旅游地产发展渐露锋芒 分权度假模式成未来趋势

　　近几年随着旅游业的发展，与旅游相关的度假、养生、养老等产业也得到快速发展，特别是与旅游业相结合的房地产业推出的休闲旅游度假地产被看成是业内旅游地产成功转型升级的标志，在当下更是掀起了一阵阵投资热潮，也衍生出了分时度假、分权度假等多种旅游度假地产模式。

　　“全年接待旅游总人数预计将达37.2亿人次，同比增长10%。全年旅游接待总收入3.3万亿元，同比增长14.6%。”这是来自中国旅游研究院对2014年前三季度旅游经济形势分析暨全年趋势预测的数据。可见随着国民收入的提高和法定假日制度的完善，旅游已经成为人们生活中不可缺少的一种休闲方式。

　　近几年随着旅游业的发展，与旅游相关的度假、养生、养老等产业也得到快速发展，特别是与旅游业相结合的房地产业推出的休闲旅游度假地产被看成是业内旅游地产成功转型升级的标志，在当下更是掀起了一阵阵投资热潮，也衍生出了分时度假、分权度假等多种旅游度假地产模式。可以说一次次变革和突破，无一不在挖掘旅游地产这一黄金价值洼地的价值和财富。

　　低门槛高收益分权度假模式则成为当下旅游度假地产投资中的热宠。

　　房地产傍上旅游业 投资前景巨大

　　按照我国当前国家法定假日安排来算，元旦1天，春节3天，清明节1天，五一劳动节1天，端午节1天，国庆节3天，中秋节1天，共计11天；法定休息日每年52个周末总共104天，这些全部加起来共计115天。如此多的时间，结合中国旅游研究院发布的37.2亿人次旅游总人数(2014年)，旅游度假市场潜力如此巨大。

　　随着度假需求的不断升级，我国居民对旅游地产的置业倾向也在逐年增加。据相关部门调研显示，早在2013年，就有过半的受访者表示有旅游地产的购买倾向，相比2012年增加了将近10个百分点。同时，2011年全国销售额排名前20强的房地产公司中已有一半的开发商进入旅游地产，在上述领域规划投资总额保有量达到10991亿元(2012年数据)。

　　“全国旅游地产总体用地规模目前已经超过了十亿平米，未来的旅游地产也将向中部、西部、西南地区等地方扩展。”某信息集团旅游地产事业部总经理胡晓莺女士在“2014年度中国旅游地产发展年报”上披露，旅游地产的购买者基本上属于社会的中坚力量或者说是中产阶层以上的群体。

　　“2013年9月到11月在全国重点的城市做的关于大范围的旅游抽象调研中，我们发现出行目的直接推动旅游地产的商务旅游和度假旅游超过了传统的观光旅游，成为了旅行最主要的目的，这也告诉我们，旅行是转变当中，商务旅游和休闲度假旅游特别值得我们关注。”

　　可以预见，在未来，旅游地产的多个衍生产品也将具有巨大的市场价值。

　　突破单一模式 旅游度假地产渐露锋芒

　　供求关系比一直都是一个行业的发展风向标。旅游地产的发展近年来为何如此火热？有关专家就指出，住宅的黄金时代已经结束，越来越多的房企都在寻求转型，转向商业地产、旅游地产，以寻求新的增长。

　　但是，作为“有闲有钱”的产物，旅游地产是否能让房企真正收获丰硕的果实？让无数实力业主和投资客尝到甜头？让整个行业健康持续发展？带着这些问题一路探索，旅游地产近年来也衍生出不少发展模式。

　　虽然我国的旅游地产起步较晚，于20世纪八九十年代才开始。但是，发展到今天，已经越出最初的“旅游+地产”这一单一模式。目前在朝着以产权式酒店等旅游住宿设施为主体的房地产开发、第二居所为主、经营服务、酒店式公寓等形式的旅游地产开发模式发展，发展成效不一。

　　随着旅游地产不断的发展，近年来分权度假、分时度假等多种模式的兴起，已成为旅游度假地产业的一种实践和探索。“实质上看，作为介于房地产产品和酒店产品之间的一种中间产品，分时度假酒店公寓就是加入了分时度假交换体系的‘时权酒店’。在分时度假产品中会涉及开发商、投资者、度假房产管理公司、律师、金融机构、咨询顾问等多方主体，情况较为复杂。”针对分时度假，中国旅游研究院昆明分院院长姜若愚在博客中这样阐述。

　　在我国现阶段，分时度假曾一度很火，但因链条上的各方主体发展不平衡，尽管全国可发展分时度假的产品有上千处，但专业的销售商不到20家，真正在运作点数制进行交换的系统更是屈指可数。”针对分时度假存在的一些问题，有专家也指出其存在的问题。

