石家庄有关商品房预售资金监管，你想知道的在这里

　　四个体系、五大亮点、四个影响读懂《石家庄市新建商品房预售资金监管办法》

　　有关商品房预售资金监管，你想知道的在这里

　　专访《石家庄市新建商品房预售资金监管办法》起草人，第十二届市政协委员，北京德和衡(石家庄)律师事务所(筹)副主任，河北省政府法制专家库专家

　　早在2010年5月，石家庄就已经对开发商的预售资金实行了监管，当时所采用的方式是银行监管，如今五年有效期已过，加之由于政府没有进行实质监管，因此监管效果一般。至此石家庄一直没有可行性的监管细则。从全国范围来看，省会城市对开发商的预售资金都已进行了监管，但石家庄却没有具体的监管细则，因此市住建局带头起草了本次预售资金的监管办法。

　　四个体系

　　对于具体的监管方式大概可分为四种，第一种是以天津为代表的政府实行监管，第二种是以重庆为代表的政府和监理会共同监管，第三种是济南为代表的政府和担保公司共同监管，再一种就是以南京为代表的银行监管。本次石家庄市出台的《石家庄市新建商品房预售资金监管办法》(以下简称《办法》)借鉴了天津的监管办法，同样采取政府直接监管。

　　整个体系包括四部分内容，包括石家庄市新建商品房预售资金监管办法、石家庄市新建商品房预售资金监管实施细则、石家庄市新建商品房预售资金监管合作协议还有石家庄市新建商品房预售资金监管协议。

　　五大亮点

　　亮点一：政府主导监管、银行配合

　　《石家庄市新建商品房预售资金监管办法》采用的是政府主导直接监管，并由银行配合。具体执行的主管部门为是住建局，市房产交易中心是新建商品房预售资金的日常监管机构，负责新建商品房预售资金的日常监督管理工作。不再像原来由市场进行监管。银行只有一个收款账户，监管资金随着开发商工程进度由政府进行拨款，银行需按政府指示进行放款。

　　亮点二：监管资金分为重点监管和非重点监管

　　重点资金占40%，主要用于项目的建安费用，包括地下、地上，保证项目达到交房的标准；非重点监管资金占60%，包括开发商进行还贷及其他支出。在签三方协议的时候，就会明确开发商的重点监管资金和非重点监管资金的具体数额，系统自动分成40%和60%。资金的用途不同，所采取的监管方式也不同。其中重点监管资金的拨付又会按照具体的工程节点进行放款。

　　亮点三：实行全程监管

　　全程监管从取得预售许可证一直到完成首次登记，办理预售许可证之前需签订三方协议，明确监管账户后发放预售许可证，同时明确监管银行，收款后直接进如监管账户，随后一直到完成首次登记将撤销监管。

　　亮点四：实行全部监管

　　主要是指全部资金。开发商有了预售许可证以后收钱，购房人所付的首付款及银行的按揭等全部资金都将纳入监管账户，随后开发商不能再自行收取，违规将负相关责任。

　　亮点五：违规将负法律责任

　　如未能按监管办法实施，作为银行一方将被取消监管资格，开发商一方再自行收取资金将暂停监管资金的放款，同时进行整改。目前，石家庄市不少银行都已开始重视本项工作的进行，未来将会成为银行利润的一个突破口。

　　四个影响

　　影响一：对开发商销售

　　该监管办法实施以后，不允许开发商再有违规销售，如之前办卡五万抵十万，这种方式以后会越来越少，尤其是认购的方式将会减少，对开发商销售有一定的影响。

　　影响二：对业主购房

　　对业主购房将会产生影响，保护业主的购房权益，培养业主的买房意识，业主在以后购房时会首先看开发商的预售许可证，看开发商的监管账户，在这种情况下，业主的维权意识将会增强。

　　影响三：对开发商融资

　　对开发的预售资金实行监管，将会直接影响开发的融资。很多开发商在进行项目建设前由于资金缺乏借了很多资金，甚至是通过民间借贷，这些的还款来源都是卖了房子后进行偿还。但是进行监管后，开发商将不能自由使用收取的购房人资金，这样的话前期融资就要考虑自身的偿还能力。

　　影响四：对房地产市场价格

　　监管办法的实施将会对房价起到一定的稳定作用，平抑市场价格。之前市场上经常会出现捂盘惜售的情形，等着市场价格高的时候出手，在预售资金实行监管后，项目将会封闭运行，只能根据自己的资金需求调整，因此以前捂盘惜售的情形将会减少。总体来说，将会规范石家庄房地产市场秩序。

关键词：石家庄,预售,资金监管