32家上市公司进军养老地产 争食4万亿蛋糕

　　近年来，传统地产开发商、险资纷纷高调宣布进军养老产业，就连中石化、首钢之类企业也跨界进入。据《每日经济新闻》记者统计，近两年时间里，至少有32家上市公司宣布进军养老地产项目。

　　据中国社科院老年研究所测算，目前中国养老市场的商机约4万亿元，到2030年有望增加至13万亿元。

　　记者通过长达1个月时间的走访调查了解到，尽管国内已有部分养老地产项目进入正式运营阶段，但相比海外成熟市场，中国的养老地产可谓 “小荷才露尖尖角”。

　　各路资本纷纷布局养老地产/

　　今年3月初，中茵股份（600745，SH）公告称，公司与苏州九龙医院有限公司签订了战略合作协议，进军中国高端养老业。双方共同成立苏州中茵九龙养老产业管理有限公司，主要从事养老养生产业投资，为居家社区养老、休闲养生养老、医疗康复护理养老等机构提供专业化管理服务等。

　　8月6日，上实发展（600748，SH）也发布公告称，其参股子公司上海实业养老发展有限公司与上海市崇明县规划和土地管理局签订了《国有建设用地使用权出让合同》，由上海实业养老发展有限公司受让坐落于崇明东滩、总面积为6.8万平方米的土地，价格为7454万元。公司称，获得该地块标志着“崇明东滩长者社区一期CCRC养老项目”正式启动。

　　1天后，亿城投资（000616，SZ）公告披露，公司与汉盛资本签订了《关于中国养老产业项目投资的框架协议》，双方拟共同在中国投资、运营退休养老相关业务，其中包括持有、开发运营和管理高品质的退休养老社区。投资总额不低于12亿元人民币，由双方或其关联方均等出资。

　　9月2日，越秀地产（00123，HK）宣布联手澳大利亚养老运营机构IMG公司，就“老年社区发展事业”签署战略合作协议，率先在一二线城市试水，首个项目落地广东，填补当地空白。

　　除了上述几家企业外，其他一些房地产企业，如金陵饭店、凤凰股份、珠江实业、花样年、万科、保利等也有投资养老地产的表述或举动。

　　不止是房地产企业，一些非房地产业的企业也在布局养老地产。

　　首钢刚于今年7月初完成养老项目的设计和公示。该项目位于原首钢第一耐火材料厂的厂址，占地面积约46.7万平方米，规划设置4000~6000张普通床位，以及建设一个设置800张床位的养老产业园区，据媒体估算，投资或达数十亿元。

　　去年3月，中石化四川销售公司与成都市郫县政府签订《天府惠泽桃源颐养中心项目投资协议》，进军养老地产。项目总投资80亿元，总体规划占地2000亩，规划养老床位1万张以上。中石化四川销售公司董事长黄久长表示，公司欲将该项目打造成国内最好的养老产业。

　　除了实业资本，追求长期稳定收益的保险资本，如中国人寿、泰康人寿、中国平安、合众人寿、太平保险等也纷纷布局养老地产。

　　养老市场商机达4万亿/

　　养老地产市场究竟有多大？

　　从国务院印发的《社会养老服务体系建设规划 （2011~2015年）》（以下简称《规划》）中可以看到，第六次全国人口普查显示，我国60岁及以上老年人口已达1.78亿人，占总人口的13.26%，而城乡失能和半失能老年人约3300万人，占老年人口总数的19%，中国已步入老龄化社会。

　　庞大的人口基数，使得中国的老龄化现象备受瞩目。《规划》显示，我国是世界上唯一一个老年人口超过1亿人的国家，且正在以每年3%以上的速度快速增长，是同期人口增速的五倍多。预计到2020年，老年人口将达到2.43亿人，约占总人口的18%。

　　在2013年末举行的全国民政工作会议上，民政部部长李立国透露，2013年全国养老床位数500多万张，每千名老年人拥有养老床位约25张，而按照国际标准，每千名老人拥有的床位数通常为40至50张。若以此判断，中国养老床位还空缺接近一半。

　　《规划》还显示，随着人口老龄化、高龄化的加剧，失能、半失能老年人的数量还将持续增长，照料和护理问题日益突出。据推算，2015年我国老年人仅仅在护理服务和生活照料方面的潜在市场规模就将超过4500亿元，由此催生的养老服务就业岗位潜在需求将超过500万个。

　　据中国社科院老年研究所测算，目前中国养老市场的商机约4万亿元人民币，到2030年有望增加至13万亿元。

　　不过，《每日经济新闻》记者通过对国内养老地产先行企业、业内人士的采访中了解到，养老地产的前景虽然诱人，但要从中获利并非易事。从实践来看，养老地产不是一个高收益、高回报的行业，反而蕴藏着巨大的风险，这与市场的预期大相径庭。

