十年持续炒作利好概念 睡城通州房价难涨

　　北京市委市政府东迁通州的传闻再一次搅动通州地产。自2004年，有开发商透露市政府已有东迁的计划后，通州房地产开始发力上冲，成为北京郊区房价上涨最快涨幅最大的区域。

　　十年间，通州经历了多轮概念炒作后并没有迎来相关规划的落地，却落下了一个“睡城”之名。

　　北京市委市政府是否最终确定东迁通州，目前还没有最后定论，开发商又开始了新一轮炒作。

　　十年不间断利好出尽，还会带来通州房价再创新高？“无论是政府搬迁，还是首都结构调整，炒作房产都不理性。”北京房地产业协会秘书长陈志提醒，购房者购买房产未来获得的价值，与近期传闻或无直接因果联系，开发商通过炒作概念来抬高房价的逻辑并不能成立。

　　房价难涨

　　东迁传闻并没有带来通州房价的波动。从成交数据反映的趋势来看，通州房价尚未出现大幅上涨。伟业我爱我家市场研究院数据显示，今年5月通州新建普通商品住宅交易均价为2.3万元/平方米，环比上月涨幅仅为1.6%，远低于北京全市6.7%的涨幅，也低于亦庄及门头沟、大兴、怀柔、平谷等其他远郊区县的涨幅。此外，5月通州二手住宅价格不仅没有上涨，环比甚至出现了2.8%的小幅回落。

　　中原地产研究部6月15日提供的最新统计数据显示，本月通州商品房住宅成交量有望达到1000套，创造年内最高纪录。但本月上半月通州商品房成交价格为24232元/平方米，与5月23853元/平方米的价格相比，上涨不到1.6%。

　　易居中国执行总裁丁祖昱认为，公建配套、商服设施、学校医院以及交通枢纽，每一项都是大工程，都要和北京市政府的地位相匹配，绝对不是单纯社区居住区的配套概念。“这一切都要从头来过，说调整规划是轻的，甚至必须重做规划。”

　　伟业我爱我家市场研究院经理孔丹认为，随着楼市黄金十年结束，当下房地产市场环境改变，通州房价很难被炒高。中原地产首席分析师张大伟则分析，近三年通州供应的住宅土地只有8宗，供应集中在台湖等新区，因此通州核心区的商品房住宅处于净去化状态。

　　尽管如此，他指出，北京市政府机构是否搬迁，目前并无定论，即使搬迁，对通州楼市的实际利好也只是“锦上添花”。

　　统计数据显示，2013年，通州区的人均GDP排在北京所有区县的倒数第三名，仅高于昌平区和延庆县，是人均GDP最高的西城区的六分之一，不仅低于市区，而且还低于密云、门头沟等远郊区县。

　　2003年，八通线正式通车，轨道交通的连接让通州迅速成为房地产开发商的热土。在2009年至2011年间，通州供应了345万平方米的土地，占北京市土地供应总面积的12.6%，住宅楼面价迅速从千元迈入万元行列。

　　十年地产

　　概念一炒就是十年。2004年，由《新京报》、搜狐焦点网和《安家》杂志三家联合举办的“居住中心区”论坛上，某开发商向与会的记者透露，他从有关部门获悉，市政府已有东迁的计划，东部房地产市场有望快速发展。该消息被当时建设部副部长周干峙否定。

　　2006年，北京市政府的行政职能部门，以及在京的中央部委直属研究机构将迁址通州的消息再次传出。在通州区投资环境新闻发布会上，通州区常务副区长、区新闻发言人张树森透露，通州已在六环路外，为北京市政府的行政职能部门以及在京的中央部委直属研究机构预留了办公楼建设用地，占地面积3平方公里。

　　2005年，国务院正式批复《北京市城市总体规划》(2004~2020年)，正式将通州定为三个重点发展的新城之一，是面向区域的可持续发展的综合服务新城，也是北京参与环渤海区域合作发展的重要基地。三个重点新城是通州、顺义和亦庄。

　　2009年10月16日，CBD东扩的最终规划方案敲定并公布。在2009年12月24日召开的中共北京市委十届七次全会上，明确提出“加快重点新城建设，特别是集中力量聚焦通州，尽快形成与首都发展需求相适应的现代化国际新城”。

