大石家庄时代开启昔日郊县迎来楼市春天？

　　9月23日，石家庄市部分行政区划进行了调整，撤销县级藁城市、县级鹿泉市和栾城县，同时分别设立石家庄市藁城区、鹿泉区和栾城区，市辖区面积由原来的469平方公里，增加到2206平方公里。撤县并区后石家庄市区的面积扩大了四倍，而市区人口增加了150多万，这对新划入市区的城区楼市有着何种影响？这些区域的机遇是否到来？又面临着哪些挑战呢？

　　1.新划城区楼盘来访量增加

　　由于行政区划调整后，市区新增面积足足扩大了四倍，新划入市区域楼盘则迅速进入购房者的视线。从市场反馈情况看，新划入市区的三区楼盘关注度明显上升。

　　鹿泉区项目上起澜湾策划总监刘芳表示，根据十月份的来访数据分析，许多市民对鹿泉市证变为石家庄市证的问题非常关注，来访量回暖明显。“之前许多购房者看房时会纠结于房产证的问题，认为购买鹿泉的楼盘不能取得石家庄市市证，不能成为石家庄人。而现在，鹿泉划为市区之后，证件问题便迎刃而解，孩子户口也成为石家庄市区的，因此顾虑少了许多。”刘芳分析。

　　作为栾城的代表项目负责人，天阳泰富房地产开发有限公司副总经理王评田表示，其项目十月份成交和来访量确实有所上涨，并且在十一黄金周期间的销售情况要好于预期。至于是否为撤县并区政策的影响，王评田持客观保守态度。

　　价格优势也是新划区域引起购房者关注的重要因素。据了解，目前石家庄市区三环成为市区房价和郊县房价的分割点。以红旗大街南三环为例，三环以内房价每平方米处于7000-8000元左右的高位，而三环外每平方米价格则仅为5000元左右。在城区逐渐外扩的过程中，这些楼盘的升值空间逐渐被购房者看好。

　　除了新房市场的逐步回暖，新区域的二手房市场表现也有提升。根据搜房网对石家庄十月份第三周成交数据的监测显示，石家庄行政区域调整，使鹿泉区楼盘升温，关注度不断提升，果岭湾和龙泉花园两个楼盘更是进入楼盘关注度的前十名。同时，鹿泉、藁城和栾城本周二手住宅挂牌均价也环比小幅上涨。

　　2.新划行政区域长期看利好楼市

　　虽然目前新划行政区域对于楼市的影响尚需理性对待，短期内效果并不明显，但业内人士普遍认为，长期利好，是该政策对石家庄楼市以及新划区域楼市的影响。“石家庄市区面积扩大，对房地产行业是好事，市区面积狭小，而且不太规则曾经是阻碍石家庄发展的局限。因此，可以说撤县并区对栾城区、鹿泉区、藁城区而言都是一个很好的趋势。”王评田说道。

　　极艺顾问策划总监李媛媛认为，撤县并区政策能否为楼市带来很大生机有待长时间观察。“房地产市场在短时间内难有起色，因为撤县并区更多影响的是投资人的心理。”李媛媛谨慎看待撤县并区对楼市的影响，但同时，她认为行政区域变化对商业项目会带来一定影响。“首先，郊县变成了郊区化的演变，在功能和产业地位上不同，有相对独立的产业结构融入到一个大的产业，这是角色转变，在角色转变中就产生了产业结构的衍生品。”同时，李媛媛认为，城市功能的外溢导致城市化的结构变化。“曾经我们一直倡导城市化，后来是城镇化，但是城镇化并非长远之计。县区变城市也是城市躯壳化，城市功能和区域范围都在外溢出。”最后，李媛媛指出，企业和产业随之而来的是整合和聚集，也就是说，城市功能的扩大导致产业形态的升级是一个必然的要求。城市区域的功能变化过程，便会对商业项目带来机遇。

　　3.新区存在短板配套设施仍是关键

　　虽然有足够的价格优势基础，但业内人士认为，基础设施建设以及配套设施是否完善，是新划区域购房者逐渐关注的问题，而基础设施与主城区的差距，也是目前新城区房价仍处于低位的主要原因。“为何一条路的差距，房价能差上千元甚至两千元每平方米，根本原因，一个是区域配套，一个是市证。”刘芳一针见血地指出。在她看来，市证的问题已经解决，接下来购房关心的即是配套设施。“虽然鹿泉市成为石家庄鹿泉区后，购房者咨询量较之以前大幅增长，但是购房者更为关心配套设施的完善程度，配套建设备受关注，在城市规划中也是在逐步完善。”

　　王评田指出，新城区的规划需要一定的时间，新增的土地如果没有基础建设的支持，很难发挥令人满意的效果。“城市的发展模式是通过环线带动环线的形式表现出来。因此虽然目前石家庄市区在地图上扩大了，但如果没有新的基础建设的支持，我想新扩大的区域，是很难发挥我们期待的那种状况。”王评田略有所思地说道。

　　4.购房者应理性分析区域优势

　　撤县设区吸引很多购房者将目光转向这些区域，购房者在购买新城区楼盘的过程中应该注意什么问题？

　　王评田认为，三区的房源消化以本地为主，市区的购房者更多为投资行为，各个区都有独特的优势，鹿泉区环境比较好，栾城区产业园区兴起。藁城区经济实力很强，购房者购买或者投资需要深入分析区域的具体情况。

　　李媛媛也认为各个区各具特色，购房者要根据自己的需求以及城建规划做出理性的选择。尤其是对于市区内的刚需族来说，市区的房价相对较高，受到经济能力的局限，会选择在周边区域置业，结合自己的实际情况做出的选择。

　　刘芳提到，购房者除了分析自身情况之外，也要着重考察项目的生活配套设施，关注项目证件办理情况以及工程进度，规避存在风险的项目。

　　本期观察家

　　新区楼盘价格取决于配套和项目规划

　　王评田天阳泰富房地产开发有限公司副总经理

　　二环外，二环内，肯定是两个价格，因为代表了城区的区域的概念。撤县并区之后，给我们带来的这种影响，不仅仅局限于此。比如栾城区的价格，比三环边上价格贵，关键还是看楼盘的周边配套是不是齐全，能不能提供相对比较便利的生活条件。其次，要看开发商在规划上是不是做出彩。

　　我觉得对于开发商来说不是带来机遇或者高潮。因为这确实形成一个投入和效益的差异，或者投入和风险的对比。市场的容纳能力和承受程度，已经远远不能真正的，或者很直观地给开发企业带来很大的利益，或者风险。

　　石家庄城市规划在逐渐完善中

　　刘芳上起澜湾策划总监

　　如果配套上不去，对于这些新社区选择方面，客户肯定还是在犹豫的方面，但是得看政策导向。政策导向很明显就是城市的扩容是势在必行的，配套建设在城市规划中也是在逐步的完善当中。我认为碧桂园选择了元氏，也是看好了整个石家庄未来的发展。长期来说，还是有一定的利益，利肯定是大于弊的。

关键词：石家庄,时代,郊县