“营改增”助力住房供应新模式

　　商业地产迎政策暖风

　　“营改增”全面推开进入倒计时。房地产行业“营改增”的实施备受业内关注。中金公司预计，“营改增”后房地产全行业税负将下降620亿元，预计行业净利润增加460亿元。“营改增”除推动房地产投资外，还将为开发商在高库存地区创造降价和去库存空间。在利润率受到挤压的背景下，大部分开发商将受益“营改增”，毛利率越低、房地产开发业务占比越大的公司享受的减税幅度越大。

　　业内人士表示，政策实行后，将利好商业地产及产业地产的销售，并增加一般企业对于持有型物业的投资，长期来看对房地产投资有拉动作用。

　　高端项目获益多

　　“营改增”相关规定显示，房地产开发企业销售开发不动产时，以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额，税率为11%。

　　市场人士认为，土地成本能否抵扣是“营改增”实施后对开发商影响的关键。平安证券分析师王琳表示，房地产行业的成本主要由土地、建安和财务成本构成。地方政府无法开具增值税发票，利息成本需等金融服务业进行“营改增”后才能取得发票。如果土地及利息成本无法抵扣，则相当于营业税由目前的5.5%上升至6.75%，地产商面临税负增加的风险，且毛利越高的项目税收负担越大。如果政策特别规定允许房地产企业凭财政部门监制的土地专用收据等作为抵扣凭证，则将大幅降低开发商税收成本，由5.5%下降至3.78%。

　　广发证券测算，在土地成本可以先被扣除及建安成本进项税也可以抵扣情况下，无论是哪类城市，在给定建安成本的情况下，土地成本越低，也就是毛利率越高的项目，“营改增”后获益越小；土地成本越高，也就是毛利率越低的项目，“营改增”后获益越大。

　　广发证券研究报告显示，在给定土地成本情况下，建安成本相对较高的项目，比如精装修或使用高档的建材，“营改增”后获益程度更大。这意味着，原先致力于精装修或偏高端住宅产品的房企，“营改增”之后获益程度会更大一些。

　　专家表示，“营改增”将助推规模化、专业化租赁经营和“购租并举”的住房供应新模式。在内部管理上，开发商会将建安、咨询和设计等业务外包，促进行业细分、专业化经营。此外，由于建安、设计等成本纳入抵扣，会激励开发商增加精装修房屋供给。

　　对二手房交易影响中性

　　从税率角度看，此次“营改增”不改变交易税税率。在二手房增值税方面，新税制规定，对于不满2年的住房，增值税是售价的5%；对于2年以上的住房，免征增值税(一线城市除外)。对一线城市而言，满2年不满5年的住房对总价增值部分征收5%的增值税，满5年的住房免征增值税。分析人士认为，各种情况下，税率不变，“营改增”对二手房交易影响中性。

　　银河证券房地产行业分析师李军称，从税率上看，“营改增”前后没有明显变化，均为5%，主要还是税基由价内转变为价外的区别，但有利于降低二手房流通成本。

　　国家税务总局副局长汪康日前表示，个人二手房的税收问题涉及千家万户，社会非常关注。国税总局在配合财政部研究个人住房征税问题时，也是非常审慎的。个人二手房的交易在税收负担上将保持基本稳定，过去二手房营业税的征税政策和免税政策这次都平移过来了，过去征营业税5%，现在改为增值税还是5%，但税收负担实际是减轻了。

　　商业地产迎小阳春

　　据“营改增”有相关规定，2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。分析人士认为，这意味着对于那些缺乏进项税额的企业，可以通过购入商业地产特别是写字楼，来增加自身的可抵扣进项税额，从而间接促进商业地产的销售。

　　王琳表示，政策实行后，购置商业地产及产业地产等不动产，将和购置设备一样进行增值税抵扣，这将利好商业地产及产业地产的销售，并增加一般企业对于持有型物业的投资，长期来看对房地产投资也有拉动作用。

　　王琳称，政策将刺激企业投资，利好商业地产、产业地产去库存，政策也有望刺激企业购置办公楼改善办公条件，有助于去化写字楼库存。同时，有助于降低企业运营成本。将购置不动产的成本进行抵扣，可以降低现有企业的不动产持有成本，减少企业运营费用。另外，为未来持有环节增税铺垫。企业持有不动产尤其是房产之后，房产税作为持有环节的税种将具有调节市场供需结构，抑制投机性需求的作用。

　　随着改革的推进，商业地产价格是否会出现上涨？对此，财政部副部长史耀斌日前在答记者问时表示，不动产进项税可以抵扣的政策实施后，企业不会单纯为了抵税而购进大量不动产。对个人来讲，住房转让的政策这次没有做任何变动；对于企业来讲，不管从事什么样的经营行为，首先要看的是经济效益、投资目的。虽然新增的不动产可以作为进项税抵扣，但如果对生产经营没有益处的话，企业也不会为了抵扣的目的去大量购买房地产。如果企业投资于不动产，说明希望以后扩展经营业务、占有更大的市场，这属于企业自身的投资决策问题。

　　对商业地产开发租赁企业而言，其能否受益则取决于下游租户是否能抵扣进项税从而实现增值税转嫁。广发证券房地产研究小组首席分析师乐加栋认为，“营改增”规定提供不动产租赁服务，税率为11%。根据测算，如果商业地产开发租赁企业的下游租户是企业租户，并且也是增值税的一般纳税人，那么，该类房企作为业主可以将增值税税负以进项税额的形式转移至下游企业租户，从租户的角度来看，附着在租金成本上的增值税进项税额可以抵扣它自己的销项税额。于是，在租户租金成本不变的情况下，在“营改增”前后，该类房企的租金净收入是上升的。

关键词：营改增,住房供应新模式,商业地产