石家庄：专家培训助发展 房地产企业“长知识”

　　参会人员认真聆听专家发言并记录

　　10月16日，石家庄市住房保障和房产管理局在市委市政府的正确领导下，本着为房地产开发企业提供优质服务的宗旨，安排召开“开发企业业务培训会”，邀请业内专家就房地产融资贷款、商业办公用房、合同文本、法律法规、预售办理及资质核准等多个方面进行授课。石家庄市住房保障和房产管理局副局长韩东波主持会议。

　　李义增：新形势下开发企业做好“三点”促发展

　　石家庄市住房保障和房产管理局局长李义增表示，石家庄市房地产市场进入转型升级、快速发展的阶段，房地产开发企业做好以下三点可以更好地促进企业发展。

　　一是市场开发应注重品质提升。石家庄作为省会城市，虽然近十年城建发展变化很大，但与先进大城市相比仍存在一定差距。房地产开发企业要进一步放宽眼界，更新观念，在开发理念上注重品牌的积累和沉淀。

　　近年来，外来大牌企业的加入带来竞争挑战的同时也为市场注入新的活力，我们本地企业应该更加深入地研究自己所在的市场和产品，发挥了解本地人生活习惯和对住宅功能要求的本土优势，提升产品质量，特别是注重项目的细节设计，开发出更适合本地需求的精品项目。

　　二是重新调整房地产开发发展方向。鉴于市区城中村改造已经基本结束，过去那种在市区内大拆大建、遍地工地式的时代已经一去不复返，房地产开发企业应及时做好调整发展方向的准备。

　　李义增说：“近几年来，县(市)房地发市场发展很快，尤其是经济发展较好的县(市)商品房项目上马很多，县(市)房地产市场将会伴随着全国城镇化进程的发展而快速发展。并且石家庄市棚户区改造在保障房配建问题上也有一系列优惠政策，房地产企业可充分利用当前有利的政策和契机调整企业开发发展方向”。

　　三是及时准确掌握政策和市场信息。李义增说，众所周知，“房地产开发是一个“高投入、高风险”的资金密集型产业，如果开发项目对市场走向和市场需求把握不准，前期投入大量人力物力，后期又不能及时回笼资金，这对企业发展将会产生致命影响。”

　　李义增认为，房地产开发企业应加大对房地产市场政策的研究，对市场需求进行充分调研分析，可以聘请专业的策划团队在项目启动前对项目前景及产品定位进行策划，研究购房者的消费心理和购房需求，准确把握住市场的需求定位。从而保证开发出的产品得到购房者的认可。

　　培训会现场坐无虚席

　　岳欣峰：房地产融资趋势变化有“四个增加”

　　在我国现有市场经济条件下，房地产融资可以采用银行、信托、上市、基金等多种方式。

　　财富工厂创始人兼CEO岳欣峰说：“房地产业能否筹集到足够的资金是房地产开发实施的前提，能否有供企业长时间灵活使用的资金是房地产开发企业成功经营的关键。”

　　“当前房地产融资趋势变化有四个增加。”岳欣峰介绍说，“第一，存量资产创新融资将增加。今年以来，市场上挂牌证券交易所的“类REITs”已经开始逐步推行，尽管相关制度、流动性、税收等仍然有不完善，但随着我国房地产市场由增量向存量的转变，这一基于存量资产的融资方式会在未来得到发展；第二，“马太效应”增加。“马太效应”即强者愈强、弱者愈弱现象。目前大中型企业获取融资的手段会相对较多，中小企业会减少，因此银行在融资安排上也有相应的对策；第三，融资主体多样化，融资方式增加。金融体系参与主体的日益增加，信贷投放占比一直在逐渐回落，各类资产计划、理财计划也开始粉末登台，这其中也有相当部分是银行主导的模式。未来融资多元化是大势所趋，而制度创新是关键；第四，直接融资比重将增加。无论是从国外经验，还是证券市场发展的角度来看，直接融资都有一定的发展空间。随着未来限制政策的放松，企业在资本市场上的直接融资比例将增加。”

　　 李水源：石家庄商圈应改写版图

　　商业地产已由单一的百货大楼，变身为集购物中心、高端写字楼、星级酒店、商务公寓、餐饮娱乐等多种业态于一身的综合体。石家庄市商业地产有很大的发展空间，但仍存在一些需要解决的问题。

　　石家庄市房地产业协会副会长兼秘书长李水源分析，石家庄商业地产面积大，呈现出东重西轻、南重北轻的分布不合理现象。李水源说，“这种现象集中表现为，项目多集中于中山路沿线，中山路以南过于密集，和平路以北稀缺；中华大街以东密集，中华大街以西稀缺；裕华路为景观大道，两侧稀缺；这些现象都应引起重视。”

　　谈到石家庄市写字楼市场的发展现状，李水源说：“通过石家庄房地产写字楼市场数据分析，2009年——2013年写字楼占市场比例较低，且2013年成交量呈下跌趋势，通过对写字楼的价格进行分析，发现2009年——2013年间呈上涨趋势，但在2013年呈下跌趋势。”

　　李水源认为，“石家庄市场环境不好，难以吸引外来客户设立分支机构或办事处，而本地经营者因效益欠佳，又不愿投重资购置写字楼，很多中小企业宁可租用住宅办公。”

　　对于石家庄写字楼市场的发展方向，开发企业应该根据市场需求来设计开发产品。“任何一个行业迎来拐点的时候，也是创新产品衍生发展的起点，所以定制产品或是未来发展方向。”李水源说。(新华房产调查记者：安海霞)

关键词：房地产|企业