中国楼市在降息后仍然低迷 刺激效果不明显

　　外媒称，中国央行，即中国人民银行在11月21日调低了利率。此举被普遍视为刺激增长之举。但是截至目前，对中国楼市的跟踪表明，本次降息的效果比此前政策改革的效果弱得多。

　　据美国《福布斯》双周刊网站12月2日报道，上周，也就是降息之后的一周，全国首套房成交的套数和平米数都比前一周增加了6%。相比之下，在9月30日之后的那一周(也就是中国政府宣布房贷政策放宽后的那一周)，首套房成交的套数和平米数与前一周相比分别增加了100%和105%。

　　上周，二手房成交的套数和平米数与前一周相比分别减少了1.4%和增加了2.2%，而在9月30日之后的那一周里，二手房成交的套数和平米数与前一周相比分别增加了238%和244%。

　　中国股市最近的大涨反映出一种没有根据的乐观情绪。投资者错误地以为，本次基准利率下调以及今后的比率下调(包括存款准备金率下调)，还有其他的扩张性开放市场和回购的举动将扭转住房市场——它是中国经济的关键所在——恶化的局面。

　　最近的政策刺激可能会延缓住房价格和成交量的下降，或许甚至会在近期提振与建筑业有关的活动。但是，它将无法扭转房地产市场——包括二手房市场和首套房市场——走弱的趋势。

　　房地产市场走弱的原因包括供应(主要是豪宅供应)与需求(对廉价的保障房的需求)不匹配，老龄化社会导致首次购房者数量减少，以及中国企业过度使用杠杆。楼市的过度供应局面需要逐步扭转，而这需要对房价进行比2014年力度更大的纠正。

　　当局可以而且将要作出更多努力来刺激经济，手段包括进一步降息、降低存准率以及其他加大信贷投放的措施。央行甚至可能会在2015年出台财政刺激政策。但是，如果财政刺激的目的是让国有企业和地方政府利用银行信贷和发行地方政府债来开展更多的商业可行性存疑的项目，那财政刺激将几乎只会助长信贷泡沫和产能过剩状况。

　　只有财政刺激措施直接针对消费者以及保障房、并且或直接或间接得到中央政府的资助，经济减速或许才能停止。油价大跌(自6月以来下降了40%)对于中国消费者以及把石油作为生产投入的生产者而言将起到提振作用。

　　我们比较过2014年、2012年和2009年的几次扩张性货币政策(包括基准利率下调以及存准率下调)以及央行在2008年和2012年尝试的其他市场活动。所有这些措施涉及到4万亿元人民币支出以及10万亿元人民币的银行贷款，它们帮助击退了两次经济衰退，但同时也导致信贷泡沫和猖獗的腐败活动。

　　2008年，政府取消了对信用和贷款的所有限制，以期大幅拉动财政支出——这主要是通过地方政府实现的。类似地，在2012年，政府除下调利率和存准率外，还出台了财政刺激政策。

　　请注意，2014年下调利率和存准率的做法与前两次的做法有所不同。中国人民银行下调了存款基准利率，但同时调高了存款利率浮动区间上限——这样一来，实际的存款利率维持不变。而在2008年和2012年，实际存款利率下降了。

　　贷款利率也是同样。央行上周象征性下调了贷款基准利率，但是任何想要降低贷款利率的银行此前就在这么做了，因为贷款基准利率的下限不是硬性规定。在2008年和2012年，实际贷款利率的下限与基本贷款利率一道下调了。

　　路透北京11月24日(作者侯向明) - 继930房贷政策放宽后，量价齐跌的中国楼市又迎来央行[微博]降息的雪中送炭。此举对刺激房地产市场信心及短期需求料将立竿见影，然而从中长期看楼市尚难以真正走出泥沼。

　　受降息举措的影响，中国股市地产板块周一集体大涨。预计看跌房价的情绪会进一步减弱，年底楼市成交有望一改往年淡季状态，在未来几个月成交有望转趋活跃。

　　“短期可能会刺激购买需求，但从以往来看，降息或加息对市场的影响效果不会太长。从中期来看，降息解决不了市场的根本复苏。”上海克而瑞信息集团(CRIC)研究中心副总经理林波表示，提振楼市更有效的措施在契税等税费环节，或者一线城市的限购放松等。

　　他并称，据测算百万房贷20年期在降息后每月也只能少240元左右，对购买力的解放的并不多，关键在于房价自身的调整，降息不足以支撑市场长期走好。

　　“今年涨价的期望不大，到年底都不到两个月了，很多企业今年销售目标都没完成。从拿地等情况来看，多数企业相比外界要对市场要更加理性，没那么乐观。”他说。

　　中国经济下行压力加大的形势下央行终于决定降息，重启已雪藏逾两年的这一传货币政策工具。自11月22日(周六)起，一年期贷款和存款基准利率分别下调0.4和0.25个百分点，并将存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.1倍调整为1.2倍。

