楼市新政难解库存高压 一线城市房价短期难涨

　　限购令纷纷瓦解、央行房贷新政出台、公积金政策松绑……一系列政策利好如一股股暖流注入楼市，促成了“银十”上旬各地房地产市场的普遍升温。这一回暖态势在限购政策尚未取消的北、上、广、深四大一线城市也有体现，

　　不仅楼盘人气提升不少，新房、二手房成交量也出现复苏势头。

　　业内分析人士认为，在诸多楼市刺激政策下，部分购房需求得以释放，北京等一线城市将迎来交易量的进一步复苏。但受库存高压、房企追求全年销售业绩等影响，短期内房价上涨可能性不大。

　　政策利好搅动一线楼市二手房升温明显

　　在楼市限购取消步入尾声后，楼市刺激政策接踵而至。9月30日，央行出台房贷新政，涉及“贷清不认房”、“最低7折利率”等优惠政策。同一天，北京公布了普通住房价格标准下调方案，享受普通住房税收优惠的购房家庭比重扩大到90%以上。

　　不仅如此，日前住建部、财政部、央行三部门发文对公积金政策也进行了松绑，包括放松公积金贷款条件、推进异地贷款、降低中间费用等内容。

　　在这些楼市政策影响下，一线城市楼市出现了复苏势头。据链家地产市场研究部数据显示，“十一”长假期间，日均新增客源量较9月增加约25.3%。广州、深圳、上海也迎来了看房高峰，人数大超今年“五一”和中秋假期。

　　长假后，一线城市在实际合同签订方面也有所升温，二手房成交回暖幅度较大。以北京为例，据北京我爱我家监测，10月前12天，北京我爱我家的二手房买卖合同签订量比9月同期上涨了121%，比去年同期涨幅达64.2%。

　　上海易居研究院数据也显示，10月前10天，上海新建商品住宅成交量同比下滑幅度较前三季度收窄约10%。

　　一线城市新房库存攀升业内称短期房价难上涨

　　诸多利好下，一线城市楼市看房热度、客源量均有回升，不少购房者开始担忧：一线城市房价会否反弹上涨？据观察，目前一线城市新房成交价格并未有明显波动，二手房实际成交价格多为“止跌企稳”。

　　在业内人士看来，无论是成交量还是成交价格，短期内都不会出现大幅上涨。究其原因，中原地产首席分析师张大伟认为，库存的积压去化时间较长、信贷供给量有限等是制约房价的主要因素。

　　相较于二三线城市，一线城市库存压力似乎更为严重。据上海易居研究院统计，截止9月底，一线城市新建商品住宅库存总量为3794万平方米，环比增长8.8%。这已是一线城市库存连续8个月环比上涨，且9月增幅有所扩大。并且，这一环比增幅明显高于二线、三线城市的3.5%和2.2%，同比增幅也为最高。

　　不仅如此，四大一线城市去化速度较之今年年初均有大幅缩水，其中北京存销比约为年初2.3倍。严跃进表示，9月一线城市存销比明显攀升，在本轮楼市周期中，这是一线城市去化速度首次低于二线城市。

　　另外，亚豪机构分析指出，受制于全年销售业绩，开发商仍会以“跑量”为主，去库存依然是其首要目标。

　　对于北京等一线城市未来楼市走势，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖预测，在目前利好影响尚未释放充分的情况下，市场成交量价暴涨的可能性偏低，“量涨价稳”将成为基本趋势。