石家庄限购先放松后收紧系试探市场

　　（原标题：限购“松绑”能否解楼市困局）

　　马年伴随着楼市“限购”、“松绑”、“去库存”等关键词走过了大半。

　　自6月20日呼和浩特市宣布取消商品房限购，成为各地正式发文确认取消限购的第一个城市以来，短短两个月的时间，全国46个限购城市中目前已有30多个城市取消或者大幅“松绑”限购。

　　但是，二三线城市形式各异的“松绑”政策，也引起了业内和购房者的激烈争论。地方政府纷纷放开限购、补贴购房，这是否合理？“松绑”限购到底能否提振房地产市场？又会否导致新一轮房价上涨？

　　为什么要“松绑”限购？

　　国务院发展研究中心市场经济研究所副所长邓郁松认为，房地产市场供求情况的变化，是全国区域中心城市扎堆松绑限购的主要原因。

　　已经习惯了北上广楼市“长红”的人们，可能无法想象二线以及三四线城市楼市之艰难。虽然目前尚无一份官方完整的楼市评估报告，但仍有一些细节能够透视全国楼市冷暖。

　　据国家统计局此前公布的数据，今年上半年全国商品房销售面积同比下降6%，销售额下降6.7%，而商品房待售面积激增25%，达到3.59亿平方米。

　　曾经无限风光的房地产市场，如今却像一块烫手的山芋，让地方政府扔也不是，拿也不是。

　　8月11日，湖南省住建厅印发《湖南省住房和城乡建设厅关于促进全省房地产市场平稳健康发展的意见》，明确规定将从政府回购普通商品房用作保障房源、异地购房者可申请公积金贷款以及住宅产业化建设项目资本金监管减半等五方面促进湖南省房地产市场平稳健康发展。

　　就在“湘五条”出台的3天前，福建省率先发布“闽八条”——《福建省住房和城乡建设厅关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》，限购、限贷全面放松，成为首个省级救市政策。

　　《中国证券报》撰文指出，今年这轮房地产降温的形态，相比2006年、2008年和2011年的三轮楼市降温，存在不同之处。

　　首先，并无严厉调控政策。2013年出台的“国五条”并不严厉，且地方政府没有严格落实。

　　其次，经济并无快速下滑。2008年在国际金融危机的冲击下，国内经济增幅急速下滑，2009年一季度回落至6.1%，2011年下半年亦出现明显回落。而今年上半年GDP增幅为7.4%，虽略有下滑，但自2012年我国经济已开始低位盘整，谈不上急跌。

　　第三，住宅库存压力持续增长。虽然一线城市和部分二线城市的住宅库存过去两年有所减少，但全国600多个城市中的大部分，自2011年住宅库存就一直增长，这在之前是没出现过的。住宅供应阶段性过剩，开始成为一个整体性的问题，本轮去库存周期也将会拉得比较长。

　　而土地市场最近也出现了流拍现象。据《人民日报》报道，今年二季度，我国300个城市土地成交面积同比减少29%，土地出让金收入同比下降15%；7月，300个城市的土地成交面积同比减少44%，土地出让金收入同比下降49%。杭州、贵阳等多个二三线城市都出现了土地流拍。

　　长久以来，土地出让金都是政府偿债的主要途径。“今年大规模地方政府债偿还在即，地方政府肯定有限购松绑的冲动。”中国社会科学院城市与竞争力研究中心研究员、宁波大学教授张慧芳认为。

　　一方面是楼市库存“压力山大”，一方面是土地财政吃紧与还债压力陡增叠加，地方政府松绑楼市成了必然选择。

　　“松绑”救市有效吗？

　　但跟踪各地成交量来看，松绑限购似乎并非“救市”的灵丹妙药，仅个别明文调整限购城市成交量回升，而且这些城市成交量几乎都是短期冲高后又快速回落，大部分城市则受松绑影响甚小。

　　例如，苏州在取消限购后一周或两周内成交量快速飙升，随后又迅速回落至政策调整前的水平。苏州限购松绑首周住宅成交量环比涨49.56%，第二周环比再涨30.58%，然而第三周形势就急转直下，住宅成交量环比下降38.77%。

　　香港规模最大的房地产代理集团中原集团负责人甚至指出，成交量飙升不能完全归因于限购取消，短期内网签登记速度加快也可能推高成交量。由于限购而无法网签的积压交易，在政策调整后集中完成网签登记，因此推高了成交数据。

　　更有数据显示，在已取消或放松限购的城市中，半数仍未扭转颓势。其中天津、成都两个热点城市成交量环比大跌53%和42%。贵阳、福州、西安、无锡、杭州等10余个城市7月房价环比全部下跌。

