上海楼市134万平库存创新高 更多长效机制或将出台

原标题：上海楼市134万平库存创新高 更多长效机制或将出台

“尽管上海依然面临库存压力，且房价持续上涨并处于高位，然而考虑到限购令难以于短时间内取消，预计上海或将出台楼市支持性措施以刺激销售量。”

1月13日下午，第一太平戴维斯发布最新报告称，2014年，上海楼市整体供过于求，待售库存再创新高，达到134万平方米。虽然年末市场翘尾，一、二手住宅销售呈现暖意，不过考虑到高库存的压力，在展望15年上海楼市走势时，第一太平戴维斯作出上述预判。

次级板块房价上涨可期房企整合加剧

第一太平戴维斯数据显示，2014年四季度，上海市新建一手商品住宅新增供应共计约390万平方米，环比增长21.4%。成交量则明显回升，环比增加65.1%，累计成交面积达350万平方米；成交均价环比上涨6.5%，达到每平方米28600元。

此外，第四季度宅地市场也异常活跃，成交楼板价及成交总价均创新高。报告期内共计成交30幅含住宅用途的土地，近370万平方米可建面积，较三季度增长25.9%。而平均成交楼板价自三季度的每平方米9100元上涨至四季度每平方米15000元，为市场新高。

报告认为，随着2014年年末住宅成交量的明显回暖，加上信贷环境的改善，预计房价将适度上涨。而位于核心区域的次级板块新房因此前涨幅并不显著，未来房价具有上涨潜力。同时考虑到年轻、高学历、非本地群体购房倾向于选择市中心地段，因此来自于其对小面积住宅单元的需求也将有所增长。

对于房企而言，实力房企完成或超过年度销售目标，反之小型实力较弱的开发商未能完成业绩，由此，未来房企或将进一步整合。

写字楼租金小幅上涨零售市场步入调整期

报告显示，随着陆家嘴世纪金融广场1号楼和东方汇经中心于2014年第四季度入市，上海写字楼市场由此带来18.75万平方米的新增供应，年新增供应达到52.3万平方米，核心区存量达到572万平方米。

与此同时，全年净吸纳量为45.73万平方米，较2013年增长约41%；核心区空置率环比上升0.8个百分点至8.6%，较2013年第四季度上升0.4个百分点。

此外，浦东浦西分化趋势继续放缓，浦东租金环比上涨0.6%至人民币9.2元每平方米每日，浦西租金环比上涨0.1%至人民币8.3元每平方米每日。

而从零售市场来看，第四季度共有6个项目入市，带来新增供应40.36万平方米。全年累计供应78.29万平方米，较2013年增加5%。主要商圈空置率环比上升1.2个百分点至5.4%，核心与非核心商圈空置率连续三个季度均呈上升走势。

报告指出，2015年上海写字楼市场供应放量，预计核心区将有16个项目，共92.9万平方米新增面积入市，而非核心区将有21个项目，共157万平方米新增供应入市。市场分散化、去中心化趋势更加明显，非核心区因地价相对较低，基础设施迅速完善，吸引力渐增。

同时第一太平戴维斯预计，2015年将有16个购物中心项目开业，总体量将会达到110万平米。供应增加加上经济走缓与电商冲击的三重影响，零售市场将步入至少三至四年的调整期。调整期内，品牌的扩张力度及创新能力对市场走向至关重要。市场期待更多具有新意的零售模式和消费体验，以增强实体商业对消费者的吸引力。

浦江沿岸资产更受青睐未来融资或更艰难

在报告中，记者还看到，第四季度上海楼市共有六宗主要交易，金额总计81亿人民币。其中包括首峰基金15.5亿购入上海盛邦国际大厦，一家内资银行13亿人民币购入上海国际航运服务中心1号楼以及歌斐资产管理31亿人民币购入融创广场等。至此，2014年上海投资市场交易总金额达556亿人民币，较去年下降29.2%。

第一太平戴维斯表示，多宗大型交易表明，黄浦江沿岸资产更加受到自用买家和投资者青睐。报告显示，12月，某内资银行收购方兴地产旗下北外滩上海国际航运中心1号楼，成交单价达每平米10万元，创历史新高。

报告同时指出，受低回报率影响，机构投资者将更加关注价值增值项目投资，尤其是核心区域次甲级写字楼和商务园区写字楼。而境外投资者投资仍将谨慎保守，寻求不良资产投资机会；境内自用型买家将长期持有或自用新建核心资产。

报告强调，未来十二个月内部分开发商和业主融资更为艰难，可能通过变卖前期购得的土地以快速回笼资金，回报率也将因此而小幅上升。

关键词：上海楼市，楼板价，住宅成交量，第一太平戴维斯，上海国际航运中心，环