7月32个新盘入市 中端项目单价冲上5万元每平米

　　2016年上半年即将过去，面临年中考的开发商，在6月明显加快了推盘节奏，试图抓紧上半年的尾巴为年中业绩冲刺。按照以往的经验，冲刺过后市场将恢复平静，楼市供需总会在7月双双陷入萎靡。但今年的情况却有点特殊，由于上半年商住楼的火爆，楼市成交中商住楼和豪宅成为最受关注的两极，成交占比也一直居高不下，长时间将刚需盘、改善盘等传统的住宅项目牢牢压制。

　　但近来，由于商住限购预期的不断增强，商住项目从7月开始明显乏力，压抑了许久的普通住宅项目再次粉墨登场，成为楼市主力。根据亚豪机构统计数据显示，7月北京市将有32个新盘项目入市，其中除了3个商住楼以外，均为普通住宅和别墅产品。

　　　7月32个项目入市29个为住宅产品

　　上周是上半年楼市冲刺的最后机会，多个新盘选择在上周末开盘。数据显示，上周末共有12个新盘入市，其中包括冠城大通百旺府、江南府、强佑·府学上院等5个普宅项目，以及首开·中晟广场、长安太和、万科中央城等7个商住项目。基于商住限购预期，商住类产品仍然占据了目前供应的主力，其中首开·中晟广场、首开熙悦湾等为近期频频加推，而福佳·蜜码空间、启迪香山则是新盘紧急入市。

　　但随着7月份的到来，商住楼的春天很可能告一段落。根据亚豪君岳会统计数据显示，7月北京住宅市场预计将有32个项目入市，其中包括金地华著、中国铁建·花语金郡等在内的8个纯新盘，以及包括华润·萬橡府、长阳光和作用等在内的24个老项目后期。

　　不难看出，在这32个项目当中，商住仅有3席，其余均为普宅与别墅项目。亚豪机构副总经理高姗认为，受到商住限购传言的影响，商住类项目纷纷抢在6月入市，以规避未来可能会出现的政策风险，而7月份则是业内预测限购出台的时间点，因此大量商住项目对于7月尚未有推新计划，而是选择“相机而动”。而对于普宅项目来说，商住限购无疑是一个“好消息”，尤其是对于郊区项目而言，商住类产品客源与其有较多重合，商住限购之后部分客源将回流郊区商品住宅市场。因此大量郊区项目纷纷整装入市，抢收客源，这其中不乏长阳光和作用、水墨林溪、浅山香邑、中加悦府等这类久未入市的老项目。

　　此外，7月份新盘数量再次站上30的关口，也是从今年3月楼市进入销售季以来，连续第五个月新盘开盘量维持在30以上，但最高也没有高过34个新盘。

　　中端项目纷纷冲上5万元/平方米

　　而在新盘价格方面，多个中端项目冲上了5万元/平方米以上的售价。像上周开盘的映月台逸墅单价更是高达8万元/平方米。亚豪机构副总经理任启鑫认为，这些中高端项目一部分本身即“地王”项目，另一部分则是受到“地王好邻居”的推动，价格均出现大幅上涨。其中强佑·府学上院上期销售均价仅45000元/平方米，而此次入市价格已上涨至65000元/平方米，涨幅高达44%。

　　即便如此，强佑·府学上院上周开盘当天仍旧挤满了购房人。据北京青年报记者了解，本次共推出房源80套，主推的户型是120-149平方米的两居和三居，均价为65000元/平方米，精装修交房。开盘当天，推出的80套房源便全部售罄，销售额达到2亿元。

　　“我们项目很抢手，地处海淀，有良好的地段、方便的交通、优质的教育资源，以及多重的商圈配套，而且还是精装房入住，所以很受客户的欢迎。”销售人员如是说。

　　而在7月预计新开盘的项目中，同样主打中高端的金玉府、华润·萬橡府和紫御长安也都定价在5万元以上，其中华润·萬橡府单价更是高达8万元/平方米。

　　任启鑫表示，随着“地王”项目的不断入市，以及新晋“地王”不断刷新标准，预计未来北京住宅市场将形成10万+豪宅与5万+中高端两分天下的局面。

　　房山、顺义价格涨得慢刚需新盘多

　　不过在7月份的新盘中，也有大量的低价刚需盘，主要集中在房山、顺义两个区域。亚豪机构提供的数据显示，房山下个月将有8个项目入市，顺义也有4个，并且全部为住宅产品。而上半年大火的大兴与通州，合计只有5个项目。

