新世界丽樽联排别墅报批却独栋别墅叫卖 或违反禁墅令

人民网北京4月23日电 （唐沰）早在2003年，国土部首次发文强调“停止别墅类用地的土地供应”。“限墅令”历经九年时间，逐步升级为“禁墅令”。2012年2月22日，国土部要求“不得以任何形式安排别墅类用地”，当年6月18日，国土部进一步要求“新的限制、禁止用地项目目录增加了住宅项目容积率不得低于1.0（含1.0）的限定。”

在如此严苛的禁令下，仍有开发商顶风作案。位于北京市顺义区于庄村的新世界·丽樽项目公然打出“法式独栋别墅”的宣传，人民网记者实地探访，发现独门独户的别墅之间间隔的距离达3-4米。

开发商在“禁墅令”颁布之后如何能通过规划部门审批？人民网记者对此进行了深入调查。

“限墅”升级为“禁墅”

政策对别墅产品的规定最早始于2003年。2003年2月，国土部首次发布《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》（即“45号文”），强调“停止别墅类用地的土地供应”。2012年上半年，国土部又有两次公开规定。

按照国土资源部的定义，别墅是指独门独户独院，两至三层楼形式；占地面积大，容积率又非常低。按“禁墅令”之前的标准，别墅的容积率应小于1.0。

“禁墅令”对“住宅项目容积率不得低于1.0（含1.0）”的限定，也就被解读为对别墅市场的一种调控手段。特别值得注意的是，在《禁止用地项目目录（2012年本）》中明确指出：禁止别墅类房地产开发项目，从字面上看，“限墅”已经悄然升级为“禁墅”。

“独门独院，两至三层楼形式”这是国土资源部相关负责人对别墅下的定义。然而，目前叠拼、双拼、联排、空中等类别墅产品却并不符合这个定义。从产品开发的角度来说，类别墅产品打了政策的擦边球。

然而新世界·丽樽的“独栋别墅”，在“禁墅令”之下显得格外的明目张胆。

新世界·丽樽宣传挡板

“稀世独栋”新世界·丽樽

新世界·丽樽由新世界中国地产有限公司（00917.hk）开发，位于北京市顺义区于庄村，该项目于2014年10月取得预售许可证，一期开盘81栋别墅。根据住建委官方网站公开网签信息，半年过去，一期去化率不足25%。

据公开信息，2010年11月新世界中国地产有限公司下属公司联合新世界发展（中国）有限公司以人民币8.2亿元共同竞得北京市顺义区高丽营镇于庄（一期）居住及商业金融项目用地的开发权，当年该地块被规划为“高品质低密度住宅”。

2012年12月26日，“稀世独栋”新世界·丽樽取得顺义区规划委颁发的建设工程规划许可证。然而该证件颁发时间处在2012年2月22日，国土部公布的《关于做好2012年房地产用地管理和调控重点工作的通知》之后，该通知明确规定“不得以任何形式安排别墅类用地”。

据该项目销售介绍，一期独栋别墅的容积率为0.59，二期将推出联排别墅以及洋房产品。根据2012年6月18日，国土资源部和国家发改委的通知，新的限制、禁止用地项目目录增加了住宅项目容积率不得低于1.0（含1.0）的限定。

该项目一期独栋别墅的容积率显然低于“禁墅令”的限定，但是整个项目的容积率可能不会违规。据业内人士透露，开发商会控制整体的容积率，然后做差异化的产品，例如在小区建数栋高层住宅的基础上，再额外建别墅，平均整个项目的容积率。

顺义区规划委：报批图纸上是联排别墅

新世界·丽樽的“独栋别墅”到底有没有违规？人民网记者联系了顺义区规划委，审批部门工作人员表示，当时审批是联排别墅，并没有批过独栋别墅。

据了解，该项目目前还没有申请规划部门的验收。顺义区规划委执法队工作人员表示，规划部门的验收首先看竣工图纸与竣工现场是否匹配，再看竣工图纸和最开始的报审批图纸是否匹配，如果都匹配，开发商也做好了绿化、公路等市政配套，就算验收通过。

上述执法队工作人员还表示，“新世界·丽樽项目地上三层，一层是连在一起的，二层和三层是分开的，所以有可能造成视觉上的一个‘独栋’的感觉。据当初报审批的图纸，该项目楼栋之间连接的是小储藏室，也不排除开发商拆除小储藏室，造成独栋的效果。目前我们还没有去现场看，去过现场核实之后才能下定论。”

“如果开发商自行拆除小储藏室，则属于违规行为，我们会责令其恢复，并要求以后不得再私自拆除。具体处罚措施得依照违规程度而定。”执法队工作人员说道，“由于该项目是以联排别墅通过审批的，我们也会建议开发商不再使用‘独栋’作为宣传手段误导消费者。”

截至发稿，新世界·丽樽项目邱姓负责人并未对此事作出回应。人民网房产频道将持续跟进。

链接：禁墅之路

2003年2月，国土部首次发布《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》（即“45号文”），强调“停止别墅类用地的土地供应”。

2006年5月，国土资源部下发《关于当前进一步从严土地管理的紧急通知》，再次重申在全国范围内停止别墅供地，并对别墅进行全面清理。

2008年，国务院下发《关于促进节约用地的通知》，要求“合理安排住宅用地，继续停止别墅类房地产开发项目的土地供应”。

2010年，国土部发布的《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》中，也重申严禁向别墅供地。

2012年2月22日，国土部公布的《关于做好2012年房地产用地管理和调控重点工作的通知》中，规定“不得以任何形式安排别墅类用地”。

2012年6月18日，国土资源部和国家发改委联合发布关于实施《限制用地项目目录（2012年本）》和《禁止用地项目目录（2012年本）》的通知，新的限制、禁止用地项目目录增加了住宅项目容积率不得低于1.0（含1.0）的限定。

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