库存高融资难 专家建议中小房企甩项目突围

　　每经记者尚希发自北京

　　行业发展陷入困境之后，越来越多的标杆房企通过转型寻找出路，然而大势之下，中小房企并不见得“船小好掉头”，反而面临更大的压力。

　　清科私募通统计的数据显示，房地产行业的并购事件呈逐年上升态势，2014年全年，房地产行业共有67例并购案，而在过去3年这一数字分别是76例、22例及27例。根据清科公布的并购金额，《每日经济新闻》记者粗略统计，2014年房地产行业涉及并购的金额约为287亿元，2013年为330亿元、2012年和2011年分别为48亿以及61亿元。不难看出，近两年来，随着楼市持续分化、房地产业步入“白银时代”，楼市继续上演整合大戏。

　　“从融资角度看，中小房企的融资渠道会收窄，融资规模也会大幅下滑，与之相伴的即是融资成本大幅提高。所以若不是多元化经营的房企，单一业务的房企会发现后续拿地开发投资都会很艰难，甚至会面临用甩卖项目和股权的方式来救急。”上海易居房地产研究院研究员严跃进表示。

　　中小房企破产频发

　　“2014年市场不好，银行开发贷积极性也很低，中小房企来说只能寻求其他的资金来源，但即便是信托，成本高不说，对中小企业也是不理不睬。”一位不愿具名的房企人士表示，资金来源不畅自然难以拿地开发，销售回款难以保证，企业自然陷入恶性循环。在其看来，更多的中小房企都在选择合适的机会把自己“卖”出去。

　　根据住建部政策研究中心主任秦虹此前公布的数据，2014年房地产行业并购案例成倍提高，2014年上半年收购总额是152亿元，同比增长了2.09倍，而当前正在谈的还未完成的交易额是1600多亿元。

　　对于资金密集型的房地产行业来说，现金流无疑是决定房企生存安危的生命线。一旦房企遭遇不可控的突发事件，销售回款受阻后，经营资金链也会面临较大考验。而2014年楼市最具代表性的杭州市场，则将中小房企生存不易的现状深刻地表现出来：兴润置业负债35亿元宣告破产、百强房企光耀地产因资金链断裂、华门控股出现债务危机、中都集团老板“消失”百货业关门等。

　　进入2015年，房地产行业的整合似乎愈演愈烈，中小房企的生存环境愈加恶化。根据《每日经济新闻》1月5日的报道，进入2015年前夕，江西赣州长发置业有限公司和赣州银信置业有限公司先后破产。

　　中国房地产研究会市场委员会副主任陈晟表示，目前商业银行正在收缩对房地产企业和个人按揭的贷款，提高门槛，严控风险。基金方面，目前还看不到能使整个地产私募基金行业出现系统性风险的迹象，但已经有不少地产基金未雨绸缪，缩小对中小开发商的资金供应。

　　布局市场新需求

　　对于中小房企而言，不但面临融资难，库存压力或许成为压倒这些小房企的最后一根稻草。从国家统计局数据可以看出，除一线城市及部分二线城市库存去化周期处于合理周期内，其他城市特别是三、四线城市，库存压力都非常大，这对于分散在这些三、四线城市中的中小房企来说，更是雪上加霜。

　　“随着银行信贷收紧和去库存影响，房地产行业或出现更多债务违约行为。和大型房企相比，中小房企资金面压力较大。”一位房企人士对《每日经济新闻》记者表示，对于一些库存压力较大的城市，区域内的企业生存环境则更恶劣。

　　上海易居房地产研究院针对国内35个城市新建商品房存销比的统计数据显示，2014年存销比较高的三个城市分别为茂名、烟台以及温州，其存销比分别为32个月、31个月以及29.1个月。对于这类城市来说，存销比总体偏大，房价下跌概率依然较大。

　　“2014年上半年存销比持续上升，说明市场去库存状况不断恶化。但到了下半年，随着限购松绑等政策效应释放、央行降息政策的持续影响，去库存速度在不断加快。但目前来看，还是一、二线城市的存销比数值相对较小。”严跃进对《每日经济新闻》记者表示。

　　对此，有金融机构的分析人士指出，对于中小房企来讲，由于金融机构偏好大型品牌企业的投资，仍然会面临比较大的资金面压力，预计未来会有更多的中小房企面临债务违约的市场风险。评级机构标准普尔和惠誉也指出，小型地产公司可能出现债务违约，导致银行更加向大型开发商倾斜，房地产市场加速两极化。

　　“从融资角度看，中小房企应该适当甩卖一些流动性差的项目，从而回笼资金。而从股权角度看，可以适当和大房企进行高攀，从而归并到此类房企中去。”严跃进表示，中小房企加快转型是维持生存、获得新生命力的最根本手段。

　　在其看来，随着新常态经济发展以及新型城镇化的建设，一些新的市场需求会衍生出来，比如和一些产业运营商进行合作，在城乡结合部进行产业园的开发。对于城市中心的一些二手房项目，此类房企可以积极和地方政府合作，进行二手房物业更新业务。

关键词：库存|融资难