　　交通银行金融研究中心研究员夏丹称，降息整体上是利好，但对房地产直接刺激的效果可能并不突出，更多的是对制造业和企业融资成本的影响更加直接。

　　“要说明年市场什么时候能达到真正回暖还不一定，整个经济放缓对房地产整体投资肯定还是有影响的。明年房地产投资即便会触底回升，可能也得等到半年以后了，前期还是要往下走。”夏丹说，房地产对整个经济以及固定资产投资的拖累局面还是不会变。

　　她并指出，中长期来看，影响行业的还是一个人口的因素，明后年料还是刚需发力。

　　国内券商--银河证券最新报告亦表示，降息将进一步促进成交量，短期将明显利好地产，回顾过去两次降息周期，降息对楼市销量的刺激可谓立竿见影。

　　“降息首先会从心理上给与购房需求积极的暗示，在行为上也会促使购房利率下降、购房成本降低，两方面直接利好楼市成交。”银河证券报告称，在当前销量阶段性企稳的背景下，本次降息使得按揭贷利率与开发贷成本有望进一步降低，有助于提振年末市场表现。

　　该券商指的两次降息周期分别始于2008年9月和2012年6月，宣布降息当月楼市销量分别环比回升38%和50%。

　　不过该券商同时指出，此次非对称降息，银行存贷利差空间进一步被压缩，对按揭贷打折优惠的动力依然不足，对地产行业的风险偏好也不会出现根本性的改善，加上库存持续攀升，楼市中长期依然面临下行的压力。

　　路透根据国家统计局数据测算，10月70个大中城市新建住宅(含商品住宅和保障性住宅)销售价格同比下降2.6%，跌幅大于上月的1.3%；环比下跌0.8%，虽然仍连续第六个月下跌，但跌幅比9月份缩小0.2个百分点。

　　央行降息提振非银金融及地产股大涨，推动中国股市沪综指.SSEC周一放量收升1.9%至逾三年新高。沪市上证地产指数飙升6.38%，而同时涵盖沪深两个市场的中证内地地产主题指数亦大涨6.15%。

　　**年底成交有望活跃**

　　国家统计局10月首次公布单月全国商品房销售数据，可以看出10月成交情况较之前有了较大改善，当月销售面积和销售额分别同比下降1.6%和0.7%，降幅比上月大幅减缓了8.7和8.2个百分点。

　　上海易居房地产研究院监测数据显示，11月1日-20日楼市成交反弹力度加大，20个典型城市新建商品住宅成交面积环比增长约25%。

　　中国指数研究院[微博]最新报告称，存贷款利率包括公积金贷款利率全面下调，若各商业银行首套房贷继续执行基准利率，购房者将享受到相当于此前利率94折的优惠，对潜在购房需求的刺激释放作用将更为直接。

　　“对于房地产业的影响来说，货币手段历来是刺激市场需求的最有效工具，此次降息将成为市场加快库存去化的重要利器.。。在今年末开发商加快以价换量去库存的背景下，楼市‘暖冬’可期。”中指院表示。

　　近半年来，中国地方政府及中央层出不穷的楼市刺激政策，使得购房者观望情绪浓厚，加上前期房价连续回调，多数购房者不敢轻易入市。

　　中国领先的垂直金融搜索平台--融360发布最新房贷报告表示，此次中国央行一剂猛药，使大家看到了国家托市的决心，购房者入市的积极性将大大提高。

　　融360并预计，未来几月，楼市会一改往年淡季情形，延续10月高成交量，甚至再创新高。价格也将止跌回升，一线城市有望率先开启反弹局面。

　　易居房地产研究院研究员严跃进亦称，随着央行11月21日降息，市场看跌情绪会进一步减弱，部分购房者在按揭贷款成本降低的前提下会积极入市，这会使得市场成交量继续保持活跃。

　　“无论是地方政府、房企还是购房者，都能够因为央行这样一个动作而感受到此前市场降温的态势有望遏制，进而对于近期的市场参与策略产生一个新的调整。”严跃进表示。

　　中国知名投行--中金公司在其最新点评报告中认为，降低基准利率直接降低住房抵押按揭贷款利率，有助于降低房地产销售和投资继续大幅下行的风险。

　　中金并称，结合9月30日的房地产政策向正常化回归，房地产销售和房价可能企稳，但考虑到商品房待售面积存量仍高，房价难以大幅上涨。

　　为扶持低迷的中国楼市，中国央行和银监会于9月底宣布，对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，银行可执行首套房贷款政策。这较以往“认房又认贷”的信贷政策明显松动。 (完)