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　　中国市场

　　国内养老地产调查：投入大 概念多 定位高

　　每经记者 贾丽娟

　　与发达国家相比，我国的养老产业才刚刚开始发展，尚无真正成熟的模式，也没有以养老产业为主业的上市公司。目前，声称要进入这一行业的企业，大多与地产相关。

　　正因为此，国内的地产商进入养老地产时虽然颇为高调，但在实际运营中，却又小心翼翼。记者选取了国内几个有代表性的样本调查后发现，由于养老产品的复杂性和多样性，即使是同一个企业，也不一定只选择一种模式，而是多方面试水，试图寻找出最合适的盈利模式。

　　样本

　　“卖房子”的太阳城/

　　位于北京市昌平区的太阳城项目，占地面积42公顷，建筑面积32万平方米，其中24万平方米为老龄住宅，另外8万平方米为持有型老年公寓。太阳城董事会主席朱凤泊不止一次地在公开场合表示，太阳城70%的土地和建筑做养老住宅，销售70年的产权；其余30%的土地面积做养老功能区、持有型物业。“这样最大的意义在于风险可控，而不会在做养老产业初期摸不着门、找不着北，最后半途而废自己倒闭。”简而言之，太阳城是用“70%的出售”来养“30%的出租”。

　　对于养老地产来说，无障碍设施、医用塑胶防滑地板、一键呼叫系统等适老设施必不可少，软性服务也不可或缺。太阳城的老年公寓涵盖自理、半自理及不能自理的老年人，并配套建设了一所太阳城医院，级别为一级甲等。

　　“太阳城的模式是独一无二的，复制难度很大。”养老行业人士田国勇对《每日经济新闻》记者表示，“北京太阳城1998年开始建设，当时国内还尚未重视老龄化问题，太阳城已经超前一大步。以太阳城的规模来看，今天很难再在一线城市周边拿到如此大面积的土地。”

　　样本

　　“卖会员”的亲和源/

　　太阳城主要是“卖房子”，上海亲和源则侧重于“卖服务”。

　　亲和源官网显示，公司在上海市浦东新区康桥镇投资近6亿元，建成中国第一个会员制养老社区上海亲和源。社区占地面积8.4公顷，建筑面积10万平方米。配备专业护理院和社区医院、健康会所、配餐中心、老年大学，以及图书馆、文体活动室等。

　　要住进这样的社区，费用也不菲。亲和源上海项目的房屋不出售产权，作为养老产品，以会员卡的形式进入市场。会员卡分为A、B卡两种，A卡不记名，可继承、可转让，有效期与房屋土地证的权限相同；以A卡78平方米的房间计算（可入住两名老人），除了118万元的会籍费，每年还需要支付3.98万元的费用。B卡是记名卡，不可转让，可终身居住。如果老人在亲和源没有住满15年，可按年份折算退还给家属，如果居住期超过15年，就没有余钱可退；以B卡70平方米的房间计算，会籍费60万元，每年年费为4.2万元（可住两位老人）。

　　亲和源副总裁华山告诉 《每日经济新闻》记者，公司用了三年时间收回投资，5年时间便实现了管理和服务的盈亏平衡，目前1500个床位已经基本住满。公司早就在筹备上海的第二个、第三个项目。不仅如此，公司已经在全国其他地区建设亲和源项目，建成并进入运营的有海南亲和源、辽宁亲和源、海宁亲和源等。

　　“会员费+服务费”这样的养老模式并非亲和源独有。去年，远洋地产联合哥伦比亚太平洋公司及Emeritus公司，共同组建了“椿萱茂·凯健”项目，该项目用“会员费+月费”的收费方式。其中，会员费为50万元，有效期20年，而月费则根据护理的等级不同而不同。例如，一位老人想要入住一居室，需要交纳的床位费为每月1.5万元至2万元，护理费为每月5000元，此外还有不同等级的餐费。

　　绿城董事长宋卫平在一次记者会中谈到，养老地产是绿城必须做成的事业。绿城典型的养老地产项目是桐乡雅达国际生态园项目中的养老公寓，该项目规划6000套养老公寓，总建筑面积为50万平方米，计划于2014年交付。项目采取租售并举的模式，最大特点是配有占地2万多平方米的老年大学，是“学院式”的养老模式。绿城还对外宣称，要在未来的10年时间里打造100家养老院。

