北京楼市：“降声”一片也需分辨

　　多个房企调低旗下楼盘入市价格,更多是自身经营压力体现,确保加快销售速度从而回笼资金。图/CFP

　　北京楼市成交量持续低迷中,一波更猛烈的降价潮正在涌来?刚送走年中的北京楼市又传来一片“降声”,东亚新华的两个项目宣布每平方米“直降”上千元,富力位于大兴的项目推出“万元以下特价房”,但也有购房者跑去售楼处一看,降价房产品不同、特价房仅有一套但已卖完,这些到底是营销的噱头来博眼球还是房价真降有成交?

　　明降VS暗降

　　“现在就没有不降价的项目,只是公开不公开,我一去都直接就问你们的特价房源多少钱?一问一个准。”买房人王小姐昨日对记者说,相比去年看房时价格高还一房难求,现在买房不着急了,可以慢慢挑选房源。

　　而多名开发商也对新京报记者表示,各项目的房价是真的出现了下降,正是购房者入市挑选的好时候;但降幅短期内不会太大。克而瑞房价北京测评中心首席分析师牟增彬表示,整体均价不可能下跌超过2000元/平方米。

　　“下半年推新品的时候可能会有一些调低,但调低的幅度不会超过1000元/平方米。”房山一个刚需项目营销相关负责人表示,项目当前售价在16000元/平方米左右,从拿地、建筑成本和财务成本来看,项目的利润都不会太高,加上公司也没有新土地,不打算再降价。

　　也有一些公司打算“扛一扛”。通州一个楼盘营销负责人介绍,7月初项目曾为了试探市场推出了一些折扣房源,楼层、户型都很好,但销售情况并不理想,公司也就不愿意再降价了。

　　而刚推出“房价保险”的珠江四季悦城项目销售负责人则表示,项目所在的区域是目前北京楼盘供应较大的板块,销售压力较大。

　　此外,对这些老项目来说,大张旗鼓地降价还会有来自老业主方面的风险。据业内人士介绍,此前亦庄一个高调降价的楼盘就遭遇了老业主的多次抗议,最后商议了赔偿金额了事。

　　首开、东亚“向前冲”

　　据了解,目前大幅降价的房企仍较少,近期降价楼盘中最著名的是“快周转”公司东亚新华,和北京老牌国企首开股份,刚需项目集中的首开成为波及面最大的价格“黑马”,旗下多个项目频频低开走量抢客户。

　　以首开7月初入市的两个项目为例,首开熙悦山开盘单价低于2万元,较6月初下降近2000元/平方米,与3月份的售价相比下降近20%;而首开国风美仑本期入市价为16500元/平方米,与去年基本持平;6月底入市的首开常青藤,为了减小紧邻自住房的冲击,价格从4万元/平方米直降到32000元/平方米。

　　亚豪机构副总经理高姗表示,首开项目频频调价入市,更多是自身经营压力体现,确保加快销售速度从而回笼资金,以保持现金流的可持续性。

　　“市场对价格比较敏感,公司只是随行就市进行调整。”首开股份董秘王怡昨日对新京报如是说。

　　更多房企将猛烈促销

　　“从近期这几个项目的销售情况看,北京市场对价格的变动反应非常积极。”首开股份董秘王怡昨日对新京报记者表示,在其他城市的低迷对比下,北京市场的需求很坚实,价格也有一定的承接力,并非像大家在二三月份时想象的那么悲观。

　　王怡表示,目前公司还没有调整全年247亿元的销售目标,下半年将加大推盘的力度,为了完成计划,还会继续执行“随行就市”的销售策略。据悉,上半年首开销售76.2亿元,完成了全年计划的30%。

　　“等到9月、10月,上市公司为了确保明年的财报,会有更猛烈的促销。”牟增彬表示,大跌不可能,但为了“保量”,价格会降多少还很难预测。高姗也表示,在下半年市场不明的情况下,迫于销售业绩和资金周转的压力,将会有更多房企加入降价行列。

　　★观点

　　评市场

　　只见降价苗头,未现实质性降价

　　克而瑞房价北京测评中心首席分析师牟增彬:现在出现了一些降价苗头,但我还没有看到北京楼市出现实质性的降价行为,东亚刚降价的两个项目(东亚五环国际、东亚尚品台湖),老盘的产品与前期不同,新盘并未入市,不能算大幅降价。

　　实质性降价必须是有类似的产品来比较,有较大的下降幅度。“买房送装修”、打折促销、拿出几套特价房都是一种营销行为。我认为,7、8月楼盘促销会更频繁,但真正的价格调整可能在9、10月份出现,因为上市房企到了这时候必须出手,原因是为了明年的财报“靓丽”,必须保证销售量,届时可能会有一波新的“以价换量”,但总体上今年的楼市成交量要比2013年低一半,整体销售均价上还不太好判断。

　　看趋势

　　推盘促销力度会加大

　　东亚新华营销中心总监贾玉鹏:三季度是敏感期,房企的推盘力度将进一步加大,楼盘价格将微跌,北京楼市整体呈现出量涨价跌态势。同时,由于上半年销售不畅,房企拿地应该会更为谨慎,土地市场也会相应转冷。但第四季度估计会有相应政策以提振楼市信心,购房者观望情绪会有所缓解,市场将转暖。

