保利置业旧改进城 广州同业竞争隐忧

　　8月12日，广州市国土资源和房屋管理局公告显示，保利[简介最新动态]置业控股子公司广州东灏房地产开发有限公司已通过协议出让方式获得广州荔湾区东漖村一宗商住混合用地。

　　据了解，荔湾区东漖村为广州大型城中村三旧改造项目，总建筑面积超过120万平方米。早在2013年7月，广州东灏房地产开发有限公司就曾通过协议出让方式获得荔湾区东漖村另一地块。

　　有业内分析指出，保利置业过往已开发的广州项目多分布于外围郊区花都，通过荔湾东漖村旧改项目的合作开发，保利置业已明确进入广州主城区扩大布局，但与之而来的还可能是今后与其兄弟公司保利地产[简介最新动态]从区域回避变为短兵相接的同业竞争。

　　取道旧改“进城”

　　根据公告，广州东灏以协议出让方式获得荔湾区东漖村辖内地块融资一期R1.1地块，地块用途为城镇住宅和批发零售用地，土地面积14006平方米，规划建筑面积76117平方米，以893.91万元出让金总额计算，折合楼面地价仅为117.44元/平方米。

　　据了解，广州东灏房地产开发有限公司为保利置业旗下子公司，由广东保利置业有限公司持股55%。

　　在荔湾同片区一手楼盘售价近两万元的对比下，此次保利置业893.91万的拿地成本犹为突出。合富辉煌首席分析师黎文江则认为，该地块成交地价并未包含旧改项目的改造成本，并不能简单地代表实际地价。

　　据悉，保利置业相关人士也对媒体表态称，公示地价仅为交付给国土部门的费用，并未包括拆迁补偿、复建等费用，不能体现实际地价。

　　事实上，保利置业相同的“低价”拿地此前已有先例。2013年7月，广州东灏也曾通过协议出让方式获得荔湾区东漖村辖内地块(融资二期)，土地面积56128平方米，建筑面积300767.9平方米，出让总价约3396万元，楼面地价约为112.9元/平方米。

　　对此，有业内人士指出，早在2012年保利置业已开始为东漖村项目“圈地”布局。资料显示，2012年5月，东漖村与广东保利置业有限公司签订了城中村改造协议，共同开发融资东漖北路以西的地块，该项协议涉及资金高达22 .35亿元。

　　根据保利置业公告，广州东灏主要负责东漖项目的开发，项目占地面积14.6万平方米，总建筑面积为62.5万平方米，拟建成以住宅、商业及写字楼为一体的综合性社区，预计在2014年3月开工建设，并在2018年6月全部竣工。

　　截至目前，东漖村出让两宗地块均由保利置业摘得。广州知名房地产专家韩世同表示，基于旧改合作开发，东漖村后续地块的出让中，保利置业仍将是主要获得者。

　　此次拿地是保利置业今年来在广州首次新增土储，但拓展布局的同时，也再次将其与保利地产的“同业竞争”隐忧加剧放大。

　　同业竞争加剧

　　作为保利集团旗下两大独立经营的地产平台，保利置业与保利地产在业务区域划分上已形成了部分重叠，双方共同进入的上海、广州、重庆、武汉等城市的同业竞争一直为市场担忧。

　　关于两个平台城市区域的划分，保利集团曾有表态称，过去双方已经共同进入的城市要协商发展，在产品定位上会做一些划分，而两家公司今后原则上不会再有新的交叉。

　　但随着近两年的拿地扩张，保利置业广州布局正在慢慢突破原有的业务区域划分线。此次荔湾东漖村旧改项目地块与保利地产原有项目正处于同一片区。

　　截至目前，保利地产在荔湾区的在售项目包括保利公园九里[最新消息价格户型点评]与保利塞纳维拉[最新消息价格户型点评]，与保利置业东漖村项目同属于荔湾芳村板块。

　　有业内人士分析指，保利地产两盘目前已进入清尾阶段，从开发周期看，不会与保利置业东漖村项目形成贴身“肉搏”，但从目前布局来看，两者在广州的业务重叠区域正在增加。

　　从项目数量和布局区域来看，保利地产在大本营广州占据明显优势，而保利置业已开发的保利城花园、保利花城、保利高尔夫郡[最新消息价格户型点评]等项目均位于外围区域花都，但其蜗居一隅的状态自近两年开始已有所变化。

　　除去荔湾东漖村项目，保利置业与保利地产还曾在南沙区上演过一出连刷地王纪录的拍地戏码。

　　2013年9月23日，保利置业以总价30.3亿元夺得南沙黄阁一宅地，溢价达51%，折合楼面价5224元/平方米，成为南沙区单价地王。

　　然而时隔三日后，保利置业的南沙地王纪录即被保利地产刷新。9月27日，保利地产以2.84亿竞得南沙金洲涌一商用地，楼面价6434元/平方米。

　　在暗自较劲的同时，保利地产董事长宋广菊在今年4月初的业绩说明会上罕见地以“会有”肯定了保利地产和保利置业合作甚至合并的可能性。但相关分析师则指出，基于上市公司结构与监管部门限制，两家公司合并方式难以预计。

　　有业内人士分析认为，短时间内保利地产与保利置业仍将难以避免同业竞争，“虽然听闻有整合意向，但目前来看很难合并，仍然是各自为政。”

关键词：保利,广州,置业,地产,项目