房地产去库存地方版或先后出台

　　原标题：房地产去库存地方版或先后出台

　　专家分析称要为稳增长创造良好货币环境去库存仍是房地产行业主基调

　　政策与市场展望

　　作为“十三五”的开局之年，2016年中国经济怎么走？今年的政府工作报告给我们勾勒出了蓝图。专家分析称，今年要为稳增长创造良好货币环境，人民币汇率将以稳定为主，楼市也有望迎接一轮密集的地方版“去库存”政策。

　　房地产市场

　　房地产政策有望继续宽松

　　作为支柱产业，今年的政府工作报告中，房地产被多次提及，涉及内容包括要因城施策化解房地产库存、租售并举等。

　　因城施策去库存

　　去库存是今年中央为房地产行业定下的主基调，此次政府工作报告中再次加以强调，并提出要“因城施策”。

　　中原地产首席分析师张大伟分析认为，因城施策是未来政策放松的主要特点，“预计两会前后各省都将针对房地产库存出台不同力度的政策，整体看，房地产市场有望在一季度迎接一轮密集的政策宽松”。

　　同时，报告中还表示，要建立租购并举的住房制度，把符合条件的外来人口逐步纳入公租房供应范围。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进称，租购并举住房制度的建立，意味着中国正尝试建立房地产第四级市场，“此前一级土地市场、二级新房市场、三级二手房市场的发展总体成熟，目前对于四级购租并举市场的建立，应该需要大刀阔斧的改革精神。后续依然需要让部分房企积极转变去库存思路，从卖房转变到租房的策略上来。对于部分亟须回笼资金的房企而言，可以尝试资产证券化的开发思路”。

　　而同策咨询研究部总监张宏伟认为，租购并举的制度在一定程度上能促进去库存，但对于刺激购房消费来说，作用相对有限。

　　房企全面实施营改增

　　报告还表示，将“全面实施营改增，从5月1日起，将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业”。

　　张大伟分析认为：从税费改革角度看，后续房地产税费降低有利于企业提高利润。整体看，2016年的房地产政策依然以宽松为主。

　　严跃进认为，房企的大减负时代已经到来，通过营改增政策的落实，一些业务操作规范、各类收支票据齐全、财务健全的房企，容易享受减负的利好。从房企避税的角度看，后续精装修住房的投资力度或加大。

　　专家观点

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进：

　　3~6月，各地会继续出台地方版本的去库存政策，不排除一些低首付的购房政策出现。同时，“合理消费”四个字大有文章可做，有对二套住房消费需求的认可，同时也是鼓励购房者积极置换新房的一个信号。通过对此类需求进行税收和信贷政策的支持，能够促使购房者有相对较低的购房成本，实际上此前包括契税、营业税、20%的商业贷款首付比例的政策，已体现了这一点。后续不排除还会有类似的政策出现。

　　汇率市场

　　人民币汇率有望保持稳定

　　3月5日，国务院总理李克强作政府工作报告，指出要继续完成人民币汇率市场化形成机制，保持人民币汇率在合理均衡水平上基本稳定。分析人士指出，今年人民币汇率将以稳定为主。

　　上周五，人民币中间价创三周最大升幅，盘中在岸、离岸汇率更是直线拉升，分析认为，近来人民币维持相对稳定，市场情绪也有所好转，加之美国近期不佳的服务业数据也减弱了市场对于近期加息的预期。

　　昨日，央行副行长易纲表示，中国的外汇储备会保持合理适度的水平。因为企业和个人优化资产负债表的调整是有限度的，调到一定限度会自然回归正常。他表示，当前人民币汇率基本稳定，不存在持续贬值的基础，一是中国经济仍保持中高速增长态势，二是国际贸易中的经常项目顺差依然较大，三是我国外汇储备充裕。从中长期看，人民币汇率将回归基本面，保持稳定。

　　外管局局长潘功胜也指出，目前人民币汇率稳定，不存在持续贬值的基础。跨境资本流动处于合理区间，跨境资本流动的结构是良性的。货币政策基调仍是保持稳健，在不同时期根据经济形势有微调。中国企业逐步归还美元债是好事，可大大降低市场主体外汇风险。

　　专家观点

　　招商银行资产管理部高级分析师刘东亮：完善人民币汇率市场化形成机制，保持人民币汇率在合理均衡水平基本稳定，这一表述没有新提法，维稳仍是政策应有之意，但市场化机制对汇率定价的影响已经不能忽视。

　　经济学家李稻葵：

　　人民币兑美元年内最大贬值空间为3%~5%。货币政策宽松要看国际环境，若美联储加息进一步宽松就有问题。

　　货币政策

　　降息降准仍将陆续有来

　　总结2015年工作时，政府工作报告对“宏观调控”工作的表述出现新的变化。

　　去年的政府工作报告在总结2014年工作时，强调宏观调控是“在区间调控基础上实施定向调控”，而今年在总结2015年工作时，则用了“在区间调控基础上，实施定向调控和相机调控”。

　　由“区间调控+定向调控”变为“区间调控+定向调控+相机调控”，主要是强调政府在财政政策、货币政策方面抓住时机进行窗口操作，对于稳定经济金融形势有着重要意义。从方法论上，政府要将整体调控目标和短期“相机抉择”充分结合起来，这预示着政府还会进行应对中短期债务和流动性风险的“相机调控”，并综合考虑调控政策实施的节奏和内外环境。中国人民银行南京分行行长周学东表示，货币政策要为稳增长创造良好环境。

　　此外，今年将提高直接融资比重，这意味着两点，一是在主板市场低迷的环境下，三板市场的重要性进一步上升，三板容量预计继续扩大，同时各类权益融资工具更加被频繁使用；二是信用债市场预计将有较大增长，各类债务融资工具包括ABS等类固收产品发展空间较大。

　　专家观点

　　申万宏源：

　　货币宏观政策的优化将更多体现在宽松货币和结构调整政策的结合，财政政策减税增支值得期待。

　　招商银行资产管理部高级分析师刘东亮：

　　货币政策将是稳健略偏宽松的，宽松货币仍会向前推进，预计降准至少3次，降息1~2次，在降准的同时有可能加大再贷款规模来增加基础货币的投放。

　　金融改革

　　大力发展普惠金融

　　报告中明确强调要深化金融体制改革，并且具体说明了相关内容，如提出要深化银行改革，发展民营银行；要深化利率改革，完善汇率市场化机制改革；要发展多层次资本市场建设，启动深港通；要发展消费金融等等。

　　针对互联网金融，也明确提出要继续发展互联网金融等。同时，报告中明确强调要完善金融监管体制，做到金融风险监管全覆盖，并强调要整顿规范金融秩序，以不发生系统性、区域性金融风险为底线。针对互联网金融，明确提出要规范发展互联网金融。专家指出，发展互联网金融作为金融的一部分，要充分发挥其服务实体经济的作用与功能，在传统金融做不了的领域，或者能做但效率较低的领域，都有发展的广阔空间，尤其是普惠金融更为突出，而报告中明确提出要大力发展普惠金融，在绿色金融、消费金融、科技金融等领域也有重要作用。

　　专家观点

　　浙江大学互联网金融研究院学术委员会执行主任兼副院长金雪军：

　　相对于去年政府工作报告，在互联网金融方面，突出强调了规范发展，互联网金融作为新的金融形态，结合现实生活中出现的一些问题，既要发展，又要规范，这将成为2016年互联网金融发展的基本思路。(潘彧、李婧暄、周慧)

关键词：房地产