丽江楼市降不降住宅回暖可期旅游地产前途未卜

原标题：丽江楼市降不降住宅回暖可期旅游地产前途未卜

■一业内人士认为，今年很多房地产商为了回笼资金流，已经在保本卖房，“为什么说现在买房是合适的时候？就是因为，人家总不能赔钱卖吧？”

■媒体人“天雨流步”一直关注房地产，她认为，去年下半年直到现在丽江的房子都不好卖，这使得丽江的房地产彻底进入“薄利”时期，可降价的空间已经极其小了。

■丽江的住宅性地产尽管近两年行情不是很好，但比起旅游地产，已经算是相当不错。

■据介绍，丽江的旅游地产多达30多家，而有的旅游地产开盘三年至今都只卖了一两套。

■一从事旅游地产的业内人士说，“住宅性地产即使市场再不好，也是每天都有人在一级和二级市场交易的，这是‘刚需’二字本身决定的；但是在丽江，旅游地产的换手率基本为零。”

长期以来一直“天天向上”的丽江房价，从去年开始便止住了向上的步伐。当业界寄望于今年丽江楼市能有所回暖的时候，现实总与理想有很大的差距：刚刚落幕的2014丽江房车节，房地产展台少人问津，曾经一个楼盘展出近千人蜂拥咨询的场面已不复存在；常常引领丽江房价“新潮流”的大研房地产，其计划于下月开盘的大研上瑞·柏华三期，每平米起价3288元。

犹记得， 2011年5月大研上瑞·柏华二期开盘时，以开盘价3500元的价格，刷新了当时丽江房价纪录，让丽江的住宅地产一下蹿升至3500元以上。而三年后的今天，大研新推楼盘不升反降，此举一推出，让丽江很多房地产商开始踟蹰：大研都降了，我们降，还是不降？很多业内人士甚至大呼“丽江房价一夜回到三年前”。

这些年，丽江房地产市场一片叫好声，很多人也坚信拥有“好山好水好空气”的丽江，房地产市场形势会一片大好。然而，仅仅三年时间，以大研为标志的丽江很多住宅性楼盘价格不升反降。另一方面，之前很多高调进入、售价都超万元的旅游地产，这两年销售情况也不尽如人意……种种迹象，让很多人开始重新审视丽江的房地产市场。

而更让丽江房地产商忧惧的是“很多拥有二三套房的公职人员也加入到了卖房大军中，而要买房的人观望的也越来越多，买涨不买跌嘛。”

丽江楼市怎么了？丽江房价将走向何方？丽江房地产商又将何去何从？丽江读本记者近期采访了丽江多名房地产业界资深人士，揭秘当下丽江楼市所遭遇的和即将遭遇的。

传统“旺季” 楼市遇寒流

五月流火。对于楼市来说，“五一”前后是传统销售旺季开始的时候。然而今年楼市一反常态，“旺”季不旺，反而遭遇寒流，不管是北上广深，还是郑州、重庆等二线城市的楼市，都呈现一片“跌跌不休”的态势。丽江作为四线城市，尽管是旅游胜地，但其楼市也不能例外。

“五一”期间在市政广场举行的“2014中国·丽江房车节”上，看车的人云集，看房的人却几乎比楼盘工作人员还要少。某楼盘的销售经理告诉丽江读本记者：“去年有18家房地产企业参展，今年只有9家，再这样下去房车展就该去掉‘房’字了。”

在丽江从事地产业11年、在多家房地产企业工作过的刘瑞介绍，丽江的房地产不像大城市那样存在外地的“炒房团”，所以房价相对理性。相比北京的房价10年涨了10多倍这样的疯狂，丽江房价这10年的涨幅基本上是跟居民收入涨幅差不多。2011-2012年涨得有点猛，进入2013年后，虽然房价依然在涨，但成交量和转手率已经不如以前，“至于今年的情况大家也都看到了，别说涨了，能和去年的价位持平就算幸福了。”

位于庆云路与丽大路交叉口的“幸福里”楼盘分为多层住宅和精装公寓，其多层住宅今年年初的均价为5500元/㎡。然而在房车节上，“幸福里”推出了3900元/㎡的住宅。无独有偶，将于6月开盘的大研上瑞·柏华三期，竟宣布推出了3288元/㎡的房子。而在近三年前，大研上瑞·柏华二期开盘时，价格为3500元以上。短短三年间，炎凉如此不同，令人大跌眼镜。

媒体人王秉源于4月下旬抛弃了在北京的工作来到丽江准备定居，第一周初步了解房价之后，他认为“丽江的房价简直便宜得让人流口水！”随即他就挂售北京的房子，准备在丽江买房。然而于5月3日去“中国·丽江房车节”看过之后，他的想法变了。

“北京的房子虽然没降价，但最近也不好卖，我本来在着急恨不得马上卖掉，然后立即在丽江买房。但现在看来丽江的房价貌似和很多地方一样，也在降价中？那我就再看看。” 王秉源说，对自己而言丽江的房价最初就像丽江的风景一样惊艳，“来丽江之前如果有人告诉我丽江有3000多的房子，我会觉得那是白日做梦，但现在看来，这梦没准还能做得再美一些？”

是什么在影响丽江楼市

刘瑞认为，丽江楼市这一年多来的冷遇，有外因和内因两方面。

“外因是史上最严苛的国家宏观政策频频出台，二套首付提高，外地人在丽江购房如社保未交满一年需一次性付款等等条件限制了很多有购房需求的人。”刘瑞告诉记者。

丽江并不是没有购房需求者，随着城镇化进程的加快，很多农民涌入城里，他们来到丽江，都有购房要求，但在对市场把握不准的情况下，不敢也不愿轻易出手。

与此同时，丽江年内数千套公租房将上市的新闻也让很多有意购买的人“有再等等的想法，也许我也可以租到一套公租房。”

虽然丽江的房价相比外省和外市都不算高，但本地居民收入本就较低，工资在2000左右的大有人在，即真正有住房需求的人买不起房。

另一方面，在刘瑞看来，丽江尽管没有外地大的炒房团进入，但是丽江房地产市场还是存在一定的泡沫，而制造这一泡沫的，一般都是丽江的公职人员。前几年，很多丽江公务员和国有企业职工，依靠单位集资建房，买入了低于市价的房子，尽管很多人都有住房，有些还不止一两套，但是想着价格便宜，都纷纷购入，想着过两年赚一笔可观的转手费。这一举动，助长了丽江房地产泡沫的形成。现在这些人手里闲置的房子，都准备出售了，这在一定程度上增加了丽江楼市的供应量，“这部分房产其实都不属于自住房产，而是投资性房产。”刘瑞保守估计，这样的投资性房产在5000套以上，“这些人大都是在房价2000-3000元的时候买下来的，即使卖到3500-3800元，也不亏。这导致房地产商的新开楼盘很多都是待字闺中，卖不掉。” 丽江房地商前几年搞的团购政策在很大程度上“透支了丽江的房地产市场”，通过团购房的形式让很多人“被迫拥有两套三套房”，而随着官员财产公示呼声越来越高，手中有房的人为了不必要的麻烦，纷纷拿出来卖，“由于这些二手房有区位优势及价格优势，抢了不少一手房的生意。”

从永胜来到丽江市区开出租车已5年的陈凯（化名），去年终于在玉龙新县城买了房。虽然玉龙新县城几乎还是一个“空城”，但陈凯很满足，“在丽江市区（古城区）买房就不敢想了，略微好一点的地段，房价都还是在5000以上，买不起。”

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