11月成交量"低开高走" 业内:仍有攀升"潜力"

　　11月28日松江某楼盘看盘现场人潮涌动

　　□地产评论员孟子谅

　　在度过了短暂的调整期之后，11月中旬以来，上海楼市利好“接踵而至”。普通商品住宅标准放宽、央行降息、公积金贷款利率下调，在一系列利好刺激下，11月上海楼市的成交量再次突破百万平方米。而业内人士则认为，虽然年底翘尾的态势已经愈发明朗，但楼市全面回暖尚需时日。

　　成交量维持“高位”

　　继10月迎来一波成交高潮之后，11月首周上海新建商品住宅成交量仅为17.17万平方米，环比下滑明显。

　　然而11月中旬上海连续出台了多项楼市利好政策，使得成交迅速逆转，并最终再次站上百万平方米“高位”。

　　上海中原地产研究咨询部数据显示，2014年11月，上海新建商品住宅成交量为104万平方米，环比略降4.7%。

　　而另一份数据则显示，11月整体成交量能够最终维持在一个较高的水平，普通商品住宅标准的放宽“功不可没”。德佑地产数据显示，新普通住宅标准执行后10天(11月20日-29日)内，上海新建商品住宅成交量达到42.1万平方米，较此前10天上涨了41.3%。

　　对此，德佑地产研究咨询部总监陆骑麟表示，该政策出台后，符合普通商品住宅标准的楼盘数量比之前提升了25%左右。尤其是南桥新城、南翔、金山等外围板块表现突出，在当地居民置换需求的支撑之下，有些板块的成交量甚至翻了一番。

　　成本下降，购房者“买买买”

　　普通商品住宅标准的放宽会使所购房源符合标准的购房者受益，特别是在税费方面获得一定减免。而央行随后的降息以及沪公积金利率的下调，则在更大程度上“惠及”了几乎全部的购房者。

　　央行降息后，五年期以上贷款基准利率降为6.15%，较此前利率下降了0.4个百分点，相当于在此前利率基础上打了九四折，在一定程度上降低了购房成本；而紧随其后，上海也对公积金贷款利率做出了调整，下调了0.25个百分点。

　　上周末，笔者走访了多个楼盘现场发现，与“930”新政更多停留在心理层面的影响不同，多数购房者将降息后购房成本的下降视为他们此番入市的直接原因。

　　在松江某楼盘开盘现场，成功“抢”下一套总价300万元左右房源的李女士对笔者表示，通过她自己的计算，降息之后她的贷款总额将比之前减少10多万元。

　　而令人印象深刻的是，笔者询问的几名购房者心里都有类似李女士这样的“一本账”，由此可见，购房成本的下降已经深入当下购房者的内心，而不只是停留在纸面上的“举例测算”。

　　无独有偶，在近期的二手房市场上，中介员工也都“乐开了花”。据德佑地产统计，11月22日央行宣布降息之后，德佑地产各个门店之后一周的带看量普遍比此前猛增了5成以上，其中有些门店的带看量更是增加了8成。

　　上周六晚，笔者路过虹口区同丰路某二手房中介，虽然已近午夜，但该门店仍旧灯火通明。笔者询问后得知，该门店当天直到晚上10点左右才送走最后一组客户，工作人员还在做资料整理的工作。“购房者最关心的都是贷款利率的问题，今天已经回答了不下50遍了。”该门店的工作人员告诉笔者。

　　回暖趋势有望延续

　　对于上海楼市目前的状况，业内分析人士普遍认为，本轮出台的利好政策，无论是央行降息还是普通商品住宅标准的放宽，都并非短期的“救市”之举，因此有望在未来较长的时间内对上海楼市产生积极影响。

　　同策咨询研究部总监张宏伟表示，央行本轮降息实质上是针对宏观经济增速持续放缓而采取的调整措施，在未来一段时间内的房贷利率有可能都会维持现有的水平。

　　而在锦和投资集团品牌总监沙立松看来，虽然本轮政策的利好将长期存在，楼市回暖的趋势也有望延续，但短期内，市场的基本面并不会发生彻底的反转。

　　“关键在于开发商的心态，”沙立松表示，“央行此轮降息降低了融资成本，再配合近期楼市成交的回暖，开发商的资金压力有所缓解。但是从楼市的整体情况来看，目前库存的压力仍然比较大，因此开发商如果在未来一段时间内降低了优惠的力度，将很有可能使购房者再度陷入‘观望’。”

　　而亿翰智库董事长陈啸天则指出，目前楼市仍有进一步攀升的“潜力”。他表示，从需求层面来看，今年累积的需求还没有得到充分的释放，因此市场可能会维持小幅回暖的态势，明年如果有影响力更大的利好政策出台，上海楼市或将迎来根本性的逆转。