房地产坏账深水潜伏 楼市下行或引爆风险

　　尽管年关将至，但商业银行不良贷款余额及不良贷款率“双升”的境况却未得到逆转，房地产不良资产占比也有所上升。

　　《华夏时报》记者从多家商业银行、资产管理公司处获悉，尽管年关将至，但商业银行不良贷款余额及不良贷款率“双升”的境况却未得到逆转，房地产不良资产占比也有所上升。

　　“银行所面临的不良贷款挑战从第三季度开始加大，即使严格控制一些领域的信贷投放，进入第四季度以来，不良贷款所带来的风险并没有下降。”某大型商业银行风控部门管理人员高先生表示，“从统计口径来看，房地产及一些实体行业成为重灾区。如果房地产在不良资产中的占比继续攀升，风险可能会爆发。”

　　房地产不良资产占比攀升

　　中国农业银行

　　东部某省分行一位人士表示，房地产在不良资产中占比的确有增无减，但却成为“暗账”。她进一步解释，银行为了降低不良率，早已将一些中小企业的不良贷款打包，用较低折扣出让给资产管理公司处理，因此从账面上看不出来。

　　“在这些不良资产包中，房地产资产并不少见，包括一些因经营不善的优质项目。”上述农行人士表示，此前不少企业通过抵押货物、不动产等方式从银行获得贷款，却并未用于实业经营，相反投向房地产投资以及民间借贷等高风险投资领域，并将投资所得的房地产资产、货物等重复抵押，循环腾挪资金。

　　在中小企业中，这种通过房地产资产捆绑实业经营的方式较为盛行。

　　广东佛山一位从事钢铁贸易民营企业老板吴先生正是通过上述方式获得银行近500万元的贷款，在他看来，“钢铁贸易现在亏得很厉害，如果经营钢铁生意，估计连本金都还不上，现在都是用抵押货物的方式或者协会担保等途径周转资金。”

　　吴先生所指的“周转资金”，并没有投向钢贸主业，而是把多笔的贷款用于购置土地、商铺和住宅等能重复抵押的不动产资产，随后再把资产抵押出去，多次周旋获得1000万元资金。

　　“房地产投资很难恢复至以往的高回报时期，从事民间借贷风险很大。”吴先生称，经过相熟的朋友介绍，投向了一款高收益的私募

　　理财产品，而所投项目为地方的基础设施建设，却不料该产品出现违约，目前资金可能面临“打水漂”，“如果债务还不上，钢贸经营以及房地产的投资都可能被毁掉。”

　　上述两位银行人士均指出，在市场景气之时，这种方式确实能够为企业主带来不错的收益。但从去年开始，民营中小企业、个体工商户出现经营不佳的问题愈加普遍且严重，一旦企业出现资金链断裂，企业的偿债能力也会急速下降，从而导致以往这种“资产-资金”捆绑循环链崩塌，很多时候银行在最后才发现抵押物被重复抵押，估值严重低于初期，甚至已经负债累累。

　　国务院参事夏斌公开表示，银行给企业大量贷款的抵押物都是房地产，很多实体经济工厂向银行贷款是用厂房用土地做抵押的，这部分钱占整个银行贷款的40%，这是相当高的比例。在非主要银行，在影子银行中间这个比例更高。

　　房地产行业今年的不景气，让这种捆绑方式变得更为危险。

　　多位受访的中小房企人士指出，今年以来，随着对房地产行业的警惕提高，银行对与房地产相关的抵押门槛也相应抬高，企业寄希望于通过资产抵押所获得的套现额大幅缩水，资金链“雪上加霜”。

　　银监会副主席阎庆民曾公开表示，前期部分地区在房地产市场膨胀和银行短期效益激励下，银行贷款激增，企业和个人大量参与房地产投资，杠杆不断加大，区域系统性风险迅速上升。随着国内经济下行、房地产价格回落、投资回报下降等情况迅速波及银行体系，银行贷款随之过度紧缩甚至冻结，形成中国式“押品(房地产)-损失”螺旋，加剧了金融和经济波动，是造成不良贷款上升的主要风险因素。

　　政府稳楼市仍有多张底牌

　　对于房地产不良资产“暗账”，一家资产管理公司内部人士指出，在银行打包出让的不良资产包中，一些资产属于受到经济下行冲击影响较大的行业，且抵押资产较少，或者已陷入停产、负责人失联的困境。“单独处理这些资产会面临很大的风险，因此一些大型企业的资产包则会加入资质较好的房地产资产一同处置。”

　　某上市商业银行资产处置部门人士解释，一些破旧厂房、偏远土地等抵押物已经不足以出让较高的价格，尤其是一些房地产泡沫过剩区域的地产项目，不过与实体产业中经营不善的公司相比，房地产项目仍然有价值。“在不良资产包中加入一些房地产项目，可以以较好的价格进行处置，多层次分散银行风险”。

　　上述银行人士指出，随着今年银行业不良资产处置规模的增加，地方正在加紧盘活不良资产，这关系着能否化解地方债务风险，同时关系着地方能否及时救助处于经营困境的本地企业，保持地方经济稳定增长。

　　“如果能顺利处置，将盘活较大规模的房地产资产，让银行逐步恢复对房地产市场的信心。”但他同时担忧，目前地方的资产处置平台有“消化不良”的现象，这与积压了大批实体经济不良资产有关系。一旦消化不良的现象持续下去，对房地产市场以及地方实体经济也会造成一定威胁，“这里面是恶性循环的关系”。

　　近日，地方版“坏账银行”再度扩容至10家，这意味着地方正在加快化解未来金融风险的步伐。

　　夏斌公开指出，如果房地产进一步下行，则存在系统性风险爆发的可能性。一方面，土地财政依赖并没有下降；另一方面，地方政府普遍以土地抵押向银行融资，如果地价进一步下跌，对地方政府无疑是雪上加霜，GDP的增速前景更加暗淡。

　　值得关注的是，时隔五年，“稳定住房消费”于今年10月底再度出现在国务院常务会议纪要中，标志着房地产调控已转向。

　　尽管地方和中央已出台多个措施，但业内人士分析，政府在稳楼市方面仍有多张底牌未抛出，包括放松一线城市限购政策、降低房地产交易税费、落实首套房7折

　　利率等。此外，随着通胀的走低，央行在货币政策上有进一步降息、降准的余地。

关键词：楼市,资产,贷款