32家上市公司进军养老地产 争食4万亿蛋糕

　　样本

　　“不差钱”的泰康人寿/

　　2010年9月，保监会发布《保险资金投资不动产暂行办法》，保险资金正式获准进入养老地产市场。到2012年底，保险系企业在养老地产领域的投资已超过500亿元，包括国寿、泰康、平安、合众等企业。

　　其中，泰康人寿是最早试水养老社区的险企。2009年11月，保监会批准了泰康人寿养老社区股权投资计划，2012年4月，泰康人寿推出了国内第一款保险与养老社区相结合的“幸福有约”综合养老计划。同年6月，养老社区在北京昌平奠基。去年，命名为“泰康之家·燕园”的养老社区实体模式亮相，该养老社区占地面积17万平方米，建筑面积30万平方米，总共能容纳3000户居民入住，首批600余户、共约800位居民将于2015年入住。

　　与此同时，泰康也在上海、广州拿地，启动三亚、苏州多个养老项目，上海申园、广州粤园的体验馆目前也均已开馆。

　　“保险企业是做行业的整合，跨界整合。泰康第一个提出用保险资金投资养老社区，第一个拿到牌照，目前完成了北上广、三亚、苏州五个社区，90万平方米、一万户的布局。北京的燕园明年开始入住。”泰康人寿副总裁刘挺军告诉 《每日经济新闻》记者。在他看来，保险资金做养老地产优势很大，首先，把虚拟的保险同实体的医疗养老社区结合起来，提供的服务更多样更完整；其次有资金优势，能够忍受行业的长周期，此外还有客户优势等。

　　不过，泰康的养老产品并非面向大众。刘挺军介绍，客户可以通过两种方式入住，一种是购买泰康人寿200万元以上的相关产品，获得入住泰康养老社区的资格。“我购买的保险产品，可以用来支付入住后的费用，而且未来我们的养老社区只会接受保险客户。另一种方式是针对目前一些高龄老人，可以缴纳一定的定金，购买相关的乐泰财富卡，直接到社区申请入住，享受一个月9800元的最低费用。”

　　这样的价格，在刘挺军看来已经是“为了培育市场”而拿出的“成本价”。刘挺军还介绍，现在养老社区的预定已经超过了65%。

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　　养老地产新动向

　　异地复制

　　虽然养老地产目前尚未有成熟的、可复制的盈利模式，但不少公司已经开始着手扩张。最常见的便是“旅游养老”、“异地养老”的概念。据调查，70%的老年人退休后有出游的愿望。

　　有观点认为，广义上的休闲、旅游度假地产也是养老地产的一种产品模式，是针对活跃长者的养老产品。这样的产品跟纯粹意义上的、含专业养护设施的养老产品存在竞争关系。

　　例如，北京太阳城房地产开发有限公司董事局主席朱凤泊，已经不满足于北京太阳城一地的运营。有报道称，朱凤泊已经开始在海口、厦门、贵阳、周口等地着手布局，并联合全国各地涉老机构或单位，建立全国度假养生养老联合体，未来“筹备上市”。

　　亲和源也已经开始了多个项目的前期工作。亲和源副总华山对记者表示，公司未来仍然会深耕上海，第二个项目已经在做，未来还要做第三个。公司同时也在向其他地区复制，用同样的商业模式，融合本地特色，寻求多元化。“不可能完全相同。比如海南的项目偏重旅游，继续探讨合适的商业模式，海宁的项目准备入住，辽宁的项目在二期开发，都会有各自的特点。”华山说道。

　　品牌输出

　　看到了重资产模式的诸多弊端，不少养老地产企业已经开始有意识地向轻资产转型。

　　按照朱凤泊的说法，太阳城的盈利模式分为五层。第一层到第四层都是围绕着老年公寓及配套设施产生的收益及现金流；第五层则是北京太阳城的模式向外延伸，对其他项目提供指导、咨询、运营服务等，也会有冠名收益。这一部分，就是所谓的管理输出。