　　其中，一个不为外人所知的内情则是，北京高层提出通州要成为环渤海圈的经济中心，目标是超过上海的浦东，5到10年与香港比肩。且提出在通州新城内，打造北京第一高楼，建造200米至300米的高层建筑群。

　　2010年1月，“集中力量，聚焦通州，借助国内外资源，按照世界一流水平高起点谋划，实实在在地启动一批项目，努力取得重大突破，发挥好示范带动作用”被写入北京市政府工作报告。2010年3月，CBD东扩的详细规划方案正式对外公布。

　　截至2007年，上一轮房地产火爆之时，与朝阳区接壤、位于通州北苑的世纪华联，价格最高时也只有8000元/平方米。但两个新规划出台后，据北京中原三级市场研究部当时统计，2010年3月底开盘的项目中，通州部分商品房售价已经接近3万元/平方米，京贸国际城、世纪新城、K2海棠湾等老项目后期的售价也达到2.5万元/平方米。

　　比较夸张的要数珠江拉维小镇，3月16日开盘单价16800元/平方米，10天后上涨到18500元/平方米，但依然遭遇疯抢，到3月30日，猛然调高到25000元/平方米。

　　房价到顶？

　　关注通州房价的人可能还记得通州房价疯狂上涨的节点——2009年底和2010年初。通州房价从2009年的均价5000元/平方米飙升至3万元/平方米，仅用了一年时间。

　　彼时，CBD东扩和通州建设现代化国际新城概念刚刚提出。在上述CBD东扩和通州建设现代化国际新城概念提出之前，通州围绕规划和打造概念亦不遗余力，但通州房价一直不温不火。第一把“火”则是八通线。作为通州交通黄金线，八通线自2003年开通后，通州房地产正式起步，但区域自身不能消化中高端人才的现状让通州很快成了“睡城”的代名词。

　　而在房地产开发领域，彼时，大的开发商也基本坚守在五环范围。

　　新华联属于较早进入通州投资的房地产商，其以八通线和两广路延长线作为优势宣传，并没有拉动房价的过大波动。截至2007年，上一轮房地产火爆之时，与朝阳区接壤、位于通州北苑的世纪华联，价格最高时也只有8000元/平方米。

　　始建于2004年的两广路延长线，在朝阳与通州交界处，出现了“肠梗阻”。作为通州第二条与市区接轨的黄金交通线，两广路延长线至今还是一个传说。

　　在2009年底和2010年初，CBD东扩和通州建设现代化国际新城概念提出后，通州才算完全进入投资者视线，包括万达、绿地、富力等知名开发商均纷纷进军通州。“2010年初通州招商会上，几乎所有大的开发商都参加并在之后进驻通州。”时任华业东方玫瑰公司副总经理陈云峰，当时参加了招商会，之前根本没有出现过这种情况。

　　华业公司就是2009年进入通州的。华业公司当时通州负责人陈云峰表示，“当时就看到了通州的潜力。”据了解，华业公司为此斥资17亿元从中新地产手中接过东方玫瑰项目。

　　北京市房地产交易管理网过去记录显示，在通州区目前新建商品房可售项目中，2010年1月份成交价格每平方米在1.4万元左右，而3月成交均价已超过2万元/平方米，部分房价突破3万元/平方米。

　　经历了2010年疯狂上涨之后，通州房价则陷入了“价高无市”的局面。

　　通州房地产利好摘要

　　2004年，新修编的《北京城市总体规划》就圈出了11个新城，并要求重点发展通州、顺义、亦庄3个新城，而当时的规划专家就曾建议在通州建设新的中央行政办公区，打造北京的“副中心”。

　　2009年12月，中共北京市委十届七次全会上第一次提出要“集中力量，聚焦通州，尽快形成与首都发展需求相适应的现代化国际新城”。

　　2012年，北京市政府首次正式提出将通州打造为城市副中心。

　　2015年6月9日，针对网上有消息称“北京市政府搬迁通州步入倒计时”，北京市委宣传部新闻处相关负责人表示,网络传言不可信,以权威部门正式发布为准。

　　2015年6月13日，香港《文汇报》援引权威人士称，北京市四套班子(市委、市政府、市人大、市政协)将在今年国庆节前夕全部由城区迁往通州，具体搬迁方案不日将正式公开。

　　根据公开资料整理

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