　　现在，作为超越分时度假而出现的一种全新模式，分权度假在旅游地产界大行其道，更引起业界广泛关注。

　　借力稀缺资源度假物业集群效应凸显

　　“分权度假物业的购买是你购买休闲性物业最经济实惠的选择，特别是在近期！”一则投资广告，将人们的视线转入到云南旅游度假地产市场。

　　“越来越多的旅游度假物业，伴随着不断涌入的游客和相应的吃喝娱乐购等多方位需求，正在迅猛发展，尤其在旅游大省云南更是可观。旅游度假物业的蓬勃发展，不但得益于其丰富的旅游、人文资源，还源于近年来不断丰富完善的旅游产业配套。”云南一大型旅游地产项目负责人此前接受记者采访时称。

　　确实，单就度假、休闲物业项目来说，云南大理、丽江、西双版纳、玉溪、腾冲等地就有诸多项目，围绕洱海、丽江古城、抚仙湖、古镇等无可复制的资源，打造了万达西双版纳国际度假区、滨江果园避寒山庄、龙湖·仙湖锦绣、雅居乐·云南原乡等多个超大体量旅游度假项目，扛起旅游休闲度假度假物业的大旗。

　　人们不禁要问，为什么这么火？除了丰富独特的自然、人文资源，是不是还有可观的投资收益等方面的诱惑？气候、植被、山、湖、海等多种资源的特殊性，造就云南热带、亚热带不同的旅游风情。不同季节，享受温泉，还是泛舟洱海，或是徜徉雨林，都有不一样的享受。享有独特资源的区域，旅游度假地产更具有发展潜力。

　　“从目前全国已开发的旅游地产项目来看，涵盖了海景房、山地、湖景、温泉、湿地等资源，根据地理地貌及自然资源来差异化打造，产品表现形式就比较多，主要涵盖产权式酒店、别墅，高尚复合型社区，时权酒店，养老公寓，独立产权客栈，升级版农家乐，滑雪、温泉、漂流等运动型度假村，主题式小镇，体验式住宿设施，旅游新区，主题式商业中心，旅游商业中心等。”中国旅游研究院昆明分院院长姜若愚透露。

　　其中，“温泉资源在我国相对比较稀缺，我们知道很多地方打温泉的主题都是假温泉加热，真正温泉的资源是非常受消费者关注的，尤其是未来几年当中我们推行的养生、养老地产中，温泉成为非常资源的核心配套。目前我国的温泉有491个，资源分布的，品质较高的是集中在海南、西南板块温泉资源相对来讲比较集中的地方。”在“2014年度中国旅游地产发展年报”会议上，某信息集团旅游地产事业部总经理胡晓莺女士如是说。

　　的确，作为温泉资源比较丰富的西南板块，安宁、腾冲、大理等地是云南比较突出的宝地。其中，安宁凭借“天下第一汤”的美誉，自古就是温泉旅游度假的代表。据记者不完全统计，安宁板块，以温泉为主题的项目，就涉及温泉半岛等近十个项目。从昆明去安宁，20分钟就可以住别墅，享受温泉度假惬意生活，已经成为人们对安宁板块旅游度假物业的一致共识。

　　但是，在如此可观的资源面前，除去传统的一日游等模式，如何避开旅游度假物业需要上百万投入的资金压力和没有空闲管理房子的现实，同时又享有物业权益？分权度假的运行，则大大解决了这一问题。

　　异军突起分权度假模式遍布全国市场

　　“全国度假物业使用率平均大约是19天——约每年三个星期。那你为什么还要支付全部的价格为了你那部分的使用时间呢？四分之一的所有权可以让你全年有12个星期使用你的地产，这个时间已经多过大部分人的休假时间了，而且你要知道当你每次使用时，一切都将是清洁干净且井然有序的。”在某大型旅游地产推介会上，工作人员这样给前来咨询的投资客分析。

　　如此诱惑的投资和收益，谁不心动？细细一打听，原来这是当前最火的分权度假模式产品。“所谓的‘分权’，就是以一套精装度假酒店的1/10产权为产品载体，客户以不到10万元的钱购买这份产权，将自动获得20年每年10天的度假酒店居住权利。”该工作人员接着说。

　　据了解，这种主打“分权”的度假模式，其灵感起源于国外的会员制度假，但与单纯的分时度假不同，它给所有的会员有一份实实在在的产权保障，这份产权可以转让、交易、继承，甚至享受土地及酒店升值的权益，更是符合中国人‘重实物’的传统习惯的。

