切莫让二手房交易变成“剪羊毛”

　　此次新政也很可能会转嫁成本，在客观上推升二手房房价。而随着二手房买卖意愿的降低，也会将一部分刚需购房者推向新房市场，进而加剧供需矛盾，进而带动新房价格的进一步上涨。

　　半个月前，“国五条”甫一亮相，便引发楼市各种揣测，6天前，相关实施细则紧随其后，政策力度远超市场预期和公众想象，其中“二手房转让所得的20%计征个人所得税”被网友称之为“史上最严肃举措”，引起格外关注。

　　对于房产增值征收20%的个税，其实只算是“旧政重提”，早在2006年就已出台，鉴于各种产权的房产评估难度较大，最终此政和二手房销售总额1%缴纳个税并存，淡出楼市，使这招“撒手锏”一直未得到有效执行。

　　而此次细则强调“依法严格执行”，足以可见中央对重拾此政并坚持调控的决心。

　　当然新政也是把“双刃剑”，这样的税收政策一定会增加二手房交易成本，有效抑制楼市投资投机行为，更关键的是会对市场预期产生影响。但是，当这记沉闷的“重拳”打在炒房者脸上时，也难免会误伤到一批刚需购房群体。

　　按目前二手房交易的实际操作来看，卖家一般会报出“净落价”，契税、个税、交易税等费用则由买方承担。此次新政也很可能会转嫁成本，在客观上推升二手房房价。而随着二手房买卖意愿的降低，也会将一部分刚需购房者推向新房市场，进而加剧供需矛盾，进而带动新房价格的进一步上涨。

　　这种刚需客户被动被“剪羊毛”的历史亟待改善。

　　单纯看这一则政策，很难对楼市调控的效果妄下评论。为此，笔者认为，“20%个税”只是整个政策环节中的一步，可以称之为铺垫政策，接下来应该会出台房产税，做到在交易和保有环节都征税。在加之新政细则中的信贷政策、房价控制、联机备案等“组合拳”，辅以未来可能会出台的土地空置税、取消预售等后续政策，调控的有效性将值得期待！

　　对于“20%个税”，笔者建议，在具体执行环节还应遵循价值规律，仔细斟酌，比如考虑“时间价值”，因为在长期通胀因素下，房屋所得理应修正为实际价值，“时间价值”是每笔投资应该且必须获得的补偿。

　　另外，笔者提醒，“各类房产原值评估”也将是一项浩大的工程，这些问题不解决，二手房交易所得征收20%个税或再次面临“执行难”。

关键词：二手房|房价