　　同样，亲和源也在进行输出品牌和管理。“在全国，我们输出管理服务的、已经签约的项目有22家。具体模式不一样，有些是我们帮助做前期咨询，有些是做运营。”华山告诉记者。

　　另有一些企业选择的是完全轻资产的运作模式，例如，志在为养老地产项目做前期咨询的世联行。去年8月，世联行与恒安照护集团签署战略合作协议，探索符合中国特点的养老服务模式。公司认为，养老地产还有3~5年“窗口期”，公司计划在此期间做好资金筹备、项目筛选和人员培训等。世联行目前只做养老地产项目的前期咨询，为做养老地产的开发商服务。对具体拿地开发、资金筹措等，公司暂不涉及。

　　更具代表性的是港股上市公司花样年控股（01777，HK），其董事局主席潘军在公开场合表示，“未来玩房地产，一定要向轻资产转型，不然玩不下去。”

　　花样年在养老产业上的初期布局，与许多地产商都不同。截至目前，花样年并未推出自建的养老项目，而是在深圳、成都等地以“福泰年”品牌开始推广社区护理，声称要做到健康护理、居家照顾、康复理疗、营养配餐、精神抚慰等五大养老产品全覆盖。

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　　海外市场

　　美国养老地产业：重资产 高成本 难赚钱

　　每经记者 孙宇婷

　　人口老龄化是一个全球性话题。联合国老龄化议题的导言中写道：“世界正处于一个独特的、不可逆转的进程，人口结构的转型将导致老龄人口增加。由于生育率的下降，从2007年至2050年，60岁及以上人口比例预计将增加一倍，他们的实际人数将增长三倍，到2050年将达到20亿。在大多数国家，超过80岁的人数很可能翻两番至400万。”

　　如何让老者们在退休后实现老有所依，且“依”得安心、放心？纵观全球养老地产市场，根据参与主体分类，主要有政府主导型、市场化开发型以及政府和开发商合作开发型，其中美国的养老地产经营时间较长，也是市场化程度最高的，大部分的养老机构属私立性质，政府通常只向退休者提供最基本的养老需求，因此也更具借鉴意义。

　　据美国统计局数据显示，到2030年，当婴儿潮一代悉数年满65岁时，全美人口的20%，即超过7000万人口将不小于65岁。对于养老地产行业来说，这无疑是个商机。

　　据《每日经济新闻》记者了解，美国养老地产的发展方向是差异化养老社区，太阳城模式和持续护理退休社区模式（以下简称CCRC）是目前的主流，前者一般以出售为主，部分出租；后者则主要采取出租的方式，向长者提供日常协助或医疗护理。近年来，在金融市场日渐成熟的背景下，还出现了第三种模式——由金融机构（通常为REITs，房地产信托投资基金）参与投资，通过出租或委托经营回收成本。

　　养老地产需要新建大量和老年人有关的建筑及配套设施，是典型的重资产行业，维护费用、折旧摊销等成本较高；聘用大量专业护理人员，服务方面的支出也十分庞大。总的来看，美国养老地产行业成本很高，传统开发商想要从中赚钱并非易事。

　　模式

　　卖养老概念地产 太阳城项目仅接收健康老者

　　太阳城模式的开创者是地产开发商德尔·韦布（DelWebb）公司，上个世纪60年代，其以 “太阳城”（SunCityCenter）命名，在亚利桑那州阳光明媚的凤凰城建立了第一个太阳城项目，并直接带动了美国养老社区的建设。

　　这类地产项目主要针对年龄在55~70岁的活跃健康老人，除住宅外，还提供康乐会所和户外运动设施。目前全美有十多个太阳城项目，分布于亚利桑那州、加利福尼亚州等。

　　太阳城模式本质上属于住宅开发性质，由地产开发商主导，通过销售养老概念住宅，开发商得以收回投资并产生盈利。

　　太阳城选址通常位于郊区，占地大、容积率低，精装修标准，拎包即可入住，附近一般配有专为社区服务的商业中心。考虑到老年人收入水平，太阳城项目房价往往相对便宜，如“苹果谷太阳城”位于洛杉矶东北方向120公里左右，房价仅为洛杉矶市内的约三分之一，对老年购房群体构成了极大的吸引力。