　　样本

　　“多点开花”的万科/

　　万科也早已经开始试水养老地产，不同之处在于，其既有直接“卖房子”的模式，也有自己的服务品牌。

　　以万科幸福汇为例，其主要以养老概念来“卖房子”。北京房山窦店的“万科幸福汇”在2013年完工，推出100多套养老地产房源作为试点，分成两种业态，分别是利用商业配套建设的“活跃长者之家”、配建于住宅部分的“活跃长者住宅”。其中，“活跃长者之家”是老年公寓，共有130套房间，户型面积在60~80平方米、规划建筑面积为1.6万平方米，公寓周边配套医疗服务站、心理咨询、老年学校等设施，以及24小时呼叫护理服务、送餐、果蔬超市等送货上门、收费代缴等服务，公寓的持有者即万科本身。“活跃长者住宅”则直接面向市场销售。

　　此外，万科在杭州的“随园嘉树”项目，也是养老概念，首度开盘推出两栋楼共50套，售价15000元/平方米，很快售空。但万科并不认为这是成功，因为“买主都是青壮年，是为自己日后养老做准备”。

　　万科方面曾对外表示，未来将在16个社区配建养老配套综合楼，全部由北京万科的养老团队持有和运营，不对外销售，仅为满足万科小区的老人。

　　万科的探索并不止于此。除了“幸福汇”，万科还推出了“橡树汇”品牌，主要“卖服务”。

　　记者走访了成都“橡树汇·长者专顾中心”，这是一家日间照料中心，每日的营业时间从早八点到晚八点，提供三餐及点心、午休及活动场所，以及协助淋浴、康复理疗等服务。该中心工作人员告诉记者，物业持有者是万科，目前只提供日间服务，暂时没有全托服务，目前自理老人的每月费用为2600元。该工作人员表示，未来万科也有做全托业务的想法。

　　成都万科在给记者的回复中写道：各个城市的老龄化进程不一样，客户的需求也会有所差异，所以，目前并没有统一的做法。成都目前的“长者专顾中心”只是多种形式的尝试之一，“全国各地万科所提供的养老地产服务形式因本地市场与客户需求存在差异而各不相同”。

　　样本

　　有志打通金融通道的保利/

　　保利地产的模式稍有不同。公司在2012年11月推出了“保利安平·和熹会”，第一个项目名为“西山林语和熹会”，由北京保利安平养老产业投资管理有限公司运营，该公司是由保利地产及安平投资有限公司共同出资建立。项目总建筑面积约2.2万平方米，内设200套居住单元，分为标准间、VIP套间、加护间。和熹会采用的收费模式同样为 “会员制+房租”，前期需要缴纳10万元的押金，还有2万元的医疗押金。入住者离开时，这笔钱可以全额退还。

　　这部分费用看起来有些像会员制，但其实二者有本质的区别。世联行在其关于养老地产的报告中指出，第一，从财务角度，押金严格来讲不能算作收入，但是会员费用可以较为灵活地计入财务报表；第二，从盈利效果角度，押金制受限于床位数量，而会员卡可以实现超售；第三，从经营角度，押金对应的房间或专业床位是固定的，会员制可以比较灵活安排。

　　除了押金之外，和熹会的收费标准按不同房间来定，根据居住面积和朝向，租金从5000元~11000元/月不等；每个房间有两张床位，单张床位租金是房间租金的一半。此外，每人每月伙食费900元，看护费500元及以上不等。

　　项目开发初期，入住率并不理想。从2013年8月开始，和熹会对价格进行调整。记者从和熹会官网上看到，费用调整后，如果按照最优惠的价格计划，和熹会靠北边的房间，自理型老人一个月吃住护理全包支付3400元即可。据媒体报道，其负责人表示，价格优惠后，入住率有一定提升。

　　保利地产副总经理胡在新曾表示，目前西山林语和熹会项目还处于亏损阶段。未来计划用3~5年时间使养老产业的运营进入稳健经营阶段，基本实现盈亏平衡，同时规划用8~10年左右达到发达国家的盈利水平，打通金融通道，通过REITs（房地产信托投资基金）上市。

　　将“押金制”用到极致的要数北京的太申祥和。其官网显示，太申祥和山庄（国际敬老院）于1999年开始试营业，于2002年10月16日正式开业，它是全国首家推行会员制养老模式的国际敬老院。项目内的北京太申祥和医院于2002年正式开业，为一级甲等医院。在网站上还可以看到，中医馆是其特色之一，会员们可以针对自身的问题，预约不同的中医进行咨询。

　　记者以咨询为名致电太申祥和，对方表示目前已经住满，不确定何时会有名额。他告诉记者，入住者需要缴纳120万元的押金，除此之外，每月只需要缴纳几百元的生活费即可。记者进一步询问“就是说用这120万元的利息来支付日常费用？”对方表示“可以这么理解”。

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