　　在房山区给出报价的项目中，不难发现，还有均价在2万元以下的刚需盘，像水墨林溪定价在17000元/平方米。相比之下，大兴六环外的土地价格都达到了3万元。对于刚需购房人来说，房山近两年楼市的涨幅还是处于较慢通道。

　　不过，房山高端项目的价格也突破了4万元。像即将入市的纯新盘广阳郡九号，定价42000元/平方米，且全部为139平方米的三居室。而老项目后期五矿铭品定价也达到了34000元/平方米，两个项目都位于良乡大学城附近，也是房山区继长阳板块后，另个一新盘集中的区域。

　　顺义与房山类似，7月将入市的项目都是老项目后期，像浅山香邑定价16000元/平方米，面向刚需购房人，也是7月预计入市项目中定价最低的。

　　新增土地仅够3000套房实际却卖了2.3万套

　　虽然7月份新盘中，住宅比例有所提高，刚需盘和改善盘都开始入市，但每个项目的可售房源不多，而这主要是受到宅地供应不足的影响。北京市土地整理与储备中心的数据显示，2014-2015年北京住宅用地仅实现成交102宗，而在2009-2013年五年间宅地成交量为326宗，进入2016年之后这一趋势更为明显，上半年仅实现宅地成交7宗。另外受到自住房等保障房产品的挤压，2014-2015年间纯商住宅用地仅500万平方米，2016年上半年更是低至40万余平方米。住宅类用地大幅减少。

　　而宅地供应严重不足对楼市的影响也是显而易见的，将直接导致未来可售房源的大幅减少和价格的提升。

　　中原地产研究部统计数据显示，2016年上半年，北京合计出让了23宗用地，其中2宗棚户区改造、居住类合计7宗，成交金额为209.7亿元，商服类3宗成交金额为55.55亿元，综合类4宗，成交金额为91.35亿元，卖地收入仅350亿元。

　　其中住宅类土地的平均楼面价每平方米达到了16435元，同比上涨了32.7%。更重要的是，今年上半年，北京供应的居住类用地仅有7宗，商品房住宅的面积只有38.7万平方米，也就是商品房住宅土地未来大约只能供应3000套。反观交易数据，今年上半年，北京商品房住宅成交2.3万套左右，这意味着北京的土地刚需比约为1：7。

　　下半年或将进入调整期

　　即便多数房企上半年业绩完成得比较理想，但土地成本的迅猛增长，成为不可忽视的隐患，压力直接传导至开发企业。中原地产首席分析师张大伟就表示，拿了地王的企业都将面临入市难题，巨大的成本压力使风险非常大。

　　一线城市地价飞涨的下一阶段，即是市场开始全面豪宅化。目前看来，北京的平均商品房住宅楼面价每平方米已经大面积超过3.7万元。在这种市场局势下，豪宅化难以避免，房企未来的运营难度系数将越来越高。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖也认为，一线城市基本不存在去库存的问题，反而存在库存供应不足的问题。北京周边区域的高价地将会在未来一两年内转化为豪宅项目，但这些产品的去化周期是比较长的。政府应充分调动低价的土地储备，加大中低价位土地的供应，改变楼市结构，增加中低端商品的上市量。胡景晖判断，在二孩政策放开的情况下，下半年，楼市中户型紧凑、多居室的中端改善型产品会较受市场欢迎。

　　也有业内人士认为，在多轮“救市”政策刺激之后，购房需求经过了去年和今年上半年的释放，已接近透支，楼市在上半年疯狂后很可能在下半年陷入调整期。下半年日光盘的现象可能不再频发，一些房企甚至会陷入被动推盘的局面，但高地价的制约导致房价很难下跌，更大的可能是在下半年进入价格博弈的阶段。

关键词：楼市,房地产,经济