　　由于项目面向的是身体康健的老者，因此社区内没有专门提供医疗、护理等配套服务，主要依赖社区所在城镇提供的大市政配套。但社区为活跃长者们提供了多样的设施，如高尔夫球场、娱乐中心以及教育培训等。在医疗护理方面，允许第三方提供的家政、保健等服务。

　　太阳城平均规模在23000户左右，入住率可达90.95%，住宅类型多样，以独栋和双拼为主，还有多层公寓、独立居住中心、生活救助中心、生活照料社区、复合公寓住宅等。据2013年的一项统计显示，太阳城的常住居民达20多万人。

　　典型公司

　　德尔·韦布：开发周期长 毛利率低于20%

　　德尔·韦布公司（DelWebb）是美国活跃长者之家 （ActiveAdultCommunities）的领导者，以开发太阳城闻名。目前，德尔·韦布旗下活跃长者社区超过55个。

　　2001年，德尔·韦布被帕尔迪集团（NYSE：PHM）收购，后者按照收入计算是全美最大的住宅建筑商。

　　《每日经济新闻》记者查阅历史资料了解到，在被收购前，德尔·韦布市值为2.81亿美元（截至2000年6月30日），历史平均股价为17.52美元，受帕尔迪收购消息拉动，德尔·韦布股价曾冲至38.69美元，也刷新了历史最高价位。

　　帕尔迪2013财年年报披露，通常情况下，公司在拿地24~36个月后完成销售，但旗下的德尔·韦布活跃长者地产开发等大型项目除外，因为这类社区的建设往往耗时更长。

　　帕尔迪下属的三个子品牌为专注首次置业需求的CentexHomes，针对改善性购需求的PulteHomes以及锁定活跃长者的德尔·韦布，截至2013财年末，这3个品牌销售分别占集团总销售额的25%、46%以及29%。一般来说，德尔·韦布的社区比首次置业和改善型社区占地面积更大。

　　记者查询彭博数据端获悉，1993~2001年，德尔·韦布的平均毛利率为19.2%，平均净利润率约为3%。截至2001年6月（被收购前），德尔·韦布的净资产收益率 （ROE）为18.2%，这一水平在当时全美社区开发商中排第六位。

　　由于涉足养老地产项目的开发和出售，以及配套设施的营建，德尔·韦布是典型的重资产公司，作为太阳城模式的代表企业，其多年来都是微利经营。在被大型建筑商帕尔迪收购后，结合两家公司各自的优势以及开发经验，德尔·韦布得以继续主导着美国高质量老年住宅社区的开发。

　　模式

　　运营商主导CCRC模式 82%为非盈利性组织所有

　　在美国，另一种主流养老地产模式为持续护理退休社区（ContinueCareofRetirementCommunity，以下简称CCRC），由运营商主导，主打精细化管理服务。这一模式已有100多年历史，经过长期发展，CCRC进一步发展成为一种复合型养老社区。

　　CCRC模式的理念是，在复合型社区中满足老人对健康管理、护理和医疗等不同生理年龄阶段的基本养老需求，令老人不需要搬家就可以在CCRC社区中完成人生三分之一的幸福旅程，这也是一种提升客户粘性的有效做法。

　　全美目前共有近2000处CCRC，其中约82%为非盈利性组织所有，有相当一部分是从传统养老院转型而来。

　　CCRC主要服务三类老人，一类是自理型老人，年龄介于55~65岁之间，在社区中有独立住所。社区为这部分老年人提供便捷的社区服务，如餐饮、清洁、医疗保健及紧急救护等。同时，为满足老年人精神生活的需求，社区会组织各种形式的活动，如老年大学、兴趣协会等。

　　第二类是介助型老人，主要服务对象为需要他人照料的老人。这类老人除了可以得到社区服务外，还有类似饮食、穿衣、洗浴等日常生活护理。为了丰富介助老人的生活，一些社区也会在老人身体可接受范围内，提供各类活动。

