2014年自住房入市 购房者热情低从追捧到不买账

　　“你申请自住房了吗?”这句话或许是今年上半年购房者中提及率最高的。从去年年底恒大御景湾开始接受申请起,自住房就成了北京楼市中一个绕不开的话题。低于区域均价至少三成的单价,不过200万元的总价,自住房成功吸引了所有有购房资格人的注意,几十比一的申购比例也曾让开发商将自住房看做回款利器。然而一年时间运行下来,自住房对购房者的影响已发生巨大变化,除了核心区自住房外,申购家庭在大幅缩水,中签优先家庭的弃购比例显著上升,更有部分自住房有剩余房源向全部购房者开放销售,自住房这个曾经被认为是房价“鲶鱼”的楼市特殊产物自己的生存似乎也出了问题。

　　自住房大量入市

　　数十万申购人被看做“潜在需求”

　　2013年底,北京首例自住型商品房项目恒大御景湾正式开始接受申购登记,15天的网上申购登记期内,共有14.8万户家庭在网上登记,74:1的申购比例让“买上自住房”变成了一种幸运。恒大御景湾只是数十万人申购自住房狂欢的开始,随后金隅嘉业在京的两个自住房项目金隅汇星苑、金隅汇景苑累计申购家庭突破43.7万,仅优先家庭就超22万户,金隅汇星苑的中签率达到了126:1。

　　动辄数十万的申购人数让人感受到购房人对于自住房的热情,也有业内人士将庞大的申购家庭解读为北京楼市潜在的需求,成为支撑上涨的理论基础。然而在《广厦时代》此前的调查中发现,申请自住房与急需购房并不能画等号,在自住房的申购大军中,很多人抱着的只是“买彩票”心理,对于房子情况了解并不多。尤其是在恒大御景湾、金隅汇景苑等最初上市的自住房项目,申购人群中很多是被当时铺天盖地的新闻影响,抱着试试的心理参与其中,而随着自住房新闻的减少,关注度的降低,除了像百子湾那样拥有黄金位置的项目外,申购人群在逐渐减少。而且,这其中的很多人,除自住房外,并不考虑购买普通商品房,即使申购失败,也不会转向普通商品房市场。

　　普通商品房定价趋近自住房

　　自住房狂欢开始“退烧”

　　虽然能够成功买上自住房的购房人并不多,但随着分布各区域的自住房陆续入市,自住房在各自区域内的“鲶鱼效应”也在发挥,尤其是在二手房市场,自住房的定价也开始对二手房房主定价发生影响。一些自住房附近新盘入市定价策略也发生调整。

　　5月,通州某项目以13800元/平方米开盘,远低于开盘前一直其向购房者透露的价位16000元-17000元/平方米,而主要原因就是其不远处仅为10000元/平方米的自住房带来的竞争压力。6月底,与金隅汇星苑同处东坝板块的首开常青藤选择在金隅汇星苑集中选房首日开盘,当天拿出90套特价房源,以32000元/平方米的均价入市,相较此前每平方米最高降幅达1万元。另外,8月,中国铁建旗下的两个普通商品房项目中的部分楼座转成自住房接受购房人申购,自住房品质除位置外与小区其他商品房无异。

　　在与商品房价格缩小的同时,自住房的热度也在逐渐降低,申购自住房的人群也更加理性。对于每个自住房的地理位置、交通配套、社区规划、户型设计,虽然鲜有开发商会对自住房拿出像普通商品房一样的热情,但自住房的申购大军们对于这些却有着更全面的研究。

　　在这样的背景下,申购人数依然庞大,但弃购比例却居高不下,即使像金隅汇星苑、汇景苑这样具备明显区位优势的项目中,弃购人数同样不少。起初不敢想能买到房的非优先家庭,也开始可以“选房”。

　　自住房也愁卖部分转成普通住宅入市

　　随着自住房与普通商品房价格差的缩小,自住房在交通、规划、户型设计等方面的一些问题在购房者面前被放大,在各大网站的自住房论坛上,随处可见网友对于每个自住房的抱怨。虽然对于自住房与普通商品房之间品质的差距早有心理准备,但实际看到的情况还是让不少购房者最终选择了放弃。

　　自住房最开始推向市场时,动辄几十比一的申购比例让不少非优先家庭已经放弃了买到自住房的希望。在《广厦时代》调查中就发现,有很多购房人就是因为一开始遭遇的超高中签比而放弃了等待自住房。

　　但从这一年的实际成交情况看,除了像宋家庄等核心城区的自住房首轮即能被中签的优先家庭抢购一空外,其他自住房都出现了一定弃购比例,多轮选房后最终都会向非优先家庭开放。

　　申购家庭弃购比例居高不下,部分自住房在所有申购家庭选购后仍剩余大量房源,自住房对于一些开发商也成了难事。于是部分自住房开始转成普通住宅入市。12月初,北京市住建委表示,目前包括房山的中铁原香嘉苑、大兴的当代采育满庭春、顺义的住总正华新国展满庭芳、中国铁建顺新嘉苑以及在通州的富力惠兰美居在内的多个自住房仍剩余1800多套房源,将面向申购家庭进行二次选房,如果还有剩余的话,将公开销售,符合北京市限购政策的家庭都可购买。12月15日,定价为9500元/平方米,北京最便宜的自住房当代采育满庭春剩余的24套房源开始进行市场公开销售,这也是市场上首个公开销售的自住房楼盘。文/门庭婷