房地产企业负债率上升 业内预警后续融资风险

　　2016年上半年，在楼市回暖、房企非理性购地的推动下，土地市场再度创造历史，而造就这个结果的原因则是利好政策催热市场，宽松政策带来低廉的融资成本。正因如此，房企大量融资，负债率大幅升高。业内人士表示，在此背景下，应警惕土地价格推高房价带来的高杠杆和泡沫风险。

　　数据显示，截至6月22日，今年以来房地产业发债规模超过4500亿元。其中5月，A股市场共7家房企发行了公司债，发行规模为180亿元，环比增长159%。值得注意的是，在发债规模上涨的同时，发债成本也在上调。其中A股市场上市房企公司债的票面平均利率为6.16%，相比4月增加了0.9个百分点。

　　“观察今年1-5月公司债的票面利率，除2月份略偏低外，其余月份总体上呈现利率上升的态势，这也暗示着目前上市房企的直接融资成本正在加大。”易居智库研究总监严跃进说。

　　“对发债凶猛房企来说，需要警惕的是相应的偿债压力和风险。对A股上市房企公司债的发行数据进行分析，可以看出5月发债成本略有上升，这和近期投资者对房企大规模融资等持谨慎态度有关，同时也暗示了房企直接融资成本有上升趋势。”严跃进指出。

　　而在加大发债力度的背景下，房企负债率大幅上升。中国房地产协会此前发布的《2016中国房地产上市公司测评研究报告》显示，房企净资产收益率和总资产利润率均值两项指标却继续下滑，处于从2009年以来的最低点。同时，房企净负债率均值为96.09%，比2014年上升7.23个百分点，再创历史新高。

　　在全联房地产商会秘书长宁高伟看来，房企这种“先占坑”的行为可以视为是用时间换空间，而解套的机会就在于房价继续上涨，间接则造成企业负债率居高不下。

　　中原地产市场总监张大伟表示，全国在一二线城市出现地王潮的根本原因还是资金潮下的资产慌。

　　的确，对于房企来说购地已到非理性地步。截至日前，北京历史累计土地出让经营性用地楼面价超过3万的地块合计有59宗，这59宗地王合计土地出让金为1919.38亿，而截至2016年6月16日，销售额只有224.8亿。

　　张大伟表示，从地王的平均成本价看，楼面价平均高达3.8万，按照基本成本测算，销售价格需要在6万左右。而目前北京的房价销售均价在3.5万左右，这部分地王入市的难度依然非常大。而如果按照目前市场正常的销售利润，这部分地王的总货值预期将在3800亿，224亿的销售额，目前来看，只相当于一年的资金成本，酝酿巨大的市场风险。

　　中金研究中心表示，预计2016年下半年中国房地产市场周期将步入拐点，提前进入下行阶段，四季度更是会随着新房供应的增加，迎来供过于求状态。同时警惕因宏观经济超预期下行，流动性回收超预期风险。