石市房价4年攀高真相 房地产最苦的时代还没来

　　从2008年到2010年的四万亿刺激之后，如今的支持者认为利大于弊，如果没有最初的四万亿现在的经济情况可能更糟，但也有观点认为当时四万亿的强刺激，所拉动起来的全国24省市18万亿的投资计划，让如今中国面临高房价和通胀压力，并认为目前国内面临4万亿后的最难局面。

　　保增速还是挑市场？取消限购能否拯救房地产？4万亿之后，我们的地方政府、企业特别是其中的小微企业，和我们普通民众，应该如何应对？

　　高层三大矛盾心理

　　消化此前的4万亿和各省市18万亿的投资计划，在最近公布的8月工业数据前后仍显得悲观。

　　刘杉认为，就目前的国内经济情况来看，多处出现矛盾之处，这让市场有些无所适从，难以作出明确预期。其中矛盾有三：增长目标矛盾、决策逻辑矛盾、调控方式矛盾。

　　政府提出宏观调控上下限的新概念，其中下限指标有两个，一个是增长率，一个是就业水平。“这两个看似统一的目标，实际存在矛盾。因为较低工资水平，或轻资产的某些服务业，可以为社会提供大量就业机会，却可能导致较低的GDP增长，在实际运行中容易产生冲突。”

　　其次，在决策中坚持去杠杆、去产能，“却面临年初政府制定7.5%的增长目标，”刘杉认为，这必然会让政府落入“鱼和熊掌都想兼得的复杂心理”。其次，在上述两种情况的作用下，将导致调控方式的矛盾，即一方面强调控制“微刺激”，另一方面不得不持续“微刺激”，以期达到既避免市场再度产生通胀预期，又实现经济稳定增长的决策效果。

　　“微刺激”恐难保房价

　　曾有业内人士认为，始于2008年至2010年的四万亿是房价攀高的主要推手。

　　9月22日晚，有消息人士称，央行已经通知四大行，要求放开“限贷”政策，鼓励首套房贷款，同时对二三套住房贷款利率水平也恢复至基准利率。

　　在购房的货币层面上，刘杉认为，虽然目前央行不断放水，企图以增加基础货币供给的办法来降低资金价格，但实际情况是，资金供求两方均表现出谨慎心理，因为市场已经成熟了。“限贷”政策取消，也体现政府依旧采取不断进行“微刺激”的调控方式，这不仅达不到量变到质变目的，反而不断弱化政府释放的政策信号。虽然防摔的垫子层层加码，但房

　　价终究会滚到地上，现在只不过是拖延时间而已。

　　对话

　　高GDP预期致政府矛盾心态

　　-记者：您提到的目前宏观管理者存在的“增长目标的矛盾”、“决策逻辑矛盾”、“调控方式矛盾”，造成这三种矛盾的主要原因在哪里？

　　-刘杉：原因在于中国经济局面更加复杂，也就是中央讲的“三期叠加”，同时“十八大”确立了经济总量翻一番的政治目标，这使得十年平均增长率一定要维持在7.2%左右。

　　这有外需下降原因，也有投资推动型增长模式受阻问题。政治需求与经济现实产生矛盾，政府就两难。在工资增速长期赶不上货币增速条件下，社会矛盾或集中爆发。因此，政府既要刺激经济，以实现增长目标，又担心价格总水平继续攀高，资产泡沫继续膨胀，埋下更大危机祸根，所以只能以“微刺激”来稳增长，期望在不改变居民价格预期情况下，刺激投资。

　　-记者：2014夏季达沃斯论坛期间，面对经济下滑压力增大，李克强总理提到的简政放权、产权保护和创新创业都是“中长线”的对策。就目前来说，国内依靠货币政策调控空间越来越小了吗？

　　-刘杉：：货币调控空间依然有，但政府心态矛盾，特别是不断强调不搞强刺激，这使得总量政策工具无法使用。如果央行直接降息，不乏是一个好办法。当然，如果政府容忍增长率下降，坚持去杠杆，那是更为明智的选择。这需要做出政治决断。考虑到就业更多依靠服务业，与经济增速并非简单线性关系，所以在保障就业前提下，应该容忍增长率下降。

　　-记者：现在有人在反省此前的4万亿投资的负面效果，认为它推高了房价，这个说法是否有道理？

　　-刘杉：有一定道理。国际金融危机背景是全球经济失衡，需要再平衡，全球贸易在收缩，中国需要减少出口和投资，但中国对危机本质认识不够，无法容忍经济断崖式下降，采取了过度刺激政策。

　　但实体经济在结构调整中，过量资金满足了房地产需求。在地方政府和投资性需求拉动下，资金涌入房地产，导致房价暴涨。而民间也参与其中，民间金融自然提供融资需求。但天下没有不散的宴席，在政府需要控制货币增速时，市场预期就会改变。

　　-记者：李克强总理似乎不愿意再给予市场更强的刺激？

　　-刘杉：对，现在可以说是之前的“消化期”，前期吃得太多，胃口撑大，但现在不吃，也会饿死。所以，需要减量，但不能不刺激，同时还要坚持不搞“强刺激”，所以政策比较被动。就目前效果来看，以“微刺激”代替“强刺激”，效果不彰。

　　-记者：根据8月份的宏观数据，彭博经济学家TomOrlik预计中国的GDP同比增长率已经跌至6.3%，明显低于中国官方目标7.5%。中国政府还可能出台哪些措施稳增长？

　　-刘杉：主要措施是减税，刺激消费。不久前出台政策鼓励外资进入快递业，是个不错的政策，表面看可以促进竞争，增加就业，降低快递成本，但更主要的是可以促进电商消费。这是政府认识到了新经济带来的溢出效应。

　　“房产税后，房价或见底”

　　-记者：对于房地产企业来说，他们都在抱怨现在日子难过，这种说法有道理吗？

　　-刘杉：最苦的日子还没有来。现在中央政府要稳增长，地方政府要财政，所以地方政府不断救市，开发商存有幻想。但投资者意识到货币超发局面不在，房地产税即将登场，所以投资性需求大幅减少。而消费性需求受制于可支配收入，同时对价格更敏感，所以观望。在救市政策出尽后，明年下半年开始，房地产的苦日子才会真正开始，持续时间至少三年以上。在三年后，房地产税开征后，房价或见底，需求会恢复。

　　-记者：那作为和房产相关的上下游企业来说，还有很多的小微企业，他们在这个大背景下可以做些什么？

　　-刘杉：活下来，保持现金流，不要盲目跟风投资。创新不容易，大企业创新都很难，小微企业更是不可能。如果要投资，服务业最安全。服务业与周期不同步，波动小，市场需求稳定。

关键词：房价