降息后房子仍值得买 专家齐看好深圳楼市

　　11月26日，由北京大学汇丰商学院和南方都市报联合主办的2014(第六届)中国地产年会在深圳举行。在降息后，多位房地产行业专家聚集的这次地产年会上，三位主讲专家嘉宾齐看多深圳楼市。著名经济学家、原建设部政策研究中心主任、中国社科院研究生院城乡建设经济系主任陈淮表示，中国房地产真正的黄金10年才刚刚开头，深圳从长远趋势看房价仍将保持增长势头，房子仍值得购买。而华东师范大学房地产系主任、东方房地产学院院长华伟则认为，房地产最恶劣的时候已经过去，不要期望房产税可以改变市场。上海交通大学海外学院金融研究所所长、鑫星伊顿首席执行官金岩石也表示，深圳在中国17个未来房价还存在上涨可能的城市之中，但对于深圳而言，未来深港一体化，中心城区会涨价，但并不意味着关外的房子还会涨。

　　深圳房子仍值得买

　　原建设部政策研究中心主任、中国社科院研究生院城乡建设经济系主任陈淮：

　　陈淮认为，中国房地产真正的黄金10年才刚刚开头，只不过这个黄金10年是发展的10年，又是优胜劣汰、残酷调整的10年，房地产行业将全面净化，行业的抗风险能力、市场适应能力、国际竞争能力不断提高。

　　而对于当下的市场，陈淮认为，过去长期被政策掩盖的一些现象现在逐步显现出来。首先是供求关系，以往的政策都是在抑制需求，但实际上除了北上广深，供大于求是大多数城市的常态，只不过以前被紧张情绪的政策给掩盖了。而同时，需要注意到，房地产的消费有前置效应，2013年房地产业购销大涨，2014年的需求就被提前释放了，于是2014年就成了成交小年，房地产有3—5年的前置或后置效应。而今年1—10月房地产开工面积减少，这就会导致2015年上半年进入供给小年，明年此时就是供给的小年碰上需求的大年，结果可想而知。

　　其次，在经济新常态下，市场的规模扩张不单是单边走势，而变成一个波动的趋势。购房者确定无疑还需要更好、更多的房子，房子随着城市化、城镇化的发展，价格总体是长期上涨的。以深圳为例，只要深圳市不断向改善环境投钱，绿化、商业、教育的配套不断改善，房子就会越来越贵，但是这个行业依然有优胜劣汰，会有波动，房地产的资产是优质资产，但是并不等于支配这个资产的行为人、企业就能活下去。

　　对于深圳的楼价，陈淮表示，深圳位列国际大城市前100位，再加上市政府在资源、环境、配套等方面持续投入，从长远趋势看，深圳房价仍将保持增长势头，房子仍值得购买。

　　不要期望房地产税可以改变市场

　　华东师范大学房地产系主任、东方房地产学院院长华伟：

　　华伟认为，中国的房地产市场没有一个有效的行业发展中长期规划，没有一套稳定的房地产市场政策体系，没有一套完善的房地产财政税收金融货币政策进行支撑保障和扶持。

　　华伟认为，不要期望房产税能够改变市场。他表示，房产税在土地出让金面前只能是一个配角，房地产税的完善会使政府的收入来源更加稳定。土地出让金、二手房交易税费都没有改变市场，为什么还期望房产税可以改变市场呢？

　　此外，华伟认为，中国人工成本迅速上涨，基础服务、基础消费品的价格也在迅速攀升，中国经济无法真正不靠投资拉动而靠消费拉动。华伟认为，房子还是会涨，中国的房地产业到目前为止依然是必然、唯一要发展的，房地产业要有稳定的持续的产出，从而稳定国民经济、稳定整个宏观经济。

　　华伟表示，房地产最恶劣的时候已经过去了，再加上人民币大量通过香港回流内地，“在一个宽松的资金环境、宽松的政策背景下，中国的楼市没有10年白金期那才怪了”。

　　深圳中心涨，原关外不一定涨

　　上海交通大学海外学院金融研究所所长、鑫星伊顿首席执行官金岩石：

　　金岩石认为，真正决定房价的两种力量，一是人的支付欲望，另一个是货币。在人口方面，未来农村人口流入城市的趋势会逐渐弱化，取而代之的将是城市之间的流动，人口流入的城市未来房价可能上涨，而人口开始流出的城市未来房价不一定会上涨。研究城市要看三种人：穷人、富人和女人，没有穷人就没有未来，没有富人就没有现在，没有女人就没有城市。金岩石认为，从这角度看，这些人在城市之间流动会选择哪些城市，就成为研究房地产的关键，城市化率35%—50%时是大城市大涨小城镇小涨，而当城市化超过50%时，是中心大涨、外围滞涨或下跌。

　　金岩石表示，未来会是资产证券化的黄金时代，这时要选择的不仅仅是房子，第一要选的是城市。金岩石表示，城市化就是“三流”社会，人流、钱流、水流，而人流、钱流、水流都不缺，又是平原的就只有广东，再加上收入水平，就有源源不断的外来人口来这里，其中就包括深圳。金岩石表示，除此外，未来中国城镇面临“九死一生”，在城市化进程中，到2025、2030年城市化完成之日，90%的城镇会走向死亡，同时，未来10年，10个房地产企业里面只有一个能活下来。

　　专业机构研究发现，2013年中国企业平均年薪在6万元以上的只有8个城市，年薪4万元到5万元之间的有8个城市，后来厦门也被加入进来。其余城市年薪都在3万元以下。金岩石认为，未来只有这17个城市房价还存在上涨的可能。尤其是这17个城市的中心区。“中心城市的中心区最多30平方公里的空间，约定了未来房价上涨区，在深圳来说，未来深港一体化并不意味着原关外的房子还会涨，因此，买房就赚钱的时代结束了，楼市投资的黄金时代也结束了”。

　　本版撰文：南方日报记者曲广宁周刊统筹：刘勇曲广宁