楼盘相继上市，一度提升了省会的住宅均价。今年开年，品牌楼盘和明星楼盘继续加推房源入市，均取得了不错的成绩。

　　据裕华区东南位置一个高端楼盘负责人介绍，今年一开年，每平方米单价八千多的房源即出现“推一套卖一套”的热销场景，即使在其调整销售策略将单价提升至每平方米九千多元以后，这种情况仍然存在。“这反映了市场需求，高端住宅需求已经由投资型向自住型转化。”“在政策调控之下，投资类需求的确受到了抑制，然而自住需求却一直在释放。”路劲地产集团河北公司副总经理杨凤英同样认为，高端住宅需求并不缺乏，甚至超过了开发商的预期。

　　针对高端住宅需求的变动，开发企业也逐渐适应市场需求，调整产品业态。“高端住宅并不意味着大面积，满足购房者居住需求的合适房源才能称得上高端。”在大户型和精装豪宅日渐成熟之际，小户型的高端住宅也不断带给购房者惊喜。“随着家庭裂变速度加快以及年轻人生活方式的改变，小户型精品住宅同样具有很大的需求空间。”石家庄市房地产业协会副会长兼秘书长李水源曾经在分析市场动向时，向开发企业提醒道。

　　同时，在精英道路上奋斗的人群，对居住品质有较高要求，也越来越青睐于高端住宅的小户型。“省会市场中，高端住宅产品的多样化说明开发企业越来越用心于为购房者提供更加舒适的住房，高端住宅的多样化对于提升城市精神面貌起到非常重要的作用。”

　　2.房企或调整产品结构减少高端住宅供给

　　需求决定市场。在业内人士看来，虽然高端住宅面向人群为社会精英，但是这些人群范围的不断扩大，对高端市场的扩大是利好消息。“自住宅产品推出以来，人们的需求就不断从解决基本的住房需求逐步向更高的需求升级换代。随着居民收入不断提高，改善型需求对居住环境的要求越来越高，市场对高端住房的需求也逐步凸显出来。”国仕山副总经理苏凤彦在接受本报记者采访时说道。

　　短期来看，虽然受新国五条政策影响，房企纷纷作出相应对策和调整，但高端住宅一手房市场将受到政策利好影响。同策咨询研究中心总监张宏伟认为，从新“国五条”及各地方政府版细则发布之后影响来看，新国五条细则发布前的二手市场“过户潮”就是为了规避20%个税的征收，发布以后二手房市场成交受到了一定的影响，当前几乎进入市场冷冻期。但是，这并不影响整体房地产市场的热度。

　　对于高端住宅产品来说，受政策影响，更多需求反而转向了一手市场。据记者观察，一些定位高端的二手房由于项目规划理念超前、周边配套设施完善，物业管理水平高，口碑效应不断提升，虽然价格在二手房市场中涨幅较高，但流通速度快，二手市场高端需求旺盛。不过，正是受到高端住宅后期升值空间较大的影响，为避免差额20%个税的支出，更多高端需求转入了一手市场。

　　而同时，受高端住房回款速度慢和销售压力大的影响，一线城市中的大型房企，已经开始调整自己的销售策略。在北京国五条细则出台后，提高二套房首付比例的政策将影响改善型需求，据悉，北京保利在2013年将调整产品结构应对市场变化，其中重要一点即是大幅度减少高端住房的份额。数据显示，2012年北京保利地产推出产品中，近80-90%为高端住宅，而今年，其减少了近25%的高端产品份额。

　　据记者了解，今年石家庄市场上加推的高端住宅产品多为去年甚至几年前即开始面市的精品楼盘，而新产品的高端住宅尚未见推盘入市的动作。相对于刚需产品来说，高端住宅产品并不是靠去化速度取胜。虽然石家庄本土企业尚未出现明显调整倾向，然而丰富产品形式已经是每个开发企业在应对市场变化所采取的有效手段。“在形势相对严峻的情况下，调整高端住宅产品份额则意味着高端住宅产品将成为稀缺产品。”业内人士分析。

　　3.未来高端住宅更注重居住需求

　　不管高端住宅市场如何变化，不断满足精英阶层的住宅需求，才是开发企业成功去化和生存的法宝。“虽然社会大众居住的理念在不断变化和更新中，但在自身具备经济能力的前提下，对生活空间的无限向往，是人类追求幸福生活的重要表现。合理的、舒适的、人性化的户型设计，能带给人居住的愉悦感和满足感，这也是我们的客户锲而不舍改变居所的最终居住需求。”路劲地产河北分公司副总经理杨凤英认为，高端住宅未来的发展趋势，不能求大求奢华，而是要满足购房者的居住诉求。“近两年来市场上豪宅产品不断推出，本地开发企业加上国内知名开发企业的进驻，抢占省会豪宅市场，同时让豪宅需求者选择性加大。”石家庄市德鸿房地产开发有限公司副总经理廖孝青认为，在未来的房地产市场发展的过程中，随着人们日益增长的经济水平，对生活品质的要求也会逐渐加大，高端住宅的需求份额还会越来越大，对产品多元化和附加值的需求也会增大，对物业管理，生活配套的要求也会明显增强，只有开发企业将产品真正地做到“豪宅”的程度，才会在市场中占据一席之地。

关键词：石家庄,自住型,住宅