二手房调控：利好三月新盘

　　二手房交易成本的提高,将部分购房者推向新房市场，给三月上市的刚改楼盘带来机会。

　　“末班车”效应释放二手房市场或快速降温

　　3月1日晚上，张小姐突然接到了二手房中介人员打来的电话，说新国五条细则出台，按照细则，自己要买的二手房有可能要多交50万元。因为按照20%缴纳个人所得税计算，卖家需缴纳的50多万元税金，要由张小姐来承担。中介打来电话就是催促张小姐赶紧完成所有手续，争取赶在细则实施前完成过户。

　　对于按照20%缴纳个人所得税，市场反应为何如此强烈？根据此前规定，“普通住宅按照房屋成交价的1%或转让所得20%计征；非普通住宅按照房屋成交价的2%或转让所得的20%计征；自有住房如满5年且为个人唯一住房的可免征个人所得税。”以一套买入价100万元的房屋为例，如果卖出价为150万元，则按照此前规定需缴纳1-2万元个税，而按照新国五条细则，则需缴纳10万元，两者差距明显，由此，二手房交易增加的成本也非常可观。

　　事实上，新政出台后，各地房产交易中心都出现了人满为患的现象，赶来加急过户的购房者络绎不绝。

　　根据上海中原地产300家门店反馈，最近二手成交活跃，很多客户都想搭“末班车”，在细则出台之前搞定交易，免去高昂的税费。

　　同时，大幅提高的二手房交易成本，或使二手房市场遭受重创。中原集团研究中心预计：3月，排除政策末班车影响后的成交量将会大幅回落，而二手房价格上涨势头亦会止步。

　　克尔瑞评论员杨晨青也表示，“因税费而涨价之后的二手房源恐怕更加无人问津，以此来看，二手房市场热度在本次新政后将快速降温。”

　　购房成本加重刚需转投新盘

　　目前，从新国五条细则推出的影响来看，对于投资投机需求的调控增强。同时，也有业内人士表示，由于供求不平衡，购房者多处于“弱势”一方，多增加的交易税负或转嫁购房者，刚性需求可能被“误伤”。

　　二手房交易所得税从严征收的细则，对于新上海人李先生来说，多少有些无奈。李先生在上海打拼已有些时日，好不容易攒了些钱，准备买房子。“我的选择范围比较小，目标锁定在一些上世纪九十年代的小户型老公房上，本打算再凑点钱，就买房子付首付了，但现在看来，希望变得有些渺茫。”

　　对于李先生而言，在短时间内买到二手房并无可能，但等细则实施后，面对可能十几万元、甚而二十几万元的卖方所得税转嫁，李先生觉得原来的买房计划已不再现实，他现在开始着重考察郊区的轨交新盘。

　　根据上海中原研究咨询部数据，上海二手市场中使用二套房贷客户比例为7%。由此可推断，在二手房交易中，刚需客大量存在。而此次新规明显提高的卖方成本，继续向买方转移的可能性较大，对此，中国指数研究院分析人士表示，这一政策短期内可能会造成：首先，二手房交易成本和购房者负担进一步加重，将在短期内大大影响市场交易量；其次，购房者趋向新房，可能在未来加剧新房价格的上涨。

　　市场反应强烈专家呼吁差别化对待

　　在细则对于个税的从严执行中，满五年且唯一的住房成为市场关注的焦点。之前有规定，“自有住房如满5年且为个人唯一住房的可免征个人所得税”。涉及这部分房源买卖的群体大多对于房子都有较为刚性的需求，而从目前的信息来看，细则并未对此有更具体的说明。

　　对此，财政部财科所所长贾康就曾在接受相关媒体采访时表示，“20%个税政策的实施细则应该尽早清晰化。”对刚需、改善性需求的购房者应该实行“定向宽松”，不同城市附加上不同政策，避免在楼市调控中“误伤”刚需。

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭也认为，“针对个人所得税，该尽快给出明确的、具体的说法，应充分考虑到差别化对待，保护换房者利益”。

　　“目前的细则效果在供不应求和供过于求的市场中会表现出两种走向”，上海中原地产研究咨询部总监宋会雍如是称。同时，他还称，“一手房市场则相对无碍，并有望从中获益，迎来大量从二手市场转出的购房者。”

　　但也有分析认为，本次调控对市场最主要的影响在于市场预期的转向，如果二手房市场陷入冷清，其情绪波动一定会传导至一手房，从而导致购房者预期受抑，带来市场的波动。

　　截至笔者截稿前的消息，住建部副部长齐骥近日表示，针对新的国务院调控的文件，一个星期内会有详细的信息解读。而各地方的调控目标需要各地方政府制定并发布，预计三月底地方政府细则将会出台。

关键词：二手房,调控