商住别墅 多方无奈的选择

　　别墅成交排行榜常客 自用需求占主力

　　商住别墅多方无奈的选择

　　上周，多个区县商住产品从6月15日暂停网签的消息被证实为谣言，但其影响仍在不断发酵。虽然网签未停，但多方消息均透露，有关部门确实在商讨有关限购深化的事宜，并且注意到商住的问题，或推相关政策监管。受此影响，商住项目仍在继续疯狂抢收，上周(6月13日-6月19日)北京楼市成交套数排行榜上，前10名均为商住项目。

　　在这些项目中，除了市场熟悉的小户型、低总价商住公寓外，另一种近几年市场上层出不穷的产品——商住别墅也占据了一定席位。业内人士指出，商住别墅是地王推高倒逼开发商产品升级的结果，这类产品相对目前市场上的住宅和别墅产品，总价低、品质高、赠送面积大，受到改善型客户的青睐。但商住存在的问题，这类项目同样无法回避。商住别墅成为市场的宠儿，更多是“两害相权取其轻”的结果。

　　商住疯狂别墅也有商住盘

　　虽然商住暂停网签的消息已被证实为谣言，但商住类项目仍在市场上狂奔抢收。

　　据亚豪君岳会统计数据显示，6月第三周(6月13日-6月19日)北京商品房(不含保障房与自住房)共实现成交5188套，环比增加17%，同时这一成交量也创造了近8周以来的新高。这一成交量也延续了第二周的上升态势，两周成交量之和已超过5月全月成交量。截至19日，北京商品房共实现成交11100套，比5月全月的成交量还超出了37%，在这其中商住类产品的成交占比高达76%，而上周成交套数排行榜中前十的席位也均被商住所占领。

　　亚豪机构市场总监郭毅分析，基于北京将会加强调控商改住产品的预期下，商住类项目仍在加紧入市，在政策之前集中出货，抢收业绩。除了像北京城建·北京密码、天恒世界集这类近期频繁入市的项目之外，纯新盘首开·中晟广场、首创中心·天阅公馆也抓紧有利时机推盘入市。

　　疯狂出货的商住项目中，不仅有小户型、低总价的商住公寓，另一种产品——商住别墅也迎来集中成交。所谓商住别墅，是指纯商业或办公地块上打造出的别墅产品。目前市场上的商住别墅主要分为两类，一类是一些低密度的商住用地，被开发成了商住别墅，在当前市场上的主要代表是恒大书院、龙熙旭辉·6號院、东亚·华欣湾等。另一类则是开发商创新研发出的空中墅，将以往有些局促的LOFT产品升级为与别墅层高区别不大的空中别墅，代表产品有恒大未来城等。

　　这些项目，从诞生起，就将自己定位在别墅类，这也造成在多个机构的别墅成交排行榜上，总能见到这类商住别墅的身影。以今年集中签约出货的龙熙旭辉·6号院为例，无论是区域、别墅还是商住类项目成交排行榜上，总能占据一席之地。

　　提高产品附加值土地倒逼开发商研发新商住

　　以往提起商住两个字，几乎是小户型、低总价的代名词，更是很难讲商住和别墅联系到一起。那为何这些年市场上，商住也有了别墅盘呢？

　　郭毅表示，商住别墅的出现，主要是地价推高倒逼开发商升级产品的结果。不限购的商住类产品是开发商的回款利器，但在某些价位段，以往的刚需和小投资客无法为这类产品买单。为提高产品附加值与土地价格匹配，开发商开始在产品上下足工夫，对应新的置业人群，开发出适合的产品。

　　以亚奥板块的恒大书院为例，该项目是诞生于恒大曾经拍下的北京最贵自住房地块之上，被限定销售价格2.8万元/平方米的自住房，最终楼面价约为2.1万元/平方米。自住房销售的部分，几乎无利润可言。而恒大书院，则是该地块上的商业部分。根据亚奥板块的特点，恒大将该项目打造成了“独栋商墅”，将功能定位在既能开门做生意，又能拥有像别墅一样的空间休息，由业主来自由组合空间功能，在竞争激烈的亚奥板块独辟蹊径。

　　另一排行榜上的常客，龙熙旭辉·6号院，受益于第二机场的概念、项目周边的整体环境和别墅类的产品形态，今年已成交超过500套。叠拼的产品设计、大量的赠送面积加上较低的总价，充分满足了刚需改善型客户“享受型”的需求。300万元至500万元每套的总价，已经低于目前北京楼市商品房的平均总价。

　　中原地产首席分析师张大伟透露，相较普通别墅，商住别墅在单价上具备很大优势。与此同时，将商住地块打造成别墅产品也有一定天然优势，在规划上可发挥的空间更大。

　　转手成本高

　　自用仍是主要需求

　　虽然是以别墅的形态存在，但追根究底，这类产品在政策中，仍是被划归在商住一类，对于或将来临的商住调控，这类产品会受到什么影响呢？

　　郭毅分析认为，调控，也许会增加这类产品的供应量。她解释道，目前政府主要是通过加大分割出让的单套面积，从而控制商业办公产品将使用用途改为住宅，但对于商住别墅类产品来说，单层面积必须要保证一定的尺度，才能确保别墅居住功能的实现，所以这类调控手段对于商住别墅效果并不明显，反而可能在规划条件许可的情况下，促使一部分原本计划开发为公寓产品的项目升级为别墅，造成商住别墅供应量的增加。

　　对于商住别墅，调控，不能例外，商住产品存在的问题，同样无法回避。对于商住产品的弊端，最常被提及的就是使用和交易成本。郭毅介绍，在使用成本上，住宅与商住大概是1：2至1：3的关系，也就是如果住宅一个月的水电消费是100块，商住大概是200至300块。目前最大的问题是燃气。没有燃气、用电磁炉的话，就算是大功率电磁炉，也会让日常生活有一定的不适。相较普通商住产品，商住别墅面积更大，使用成本的增加也会更多。

　　而在交易上，张大伟表示，二手别墅转让本来就比较困难，商住别墅在这点上的影响并不大。郭毅也指出，商住别墅的购房者大部分是自住需求客户，商住的税费高会影响到项目的成交，但对于以自住目的为主的客群，这并不是最大的短板。投资需求主要衡量税费，自住需求则衡量生活成本和舒适度。虽然未来转让会遇上问题，但相对房价与居住品质，很多购房人还是不得不妥协。

　　文/门庭婷

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　　商住房的弊端

　　一、商住一般不强制性要求设计配套服务设施，例如：学校、商业、居委会等，所以您如果居住在商住房子里，可能享受不到这些配套服务，学区房就更别想了。

　　二、商住项目的土地出让年限一般只有40年或50年，住宅则是70年。

　　三、买商住的话，贷款期限一般不能超过10年，贷款利率至少上浮10%，而且不能申请住房公积金贷款。

　　四、商住在购买和使用过程中都不能享受住宅的税费减免优惠，交易和持有成本高。

　　五、商住用的不是民水、民电，水电等费用标准高于住宅。

　　六、买商住不能迁入户口。

　　七、商住基本上都没有燃气，只能用电磁炉。

　　八、商住的公摊通常情况下都特别大。得房率不到70%那是常事儿。

　　九、商住的物业费、供暖费，要比住宅贵很多很多。

　　十、由于很难成立业委会，商住房的业主维权也很困难。而且商住不是住宅，所以用作居住时很多权益不受法律保障。

　　十一、商住的宜居性较差，因为里面既有居住的、又有办公的，人员混杂，安全性差。

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