　　据不完全统计，当前，在全国多个热门旅游城市的旅游地产项目中，几乎都有分权度假的足迹，海南、青岛、昆明、西双版纳、腾冲等热门旅游地更是不用说。由此可见，分权度假正在旅游地产行业刮起一阵置业、投资风暴。

　　低门槛高收益度假投资两不误

　　如今，分权度假在旅游地产的领域的急速扩围，让购房者以十万以内的价格拥有项目1/10的房屋产权，每年还可以在规定日期内免费入住酒店等优势，一改以往购房者在外地购买的旅游地产闲置问题和保养等问题，还大大降低准入门槛等有利因素，迅速成为旅游度假物业避不开的投资模式。

　　以安宁板块的温泉半岛为例，其主打的分权度假模式备受关注。安宁同盛温泉网球经营有限公司策划经理杨超向记者介绍：“我们推出的分权产品目前主要是花园洋房。每套花园洋房将划分为10份产权，每份产权的最低投资价格为79800元，0月供、0贷款、每年还有8%的投资收益。购买以后我们将和客户签定20年《返租协议》，前十年每年返还8%的投资收益给客户，十年以后我们再根据当时的市场情况和客户重新签定不低于8%的回报协议。同时，每年还可以享受在温泉半岛入住10天的度假权益。5年以后，我们还可以向客户回购每份产权。”

　　相比当前的旅游度假物业常规销售情况来看，如此低门槛和收益回报对购房者吸引力不小。“理财产品越来越多，靠谱的没几个。钱不好挣，生活压力越来越大，度假游玩都快成奢侈品了。也就投8万块左右，每年不单有8%的收益回报，还有10免费度假，一举两得还划算。”一位正在办理手续的准业主表示。

　　资产共享分权度假物业使用更灵活

　　“分权度假物业拥有完全的过户属性，你可以转卖、抵押、甚至放弃你所有的权益，就像任何其他的物业单位一样。业主有机会轮流获得他们的物业使用权，通常为每年分不同期限的时段，由业主自己具体安排。但很多分权度假物业也可以出租，这意味着可以用租金来抵消持有的一部分成本。”昆明房地产界某资深人士分析。

　　“从长远看，这是一个双赢模式的建立。”该业内人士称。对购房者来说，像温泉半岛的分权度假模式，每份7.98万元起的付出，10个人可同时获得开发商承诺的一套房每年各8%的收益，在这20年内购房者也可以随时转让自己的这份产权，同时每年10天的酒店入住权。若按300元一天的住宿标准计算，20年即为6万元的酒店住宿费用，而这个酒店入住权具有可以进行转让他人，获得收入的空间。

　　对开发商来说，从单价上来说，这个物业的单价无形中被提升了，单方的价格约在1万元/平米左右，除此，开发商还拥有除购房者入住本物业天数之外的管理运作权，这也是开发商另一部分重要的、核心的盈利部分。多重效益，项目运营良好，购买者的权益也将得到保障。

　　尤其，针对有闲、有钱的中老年群体和资本丰厚的中高端群体，低门槛准入，权益的合理共享，度假物业资源和价值一点都不浪费。

　　律师说法： “按份共有”有法可依 投资权益有保障

　　虽然分权度假的模式比较人性化，收益也比较可观，但也有不少投资者表达了对这种新兴旅游度假模式的怀疑与担忧，“一个房屋10个产权人，在转让、抵押方面是否会出现纠纷？”“我们的权益和服务需要延续20年，如果开发商本身出现了问题，这些权益如何保障？”

　　对此，一位不愿透露姓名的资深律师指出，按《物权法》规定，“分权度假”这种模式属于“按份共有”的投资行为，是有明确的法律条款保护的，只要参与项目的“五证”齐全，交房条件已经具备，基本上是可以保障购买者的合法权益。

　　同时，该人士也指出，分权度假这样的模式它有产权保障，符合中国人的消费心理。只要通过了相关的公证程序，业主在产权转让和继承方面都比较方便。另外投资人还可以为产权购买保险。

　　多重保障下，分权度假让普通百姓都有了实现旅游梦想的机会，入门条件低，“屌丝”也可以享受“土豪”的品质生活。这种模式更容易锁定终端消费者，将来更容易打造共同服务平台。

　　随着人们生活水平不断提高，度假时代的到来已成大势。分权度假因为同商品房购买模式相同，加之其稀有性，未来升值潜力不小。

　　如果以后，分权度假的进入、退出机制更加完善，有了一套完整的保障体系，这也将为旅游度假市场营销探索出一条新路子。

关键词：旅游地|渐|锋芒|分权