严跃进：房价管理的新常态应是“去成本化”

　　2014年12月份，部分大城市成交量持续攀升，并创下月度新高。跨入2015年，包括北京在内的各大城市土地市场开始躁动起来，地王现象再次出现。从房地产市场的发展规律看，商品房和土地市场不断趋于火热，那么房价上涨的概率就将加大。所以，对于2015年房价止跌反弹、暴涨等现象，作为政策制定者和投资者都应该有充分的心理准备。自然地，2015年房价管理如何寻找一条最优路径，也将成为新的课题。

　　回顾历史，才能领悟教训，并做好展望。在2014年市场降温、房价下滑的背景下，大家似乎忘记了2013年新“国五条”后的一个政策导向：房价增幅需符合年度房价调控目标。为了抑制房价上涨，部分城市甚至出台了房价环比零增长的政策。但遗憾的是，到了2013年年终盘点时，几乎没有哪个城市敢拍胸脯说自己已实现了既定的目标。

　　2014年房价“莫名其妙”地下跌，使得此类行政性的房价控制思路面临退场的局面。在房地产长效调控机制不断深入的情况下，市场化调控房价的思路逐渐确立。我们可以看到，2014年各地出台的救市和楼市刺激文件中，不再提及房价调控目标的内容。但市场化的思路已经得到真正贯彻了吗？

　　到了2015年，一种新的危机正在生成，只是为目前房价下跌的现象暂时掩盖了！在房价下跌的过程中，地方政府需要托市，从而忽视对房价的打压。但如果从楼市新常态的角度看，楼市未来走势应该是从超高速转变为中高速的过程，房价依然会有上升的空间。但如果按目前所谓的市场化趋势，那么就会对房价放任不管，进而让房价自身步入“任逍遥”的格局。保守地说，虽然暴涨的可能性不存在，但房价未来依然有较大的上涨空间。尤其在2015年1月份各地市场情绪趋于高涨的背景下，对于未来房价继续冲高的担忧又会增加。

　　所以，把“年度房价调控目标”一脚踹开，做法正确，但出发点可能过于狭窄。从市场的角度看，对房价设置行政性的指令和区间，违背了市场供求规律。但是，2013年那样一个政策的出台，是为了应对房价飙升的压力，进行打压和管制也符合购房者的利益。撇去具体操作手段，2013年的政策初衷必然是好的。从本质上说，行政性地抑制房价上涨，是希望以行政的力量来节约购房成本。

　　这样一种做法是“去成本化”思路的雏形，只是手段略显“野蛮”。这样一个政策也并非没有积极意义。对于购房者来说，在整个交易环节中，面临的最大成本就是房价，毕竟目前对于一个中等规模的城市而言，动辄就是100万的总价。这样一个成本构成了购房者的显性成本。

　　在2015年，随着去库存速度的加快，房价依然有上涨的可能，对于房价的管理依然要继续，而不是松懈。不同的是，设置行政性的房价指令做法已不适应，市场化的手段应积极引入，比如通过金融财税等策略，将利好对此类显性成本的压缩。

　　过去的信贷政策一直崇拜顺周期模式，所以对于房地产市场往往有推波助澜的作用。比如在楼市火热的情况下，信贷刺激加剧了泡沫的生成。而在房价下跌的情况下，信贷投放量反而压缩，难以发挥雪中送炭的作用，进而使得房价下滑明显。2015年楼市将步入新常态的过程，那么就应该让信贷具备逆周期运作的功能，比如说，在房价走势疲软甚至影响资金循环的时候，进行信贷刺激就显得很有必要，这也是降低房贷成本的一个有效方式。关键是信贷投放部门应对房价走势有一个前瞻力。

　　税费政策也是对房价进行调节的重要工具。2015年不动产登记制度将得到更好地落实，那么有的放矢实行差异化的税费政策，对抑制房价或保持房价稳健运行就具备了可能性。在目前一个条件下，可以尝试对特定对象进行税费的调节。比如说对于部分购房者可以积极采取购房退税等政策，如目前郑州允许直系亲属房产过户时减少税费，从而能促使购房成本降低。而对于部分存在投资投机可能性的领域，则应加大税负打击的精准性。

