刚需人群如何买到性价比高的保值房

　　近一段时间以来，房地产(论坛)市场从过去高歌猛进转到温和增长，甚至是局部的缓和下降让很多置业者出现了“望而却步”的观望态度。事实上，不管房价是涨还是跌，总有一些刚需人群需要买房，在这种情况下，如何买到一处性价比最高、抗跌保值的房子便成为了众多置业者购房时首要考虑的因素。

　　地铁房 建设阶段适宜入手

　　众所周知，地铁沿线的房子一直以来都受到广大购房者的追捧，因此即使房价下跌也不会造成太大影响，而且随着时间的增长，地铁沿线的房子会越来越值钱。但是由于已建成的地铁沿线的房子各方面配套已经逐步成熟，因此房价确实很贵，而且新房也不是很多，因此不妨买一些准地铁房，比如在建的地铁5、6号线周边。从今年开始，地铁5号线建设将全面进入盾构施工的关键阶段。年内，双靖区间完成95%，靖梨区间完成30%。根据规划，地铁5号线北起北辰区双街，南至西青区梨园头，沿线串联起北辰、河北、河东、河西、南开、西青六区。根据工期，年内19座车站完成主体结构，11个区间实现双线贯通，明年年底双街停车场至幸福公园站实现通车，2016年上半年通到天津文化中心，2016年底全线试运行。而地铁6号线大毕庄车辆段至水上东(论坛)路要实现通车。

　　据记者观察，越临近地铁通车阶段，房源价格涨幅越明显，而建成通车时价格会攀升至较高水平，之后呈现逐步稳定的状态。据了解，明年地铁5、6号线即将实现分段通车。我爱我家市场研究中心认为，遵循已建成地铁周边房源价格变化规律，当前恰处于5、6号线沿线片区购房置业的较好时机，建议购房者可适时出手。

　　在二手房方面，随着地铁的建设，片区二手房源在价格整体呈现上升的背景下，各阶段市场价格涨幅不同，主要是由于各阶段购房者的关注度和地铁对片区的影响效力不同。记者在地铁2、3号线周边的多家门店了解到，地铁沿线二手房价格涨幅大致可分为三个阶段，第一阶段为规划出台期至动工建设期，规划出台时价格变化较小，而临近各站点动工时出现小幅上涨，涨幅约在6%至7%；第二阶段为动工建设至投入使用期，此阶段价格上涨速度、幅度均较为明显，与第一阶段相比，约上涨6%至13%，同时明显高于市场同期，价格水平逐步攀升接近峰值；第三阶段为投入使用期至运营成熟期，此阶段价格变化幅度较小，逐渐趋于平稳状态。

　　对此，我爱我家市场研究中心认为，第一阶段价格涨幅较小，主因是受地铁规划时沿线站点尚未完全确定，存在一定变动，加之距离地铁通车时间较长，地铁房效应尚未显现，因此购房者虽然有所关注，但是交易意愿较低。第二阶段房源价格上涨幅度明显。主要是因为随着地铁站点明确并启动建设，周边市场关注度明显提升，同时越临近投入使用，“地铁房”对于片区交通便捷性的改变越明显，更多体现出“从无到有”效应，刺激购房者交易意愿增强，而且部分热点片区出现较为集中入市的现象，因此促使价格呈现快速、明显上涨。第三阶段房源价格逐渐平稳。此阶段地铁逐步运行成熟，地铁房的效应虽然持续存在，但是更多体现出保值、增值效力，加之周边房源逐步去化，因此市场逐渐趋于稳定，价格涨幅较小。

　　由此不难看出，“地铁房”越早出手越好，尤其是在建设阶段最佳，因为此阶段地铁房效应对片区影响力最强、周边房源存量相对较多，最重要的是房源价格仍处于较低水平、具有一定的上升空间，对于购房者来说置业最为合适。据此，明年地铁5、6号线即将分段通车，目前各站点正在修建中，购房者可适时出手。

　　学区房 配套越好抗跌性越强

　　无论是投资还是自住的客户，想买到一套长久保值住房的心理均是显而易见的。那么，怎样的房子才能够保值呢？记者在调查中发现，“学区房”已成为保值抗跌性最好的住宅之一。“孟母三迁”的故事几乎尽人皆知。正因为如此，学区房总是格外受到众多学生家长和投资者的关注。面对各种购房政策的不断出台，“学区房”似乎完全感受不到楼市的“寒流”。“凡是学校附近的房子都特别抢手”，某房产机构的负责人这样告诉记者，“正因为学区房有着天然抗跌的优势，许多位于名校附近的新楼盘没有做任何促销，在开盘时却依然可以热销。无论在国内哪个城市，学区房都是楼市中抗跌保值的佳品。周围教育配套越好，楼盘抗跌性也就越强”。

　　记者在调查中发现，目前以学区房作为婚房的这种置业方式占到学区房总体成交的6%左右。对于现在结婚的年轻人来说，学区婚房一步到位不仅省事方便，而且也是一种定向的投资。如今在天津好的教育资源内的学区买房，即使房子面积不大，动辄也要上百万元，而作为年轻的小两口，他们不可能在短时期内再购置一套房子，所以要考虑到以后的长远性及长久性，因而一步到位是现在选购婚房的趋势所在。正如一直在考虑购买学区房的周小姐所说的那样，购买学区房不仅仅是为了今后方便孩子上学，同时也是作为投资，因为未来学区房依然是看涨的趋势。

　　值得注意的是，与一手学区房相比，二手学区房的最大优势之一就是房子附近的周边配套往往都是非常成熟的，这也是吸引许多家长争相购置的原因。购买二手学区房，首先要查看当年学校的学区范围是否有调整，在没有调整的情况下，还要查看准备购置的学区房名下是否已经有在该学校上学的孩子。在二者都没有的情况下，即可安心购置。就户型来说，二手学区房小户型还是比较受到青睐的，理想面积是50平方米至90平方米，总房款在100万元至200万元。此外，购房者在购买学区房时还应对住宅附近进行调查，看其是否具备有利于孩子学习、成长的环境。如果学区房周围环境嘈杂或者存在安全隐患，那么这样的学区房尽量不要购买。

　　尽管二手学区房比一手学区房在是否能够顺利入学方面比前者更保险一些，但这并非也没有风险。因此对于家长来说，若购买二手学区房，必须是原有户口全部迁出以后才能办理户口迁移手续。否则的话，如果原房主不肯将户口迁出，那么，在事先没有对户口迁出有明确约定的情况下，法律上很难认定原房主侵犯了购房者的权利，也很难对原房主提起民事诉讼。因此，买卖双方在签订合同时，要对原房主户口迁定的时间及违约责任做出明确约定，以维护买方的权益。另外，还要随时留意周边小学和初中招生简章，因为其每年都会有细微变化，特别是要密切留意学校对户口迁入年限方面的要求。

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