　　对此，同策咨询研究部总监张宏伟认为，部分地方政府“救市”措施内容涉及广泛，在刺激房地产市场复苏与好转过程中确实会起到一定作用，但是，这些措施毕竟是短期“猛药”，并非楼市健康发展的良方。由于当前部分城市“救市”政策力度偏大，极有可能会引发未来房地产市场的大起大落。

　　事实上，地方政府对于取消或松绑限购的态度也并非完全乐观。

　　以省会石家庄为例，7月28日，该市房管局向媒体证实，购买新建商品房和二手房已经不需开具购房证明，这一政策也被解读为石家庄限购政策的正式放开。但7月30日，再次有消息传出，石家庄重新恢复住房限购政策，但在政策上做出了微调，放松了外来人员的购房资格。

　　中国房地产协会秘书长顾云昌对此接受采访称，石家庄这一举措虽未全部放开限购政策，但政策明显出现松动。之所以出现先放松后收紧的状况可能是因为地方政府对这一政策还没有十足的把握，或者没有进行充分的论证，政策实施后先看市场和舆论对这一政策的反应，试探性的政策调整之后，再做出是否继续限购政策的决定。

　　“要么刺激，要么抑制；要么限制，要么放松。这样的调控思路本身就有问题。政策应该回归中性，立足于市场供求。”国务院发展研究中心市场经济研究所副所长邓郁松认为，政策调控不应着眼于调节短期的房价水平，而应以改善居民居住条件为根本出发点，鼓励正常人口流动，准确剥离正常置业需求和投机炒房行为，“不能因为房价短期波动而漠视长期的调控方向。”他强调，为了促进房地产市场平稳可持续发展，要做好政策储备，警惕房地产泡沫发生。

　　房价会因此暴涨吗？

　　楼市“松绑”之后，房价会不会再度暴涨？

　　对此，业内不少专家认为，政策放宽暂时不会对房价产生太大影响。

　　合富辉煌首席市场分析师黎文江认为，限贷对成交量的影响远远大于限购，而且房企目前的重点仍是走量回笼资金，暂不会升价。方圆地产首席市场分析师邓志浩也认为，救市措施的升级会在一定程度上提振市场，但尽管行政手段层出不穷，由于银行资金面仍然偏紧，因此房价不会有暴涨。

　　观察放开限购的城市不难发现，尽管一些地方出台措施促进房地产市场回升，但“限贷”松绑却难获银行回应。这并不难理解，因为就银行而言，前期“高杠杆”带来的按揭风险需要尽快消化，同时要继续对个人住房按揭贷款实施从紧政策，避免出现新的风险。

　　《人民日报》评论称，只动“限购”，不动“限贷”，解决的只是购房资格的有无，并不是撬动购房能力的杠杆，所以新一波的房价上涨并不太可能成为现实。

　　但不能忽视的是，一些地方政府也已意识到上述问题，因此并不满足于限购松绑，而是朝着进一步刺激楼市的方向“渐行渐近”。

　　例如7月底，成都出台以财政补贴的方式提高商业银行放贷积极性的政策，金融机构对首套房实施基准贷款利率的，向其发放贷款金额3%的财政补助。

　　政策调整引发了业内人士的担忧，不止一位专家提醒，提防房价报复性回涨，就要在调整的过程中守住“抑制投机、确保刚需”的底线。

　　现实情况是，商业银行按揭贷款额度总体偏紧，虽然约束了部分投资性需求的问题，但由于几乎所有城市的库存都在增加，市场预期的改变严重影响了居民的购房积极性，即使是刚需的消费者也会考虑再三。

　　这其中的道理不难理解。大部分松绑限购城市的特点是人口涨幅放缓，库存压力增大。在这种情况下，对于购房者来说，越是限购的城市，反而越是值得买的城市，越是松绑限购的城市越要谨慎购房。

　　中国人民银行《2014年第2季度城镇储户问卷调查报告》显示，有意愿购房的居民继续回落，未来3个月内准备出手购房的居民占比为14.4%，低于上季度0.6个百分点。

　　形成悲观预期的不只是购房者。

　　据媒体报道，北京一家在呼和浩特拥有住宅项目的国有房地产企业，正在收缩其在呼和浩特的项目。“其实在呼和浩特发文取消限购之前，当地的市场也都还在绷着，可是宣布取消限购之后，房价就应声下跌，开发商都觉得政府都绷不住了，现在不是撤离就是收缩。”

　　北上广等一线城市的楼市走向更引人关注。业内人士普遍认为，一线城市聚集了大量的潜在购房需求，在供不应求的市场背景下，贸然全面放开限购限贷，可能将面临房价报复性反弹的不良后果。因此，在对限购、限贷政策方面，一线城市或会做出些许针对合理的首次自住型需求的政策微调，但短期内整体放松的可能性很小。

关键词：住宅,成交量,楼市,降温,市场