　　【延伸阅读】美媒称中国楼市销售跌势放缓：购房者又开始看房

　　参考消息网11月13日报道外媒称，中国楼市销售下滑的势头在10月份有所减缓。继政府宣布放宽抵押贷款规定以支撑楼市之后，一些购房者又开始看房。

　　据美国《华尔街日报》网站11月13日报道，中国国家统计局当日发布的数据显示，今年前10个月，楼市销售额下降9.9%，至人民币4.64万亿元。今年一至三季度销售额为人民币4.05万亿元，同比下滑10.8%。

　　据《华尔街日报》计算，中国10月份楼市销售额总计为人民币5859亿元，同比下降3.1%，低于9月份10.3%的降幅。10月份销售额较9月份的人民币6202亿元下降5.5%。

　　报道称，国家统计局不发布单月数据。

　　报道称，今年较为疲弱的销售势头令开发商无心购地以及进行其他房地产相关投资。今年前10个月房地产投资增长12.4%，至7.72万亿元人民币，增速较前九个月的12.5%放缓。

　　中国1月-10月新建筑开工面积下降5.5%，至14.8亿平方米。前九个月的新建筑开工面积总计13.1亿平方米，下降9.3%。

　　报道认为，房地产市场的困境加剧了中国经济的不确定性。自今年年初以来，在住宅供应过剩的局面下，购房者变得更加谨慎，这也加剧了开发商减少住房库存量的压力。降价变得越来越普遍。10月份平均房价连续第六个月下跌，但跌势较9月份放缓。

　　报道称，分析人士和投资者都十分关注房地产市场，因为这是中国经济增长的重要风向标。9月底，中国央行和银行业监管机构宣布了更宽松的抵押贷款政策，使更多购房者有资格获得更便宜的贷款。

　　【延伸阅读】外媒:中国楼市10月均价跌幅放缓买房者仍在观望

　　参考消息网11月3日报道外媒称，中国10月新建住宅价格连续第6个月下跌，但跌幅放缓，因政府放松部分房贷政策的举措提振了楼市人气。

　　美国《华尔街日报》网站11月1日报道，中国房地产指数系统10月31日公布，10月新建住宅均价下降0.4%，降幅较9月的0.9%放缓。

　　9月房价跌幅创该调查2010年推出以来的最大环比跌幅。中国房价自今年5月开始出现环比下降，为2012年6月以来首次下跌。

　　报道称，在该调查覆盖的100个城市中，有73个城市的房价下跌，数量较9月时的79个减少。

　　自10月初以来，中国的购房者已开始重新入市，因政府在9月末放松了房贷政策，以便更多消费者能获得利率更低的房贷。中国央行向各商业银行下发通知，允许商业银行对房贷利率的下限可以低至基准贷款利率的七折。

　　中国房地产指数系统在报告中说，融资支持将继续在第四季度影响房地产市场。报告称，归根结底要看商业银行对放贷政策的最新变化作何反应。

　　开发商在9月和10月推出了更多楼盘项目。这两个月是中国楼市的销售旺季。

　　调查称，10月的新房均价同比下跌0.52%，为2012年11月以来的首次同比下跌，9月的新房均价同比上涨1.12%。

　　近日中国国家统计局发布的官方数据显示，9月全国70个城市住房均价出现近两年来首次同比下跌的情况。

　　武汉的一位房地产中介严思远(音)说，来看房的人多了，但都迟迟不买，因为他们觉得房贷利率还会再降。

　　今年前9个月，中国的住宅销售额下降10.8%，导致全国各地的开发商都面临楼盘库存增加和资金短缺的困境。

　　里昂证券的分析师在近期的一份研究报告中称，政策调整后的楼市人气改善给小型开发商提供了一个通过更多降价措施降低库存的宝贵时间窗口。报告还称，尽管销售出现回升，预计房价还将进一步调整。

　　报道称，中国楼市政策近几周的放松增强了开发商的信心，开发商接到的购房者针对楼盘情况的询问数量有所增加，购房者都希望获得更低成本的房贷和更低的利率。

　　根据互联网金融服务公司融360的分析，23个主要城市中有18个城市10月降低了针对首次购房者的房贷利率，其中南京、厦门和佛山等城市平均给予的优惠力度最大。在较小的城市，多数银行将房贷利率下调至基准水平，在大城市，银行提供的最大房贷利率折扣为基准利率的九折。

　　根据中国央行公布的季度数据，2012年9月房贷利率平均水平为6.20%，2014年6月则上升至6.93%。中国5年期以上的贷款基准利率为6.55%

关键词：降息|刺激