地产商谈如何才是拿地的正确姿势

　　中南建设(000961，SZ)负责房地产开发板块的高级副总裁毕兴矿称，虽然现在经常出现十数家甚至数十家房地产企业争夺一块土地的情况，但如今是一个合作的时代，大家可以通过合作尽可能地去控制地价。他还表示，房地产企业通过轻资产操盘的方式，将高价地引入更多的金融资本，能够在投入资金不大的情况下将规模不断扩大。

　　在昨日由经济观察报举办的蓝筹地产年会间隙，毕兴矿对人民网记者表示，公司下半年的发展战略将继续牢牢抓住投资这个牛鼻子。他说，地买对了，整个开发运营就成功了80%。

　　毕兴矿在接受人民网记者采访时表示，公司下半年将继续围绕重点城市展开，在不断做大一线城市规模的情况下，公司也会扩大在热点的一、二线城市周边布局的机会。他还说，公司并不会完全放弃三、四线城市的投资机会。

　　作为以建筑施工业务起家的工程总承包企业，在进入中小城市进行了十数年的房地产开发之后，中南建设的业务重心如今正在向一二线城市的房地产开发业务转移。

　　据该公司2015年的年报数据显示，中南建设的房地产业务在主营业务中的占比大幅提升并一举超过了建筑施工业务，成为公司最主要的营业收入来源。

　　根据中南建设财报披露的数据显示，该公司的房屋销售收入在主营业务中的占比从2014年的48.55%上升至去年末的61.13%，而建筑施工收入的比重则从2014年的50.14%下降至去年末的36.87%。

　　公司披露的数据显示，中南建设的住宅开发业务主要集中在江苏、山东和海南三省，其中江苏的销售额占比达到了四分之三。

　　自2013年以后，该公司加快了在二线核心城市的房地产开发布局，收缩江苏省外的非核心区域的业务。公告数据显示，中南建设去年通过多种形式在南京、苏州、上海、北京几个重点城市新增了15个项目，将二线以上城市的土地储备占比增加至3成。

　　人民网记者统计的数据显示，今年来中南建设在南京、上海、苏州及其辖下区县拿下的8宗土地总价已经超过了115亿元，总地价接近该公司去年住宅销售金额的一半。

　　毕兴矿表示，围绕一线城市和热点的二线城市周边的卫星城进行重点拓展一直是公司的重要战略。他说，在这些都市圈里，实际上有不少的投资机会，这是公司提升投资质量的重要规划。

　　毕兴矿指出，这需要公司对土地有非常清晰的定位。他说，在一线城市和二线重点城市，一定要深耕，在战略清晰的前提下，公司可以联合其他的房地产商进行合作开发。

　　据毕兴矿介绍，中南建设在南京、苏州和上海等地拿下的项目，实际上很多都引入了其他的合作方，诸如万科(000002.SZ)、新城控股(601155.SH)等。

　　比如，中南建设在今年5月上旬拿下的南京一块总价达48亿元的地块中，该公司实际上的权益占比只有3成左右。毕兴矿说，公司引入了其他的资本并将操盘该项目。

　　毕兴矿认为，通过轻资产操盘的方式，即使地价炒到50亿甚至80亿，公司实际的支出仍然可控。

　　此外，他还表示，通过集中优势资源深耕某个区域，做到多盘联动，这样公司将能够有效地管控成本，提升规模效应。

　　“不是说竞争激烈你就不做，你回避不了，”毕兴矿表示，“最重要的一点是大家对市场的判断……，即使溢价率100%甚至更高，但有钱赚、有利润空间，我为什么不做呢？”

　　在毕兴矿看来，在地王频出的时代，企业如何借地王的势也异常重要。他说，地王入市通常会抬高整个市场，因为地王的成本高，其他企业需要做的就是等。

　　“你拿到好地，拿对城市，不见得你能把最后的20%做到极致，”毕兴矿说，“细节就在于你是否踩准了市场的节奏。”他说，这就好比当地价拍到2.5万元/平方米的时候，周围的房价可能就2.8万元/平方米左右，如果这个时候把新拿的项目拿出来卖，那毫无疑问会亏本，但如果等几个月，那结果可能就完全不一样了。

　　“这就是整个开发节奏的把握，像弹钢琴一样，轻重缓急，一定要有一个对市场敏感度的把握，”毕兴矿说，“包括这个阶段你对价格的预判，不能说100%正确，至少大的趋势正确，或者说不允许有太大的偏差。”