　　第三类是介护型老人，针对的是生活完全无法自理的老人，在介护型社区，老人24小时都处于专业护士的监护之下。介护型老人年龄一般在80岁以上，同时居住在特殊的单元里。

　　CCRC模式对管理和护理人员水平要求较高，员工人数众多，服务提供者和入住老人的比例一般为1:1。为了集中为老人提供全方位服务，并进一步降低看护成本，CCRC项目通常位于郊区，以多层为主，布局紧凑，密度相对太阳城更高。

　　和太阳城靠出售地产获利不同，CCRC只提供地产租赁权和服务享受权，通过收取房屋租赁费和服务费赚钱。其中，服务费包括一次性的入门费、定期的房屋租赁费及特殊服务费等。根据房间大小，入门费从20万美元到100万美元不等，年费或月费则视所需护理的程度而定，针对健康活跃长者，每月需要支付3000美元，半护理老人4000美元/月，全护理老人则是5000~6000美元/月。特殊服务费则取决于个体所需的额外护理服务。

　　CCRC模式具有支付入门费的会员制特点，这恰恰也是这种模式的突出风险之一，假如遭遇不诚信的企业，或因企业经营不善等导致项目现金流出现严重问题时，老人预先缴纳的入门费就极有可能 “打水漂”。因此，CCRC模式必须由具备市场认可、具有优秀品牌的公司进行管理和开发。

　　典型公司

　　布鲁克代尔：人力、折旧成本沉重 业绩连年亏损

　　布鲁克代尔老年关怀公司（NYSE：BKD）是全美最大的养老地产运营商，负责老年人退休后护理、医疗、起居等，以入门费、租赁为主要收入来源。据美国老年住宅协会（以下简称ASHA）2013年报告，布鲁克代尔已连续五年蝉联规模最大的养老地产运营商头衔，该公司同时也是美国第三大养老地产开发商，这决定了布鲁克代尔既是轻资产公司，也有重资产运作模式。

　　截至今年3月31日，布鲁克代尔在美国36个州拥有647个社区，运营着超过550个老年生活社区和退休社区，每天有超过32000名服务人员向逾52000位入住老者提供护理。公司2014年一季报披露，公司旗下供出售的社区有226个，用于租赁的329个，仅提供管理服务的有92个社区。

　　不过，布鲁克代尔的经营状况并不好，自2005年登陆纽交所以来，其长期处于亏损状态，截至2013年末，公司净资产收益率为-0.7%。记者梳理了公司2007年来的核心财务指标，并通过计算发现，7年来公司毛利率和净利率平均值分别为37.93%和-5.56%。

　　尽管连年亏损，但布鲁克代尔在二级市场上的股价表现并不差。自2009年3月触及2.5美元的历史最低点以来，公司股价一路震荡上行，最新报34.95美元，5年多来累计涨幅约达13倍，市值约60亿美元。对此，一位对美国养老地产业颇有研究的业内人士向《每日经济新闻》记者表示，“主要是因为大家对它的模式比较认可。作为CCRC模式的龙头企业，二级市场愿意给予公司一个高估值。至于其净利润为负，则是因为人力、折旧等运营成本高企。”

　　以2013财年年报为例，布鲁克代尔运营成本中最大的一项为人工成本，占比66%，这和公司本身以提供护理服务为主业，需要大量人力密切相关。此外，费用的核心组成部分为租金和折旧摊销费用，各占11%。

　　布鲁克代尔虽然常年亏损，其营收却稳定增长。自2007年以来，公司营收同比增幅分别为4.8%、4.9%、12.72%、7.78%、12.64%以及4.5%；公司经营活动现金净流入也逐年上升，2008年~2013年依次为1.37亿、2.37亿、2.28亿、2.68亿、2.91亿和3.66亿美元。

　　在今年2月的公告中，布鲁克代尔宣布将与Emeritus合并，后者是行业第二大运营商，合并后的公司将成为美国最大的养老地产运营商，布鲁克代尔占新公司73.1%的股份，据悉，合并事项已于今年7月完成。

关键词：公司,养老,地产,上市,蛋糕