限购退出“只做不说”折射地方调控困境

　　经多方消息证实,济南自7月10日起取消商品房限购政策,但要求“只做不说”,南昌紧随其后“口头传达”放开限购。近期放开限购的范围不断扩大,但多数地方“讳莫如深”,惟恐被舆论贴上“救市”标签。“只做不说”的背后是部分地方政府对楼市下行的焦虑、对“分类调控”的迷茫和对决策风险的担忧。

　　自2010年以来,针对房屋供应偏紧、房价过高、房价上涨过快的城市,实施旨在抑制投资投机需求的限购政策已四年有余。当前,在多种因素作用下,市场形势已发生较大变化。一些供大于求的城市根据对当地经济形势和市场情况的判断,对限购这一阶段性政策作出调整,与中央“分类调控”“因城施策”的调控思路并不相违。

　　但“放开限购”并不意味着抑制投资投机性需求的政策基调发生了改变,不能就此演绎成“刺激救市”。在已传出放开限购的城市中,一些城市的土地出让收入占财政收入比重高、前期开发量过大导致库存高企、土地成交降温明显,相比其他城市,这些城市楼市下行带来的刺痛更加明显,因而急于为楼市松绑。然而,取消限购不是“救命稻草”,交易量的增加还与房价的高低和信贷政策的支持有关,市场不会因此很快发生明显变化。

　　过去的调控经验和教训已经证明,寄希望于通过短期措施的调整来解决房地产行业长期存在的问题,必然会累积更大的风险,不利于行业甚至整个国民经济的稳定健康发展。

　　同时,过去的调控经验和教训也证明,“分类调控”离不开中央统一的指导思想。在中国房地产业协会名誉副会长朱中一看来,在现行体制机制下,市场经济个体难免会有逐利性和盲目性,地方政府也难以摆脱对土地财政和房地产的依赖。

　　近几年,一二线城市大都执行了限购政策,房地产开发企业和社会资本迅速转向尚未执行限购政策的三四线城市,脱离市场现实、超前开发导致如今三四线城市房屋供大于求。朱中一认为,市场经济本质是法治经济,要减少这种逐利性和盲目性,避免市场重蹈覆辙,就必须加强法律和制度建设。

　　按照“构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系”的住房发展总体方向,既要逐渐减少行政措施的干预,发挥市场在资源配置中的决定性作用,也要更好地发挥政府的作用,比如根据住房实际情况科学制订住房发展计划,并以此为依据制订土地出让计划、合理推进保障性安居工程。这才是分类调控的应有之义。

　　一言蔽之,限购退出不用“讳莫如深”,“分类调控”既要考虑当前市场情况又要与十八届三中全会提出的中长期制度相衔接,毫厘进退、分寸取舍在于客观研判地方经济形势和市场情况、主动修正完善楼市调控措施,更在于直面市场调整周期和改革阵痛期,真正负起促进房地产市场持续健康发展和经济平稳运行的责任。

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