一二线城市土地市场遇冷：底价低溢价频现

　　[1号举牌，7号举牌，1号再举牌一次，短短三分钟内，总价超过60亿元的广州油制气厂地块就这样几无悬念地成功出让，创下今年以来广州卖地会最快结束的纪录]

　　在楼市销售严峻的情况下，从去年以来到今年一二月的土地市场高溢价热潮正骤然降温。

　　一二线城市土地遇冷

　　1号举牌，7号举牌，1号再举牌一次，短短三分钟内，总价超过60亿元的广州油制气厂地块就这样几无悬念地成功出让，创下今年以来广州卖地会最快结束的纪录。21日出让的这个地块位于广州奥体新城东区，地块中有配建小学用地和公交站场用地以及市政道路和绿地。出让宗地面积295885平方米，是天河区史上规模最大的出让宅地。

　　此前曾表示有意竞拍该地块的富力地产(02777.HK)广州公司、敏捷地产及越秀地产(00123.HK)均缺席，最终该地块被广州市城实投资有限公司以61.5亿元摘得，仅高出底价8500万元，折合楼面价10506元/平方米，溢价率仅1.4%。

　　这样的低价可谓足够冷门。因为此前就有业内人士表示其最后拍出的楼面价肯定会达2万元/平方米。可作参照的是，广州最大规模的“旧改”项目广钢新城在今年2月正式出让了5幅地块，折合楼面地价分别在17950元~21568元/平方米之间，溢价率为38%~66%。

　　“今年我们拿地的策略总体趋向保守。”广州一家房地产开发企业负责拿地的吴小姐告诉《第一财经日报》，尽管今年政府推出的地块不少，尤其是有很多城区的旧改地块，但现在拿地的成本太高，风险比较大，因此拿地方面会更加谨慎。

　　实际上，这种低溢价率不光是在广州，在其他一二线城市也是如此。4月10日，上海长宁区一宗重磅地块被上海宝钢以底价获得，而2013年5月，就在该出让地块的不远处，曾诞生上海当时的年内总价地王。

　　在本月18日南京的一场土地拍卖会上，4幅地块拍卖仅仅用了5分钟时间就结束，甚至还出现了开发商因为迟到几分钟而错过参与竞拍的尴尬局面，创造了南京近几年土地市场前所未有的冷场。

　　另一个省会城市合肥18日出让的3幅地块也遭遇了类似的冷场局面。其中位于滨湖新区BH2014-07地块是当天土地挂牌会中地块面积最大的一宗，达831.63亩，最终该地块被合肥万达投资有限公司以底价竞得。

　　“成交量的萧条肯定会传导到土地市场上来，一些企业尤其是标杆企业随着销售的放缓肯定会减少拿地。”中原地产市场研究部总监张大伟告诉《第一财经日报》，从最近的土地市场竞争来看，今年除了优质地块，竞争在逐渐减少，很多地块以低价或底价成交。

　　放松调控迹象

　　中原地产研究部统计数据显示，截至4月23日，销售20强的标杆房企，拿地出现明显减少，虽然前四月拿地总额达到了1237.11亿，超过了去年同期的1101.37亿。但从月度变化看，4月单月截至23日，20大房企仅拿地55.95亿。而在2013年4月全月拿地额则达到了291.17亿。

　　从环比上看，标杆房企明显出现愈加谨慎的态度，连续四月减少拿地额度，其中1月达到了单月高点，达600.99亿。随后连续多月下调，2月拿地额为325.62亿，3月萎缩到254.54亿，4月更是下调到目前的55.95亿。

　　而如果目前的土地市场局面继续，最坐不住的还是地方政府。张大伟说，由于一二线城市对土地财政的依赖度最高，因此地方政府财政的需求迫使他们会放松楼市调控。

　　4月22日，无锡户籍新政正式出台。新政规定，自2014年5月1日起在该市购买成套商品住宅(含二手房)、户均建筑面积达60平方米以上，且在该市有稳定工作的人员，准予本人、配偶和未成年子女来锡落户。

　　本周，杭州市发改委建议，建立房地产企业重大调价政策预报制度，房企在重大调价发布前，必须通报市有关部门。

　　张大伟认为，从目前来看，房企肯定会减少拿地，为了土地财政，地方政府未来也肯定有放松调控的积极性。但对整个房地产市场来说，并不是地方放松调控就能扭转整个市场，最关键还在于国家的房产信贷政策能否转向宽松，如果信贷不放松，地方政府的救市并不能完全解决问题。

　　例如，目前信贷方面普遍严格执行“认房又认贷”政策。即无论购房人现时名下是否有房产，只要之前有过住房贷款的记录，就被认定为二套房，这造成“卖一买一”的改善型购房者群体购房成本增加，甚至失去购房资格。

　　“目前很多地方库存增加比较厉害，除非信贷方面能有比较大幅度的释放，否则整体市场降温的趋势很难扭转。”张大伟说。

关键词：底价,土地市场,楼面价,土地挂牌,溢价率