租金下滑 “冷空气”吹进租赁市场

　　10月前后，全国多地陆续出台楼市调控政策，至本月初，这些调控政策在新房与二手房市场已经相继发威，京城的新房、二手房成交量纷纷进入谷底，都创下了春节后的新低。

　　在这样的背景下，出现了部分多房业主转售为租的情况，新租房源的数量明显增加，加上冬季租房淡季的到来，使得房租市场也出现了明显地调整，租金价格持续走低。

　　租金下降租房处于淡季

　　楼市调控的冷风让新房、二手房进入“冬歇期”后，也开始波及租房市场。

　　上周末，在昌平区天通苑南路的一家房产中介店内，北京青年报记者以租房者身份调查时发现，整个店铺内都十分冷清，十几名中介员工坐在工位上不停地打着电话介绍房源，半个小时内，并未有客户上门。一位房产经纪人告诉北青报记者，现在无论买卖还是租赁，都是淡季，要到年后才能有所回暖。

　　随后，北青报记者又来到位于立水桥北站地铁不远的一家“我爱我家”中介机构，负责租房的一位经纪人向记者介绍，区域内两居室主要是明天第一城、溪城家园、佳运园等小区，整租的均价在5000元/套左右，合租的话，价格大概在2500元到3000元一间屋。在记者表示太贵想再看看以后，该经纪人表示，“因为现在是淡季，租金价格已经下跌过了。以前合租3000都找不到房子，现在2500左右甚至能找到南向大主卧，而整租的话调控前都是5000元/套，现在聊得好，4500元左右就能租下来。”

　　此外，随后探访的几家中介门店都表示，房租价格已经有所下跌了，因为临近元旦和春节，很多出租的房子都面临到期退房，而不少人准备回老家过完年再去找房子租，因此这批到期的房子租金都比较合算。

　　统计数据也印证了中介经纪人的说法。据伟业我爱我家集团市场研究院统计，2016年10月，北京区域通过我爱我家达成的住宅租赁交易量环比9月同期下降了15.4%，月租金为4412元/套，均价环比9月下滑了3.8%，自7月以来已是连续三个月下滑。

　　对此，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，历年7月都是北京的暑期租赁高峰，租金价格通常属于年内最高，之后，8-10月逐渐走低，年底则趋稳。他表示，四季度直到第二年春季租赁旺季来临之前，为北京的租赁淡季，租房市场的主力人群则为换租人群和买卖市场置业升级的过渡性租房人群。

　　调控后出租房源增加

　　造成租金下滑的因素除了传统淡季以外，出租房源的增加也是重要因素。尤其是楼市执行更严格的调控后，新房、二手房成交遭遇“腰斩”，不少多房户选择将房子出租。

　　小陈是中原地产的一位租赁经纪人，进入10月后，他的工作要比以往都要忙碌一些，原因不是租房的房客多了，而是挂牌出租的房子突然增加，“要比9月新增了两三成。”

　　之所以突然出现租房挂牌量的增多，在小陈看来，与楼市9·30调控有重要关系。他表示，在与房主接触中发现，不少人都是因为遭遇调控，房子卖不到理想的价位，但又急于出手，于是便先出租，等待楼市回暖。“我11月刚接待的客户，一半以上都是这类情况。既然卖不了高价，又不急于用钱，就将房子出租。”

　　对此，胡景晖表示，总的说来，租赁市场还是有着它自身的规律，影响房主调整租金的主要因素还是租赁市场的需求状况、房屋所在区域的交通状况以及房屋本身的装修及配套设施等等。9·30新政并非针对租赁市场，所以影响有限。但另一方面，确实使得买卖市场降温，一定程度上对租赁市场带来了溢出效应，部分业主由售转租，客观上增加了租赁房源。

　　北京南城租金相对较低

　　不难发现，租赁市场也跟随楼市新政出现了调整，房租的止涨下滑，让租房有了更多的选择。

　　根据伟业我爱我家集团数据统计显示，目前，北京东南西北四个方向中，东、北、西三个方向的整体租金更高，南部相对较低，尤其是在四环以内，南部丰台区的租金价格较其他区域低出不少。

　　以10月份精装修的两居室为例，国贸、大望路等东三四环区域平均每套房的月租金价格在1万元左右，呼家楼区域也在4500元/套左右；北三四环之间的惠新、花园路、安贞西等区域的月租金价格在5000-6000元/套左右；西三四环间的万寿路、定慧寺、六里桥等区域的月租金价格在4500-5500元/套左右，南三四环间的宋家庄、角门等区域则在4000元/套左右，远低于平均值。

　　除此之外，四五环间也是南城的租金价格相对较低。还是以10月份精装修的两居室为例，东四五环间的四惠、青年路区域价格在5500-6000元/套左右；北四五环间的亚运村、大屯区域价格在5000-6000元/套左右；西四五环间稍低，玉泉路、青塔、鲁谷区域价格在4000-4500元/套左右；而南四五环间的旧宫、南苑等区域的租金价格则仅有3000元/套左右。

　　对此，业内人士表示，目前北京的南部地区，尤其是丰台区的不少区域租金价格相比北京的其他三个方向是较低的。这主要是因为南城经济发展的成熟度相比北京其他三个方向略有不足，其房地产开发、教育、医疗、购物等相关配套，交通出行的便捷度还赶不上北京其他三个方向，所以租金价格整体也相对较低。

　　业内称远郊地铁旁租房性价比更高

　　而对于如何选择租赁区域，胡景晖建议到，南城及邻近地铁的远郊区性价比更高。

　　整体来看，北京目前租赁价格较低的区域基本都在五环附近及以外，数据显示，北五环的天通苑10月租金均价在3300元/套左右。东五环外从双桥、定福庄到通州北苑、果园、梨园、北关环岛基本都在3000-3500元/套之间。这些区域也是租赁最为密集的区域

　　胡景晖认为，由于地铁是北京租赁人群的主要通勤方式，所以地铁的发展对北京租赁市场的影响最大，主要的租赁区域也都集中在地铁沿线。当然，房屋本身的装修配套以及周围的生活配套也对租金有重要影响。

　　从五环内来看，北京南部区域的租赁价格相比而言是较低的。五环外北部、东部由于地铁发展较早，小区更成熟，所以目前也聚集了大量的租赁人群，但北部的租赁价格相对更低。如今，南部区域因地铁的贯通也在逐步发展。总的说来，在远郊的一些新兴区域，小区开发成熟度高、周边配套较为完善，租金相对更低，地铁通勤也较为方便，其租赁的性价比相比五环内的很多区域反而更高。

关键词：租金,租赁市场