　　房价无论是涨还是跌，其总价过高，总是令人难以承受。而以上两类做法，围绕房价变量，对其走势产生了一个去成本化的效应。这使得购房者能够减缓因为高房价所带来的痛苦，提高在房价下跌时的入市信心。当然，从广义角度看，除了房价这样一个显性成本外，购房者其实还需要承担整个交易环节的各类隐性成本。这样一些成本，依附在房价变量上，未来也需要压缩或剔除。

　　比如说，在目前地方政府鼓励刚需购房者积极入市的过程中，虽然限购门槛降低了，但购房者实际上依然面临杂七杂八的行政性障碍。从公积金的提取和使用过程就能看出这一点。购房者在这样一个过程中，需要到银行领取申请表，还要回单位开证明，然后又返回银行。这还算是一个比较理想、可以接受的状态。令购房者恼火的是，假如碰到工作人员不在单位，或者工作人员审批节奏故意放缓，那么购房者就会增加更多的等待时间和成本。对于一个已承受高房价的购房者而言，这样的行政成本足以影响购房交易情绪。当然，此前也有一些城市比如厦门的做法颇具“正能量”，值得各地方的借鉴。在厦门，购房者不用到单位盖章，就可以直接办理公积金贷款，体现了一种便民务实的做法。

　　高昂的房贷成本，也构成了一种房价隐性成本。如果房价没有变动，单纯出现房贷利率的降低，那么对于购房者而言也是一种大减负。2014年湖北省在救市文件中较早推出了7折房贷的优惠做法。该做法释放了积极的信号，至少对于购房者而言，能够获取低成本的房贷利率是极大的利好。房贷成本降低，能够缓解高房价带来的痛苦。而从2015年整个信贷环境来看，信贷成本降低将是相关部门的重要目标。

　　依附在房价上面的还有一种成本，即入市时机选择的成本。当出现高房价的时候，市场的入市节奏会不由自主地加快，进而使得房价出现暴涨的可能。而在房价下跌的时候，购房者过度观望，进而使得房地产市场出现持续的疲态。所谓的房地产非理性繁荣和萧条，如同交通运输领域的旺季和淡季，凸显了资源分配不均、预期混乱的现象。这也会加大购房者的成本和压力。购房者本身在承受高房价方面就已筋疲力尽，若再承受此类隐性成本，那么就会非常恼火。

　　过去对房价的去成本化思路，主要是从房价生成的市场机制来考虑的，比如降低土地成本、减少房地产开发环节的税费、压缩房企的利润率等内容。但这样一个过程，需要一个长周期的消耗，并非短期就能完成的。而围绕购房者面临的房价变量，以及依附在房价背后的购房流程，进行相应成本的压缩，自然成为未来房价管理的新思路和新常态。

　　去成本化的目标只有一个：增进住房福利。2013年的年度房价调控目标的做法，主要是打压房价，但也利好住房福利的增进，因为能有效挤压房地产的泡沫。从刚需购房者的角度看，房价下跌或缓慢增长，自然迎合其口味。但这样一种政策，治标不治本。2014年房价有所下滑，但相应的购房配套政策还需完善，依附在高房价上的各类隐性成本也需剔除。因为实际情况是，2014年的购房需求是处于一个明显的压抑状态的，背后是对各类隐性成本的忧虑。对于2015年楼市而言，压缩此类成本，将利好交易环节的通畅，能够促使房价的生成真正融入市场化的大环境中。

　　回顾近几年的楼市发展历程，应该认为，2014年的房价行政管制政策的退出，是房价管理模式的进步。但对于房价的市场化管理，若简单依赖“房价增长速度慢于居民收入平均增速”的原则，则容易陷入伪市场化的陷阱。关键要在新常态思路的指导下，加大对房价背后的显性和隐性成本的压缩或剔除。唯有这样，2015年购房者的住房福利才能得到有效的增进。

　　作者严跃进是上海易居房地产研究院研究员

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关键词：购房者|政策