　　亚豪机构市场总监郭毅:在下半年经济环境和政策背景不变的情况下,部分项目降价促销对其他项目采取相应行动起到了很大的带动作用。随着市场的继续僵持,很多项目都会针对公司的目标和战略推出差异化的促销方案。

　　谈机会

　　挑房、议价空间更大

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖:从成交情况来看,北京楼市一二手市场复苏的力度非常有限,短期内市场观望局面难以扭转。最近新盘持续入市,但成交量仍持续走低,北京楼市新房库存量不断攀升的局面预计仍将持续,无论一手市场还是二手市场,购房人都将获得更大的房源挑选空间和更大的议价空间。

　　“快周转”公司东亚新华旗下两个楼盘近期会有不同程度降价。

　　中粮祥云国际生活区7月预计推售一栋新楼,销售员称入市价或比去年的成交价低2000元/平方米。

　　本版图片均为资料图片

　　▲珠江四季悦城推出“房价保险”,在约定时间到来时项目价格若下降,买房人不必交剩余10%的房款。

　　-看那些“摔”

　　直“摔”直降抢眼球

　　几经博弈,本周,北京楼市上终于有楼盘采取了实际降价行动。东亚新华地产方面表示,旗下东亚五环国际和东亚尚品台湖两项目均会有不同程度降价。其中,地处旧宫板块的东亚五环国际目前价格调整为24900元/平方米,与之前26000元/平方米的均价,每平方米降价超千元。而位于通州台湖的东亚尚品台湖为新盘,预计今年下半年开盘,目前项目的报价由之前的20000元/平米将至15000元/平方米,低开的预期也坐实了降价的打算。

　　快速调整价格“搏出位”似乎是东亚新华的一贯战略。今年初,公司位于台湖区域的东亚印象台湖就以下调预期价格、赠送精装等方式吸引购房者。对于此次降价,东亚新华方面表示,公司最近在上海拿下地块,同时也计划下半年在北京土地市场发力,因此现在加快出货,回笼资金。

　　记者发现,按照目前的报价来看,东亚尚品台湖的销售利润实际非常微薄。2013年7月,东亚新华旗下子公司拿下该项目所在地块,楼面价为9551.19元/平方米。如果项目最终以1.5万元的单价入市,则与平均楼面价仅有5000余元的差额,基本属于“裸奔”。

　　此外,位于大兴庞各庄的富力飞常HAOS,也采取直接降价的方式清盘。据了解,项目部分大户型房源最低价仅为9780元-10500元/平方米,而75-100平方米的中小户型,售价则在13000-15000元/平方米。在业内看来,这是典型的尾盘出清、回笼资金的行为。据了解,富力飞常HAOS所在地块是富力于2011年12月拿下,当时的楼面价为5026.32元/平方米。

　　大兴区一在售项目相关负责人表示,经过上半年的僵持,未来预计会有更多项目加快跑量。

　　业内表示,相比于遮遮掩掩的优惠折扣、赠送家电,直接降价的行为反映出部分企业加快周转的决心。但购房者自会对市场做出判断,直接降价固然有诱惑,但购房者在目前的节点是否买账,还要看实际销售。

　　摔姿:干脆利落,价格直降

　　换“点球”几率:8成

　　“暗降”风越演越烈

　　摔姿:明折暗扣汹涌,半遮半掩降价

　　换“点球”几率:3成

　　虽然很多项目对外绝口不提降价,报价依旧维持在高位,但买房者把折扣一算,这些“暗降派”楼盘的幅度也达到了每平米上千元。

　　记者了解到,位于北京大兴区孙村板块、南六环外的格林云墅项目近期针对89平方米的两居洋房,推出“首付10万元”的分期支付首付活动,剩余首付在9月补齐,乍看之下只是常见的“首付分期”,但顾客一打听,发现价格也能优惠小两千元。

　　“把所有优惠算下来89平方米的洋房总价是170万元左右,约合每平方米19000元,单价已经降了快两千元了。”前天、昨天,记者以购房者身份电话咨询了格林云墅项目的两位销售人员,她们都这样表示。据悉,之前该项目的洋房成交价一直在21000元/平方米左右;记者从北京市住建委网站看到,此前格林云墅的成交均价在20931元/平方米。不过金地集团华北区域副总经理遇绣峰昨日回应,格林云墅并没有降价,实际成交价以建委网站披露的网签价格为准。

　　同样每平方米优惠了近两千元的还有位于北京顺义区后沙峪板块、北五环外的中粮祥云国际生活区。据了解,项目7月预计推售一栋新楼,户型以306平方米为主,预计售价在21000元-22000元/平方米。“近期市场成交不好,希望这次调低价格能拉动销售。”据销售人员介绍,去年的成交价还在23000元-24000元/平方米。

　　除了老项目以各种优惠促使暗降外,新盘也通过“抽奖”的方式优惠。位于通州五环外的首开香溪郡预计在7月中下旬开盘,预计推出100来套房源,售价为2万元/平方米,项目主打刚需客群,近日高调推广“0利息”优惠,每个购房客户都能享受到半年的贷款利息优惠。据悉,以90平米三居为例,可以便宜3万元,而中奖的客户还能享受开发商帮忙支付半年月供,大奖客户可免首付54万元。

　　“市场不好,去年2万的刚需盘都在抢,现在一次开盘只能小幅度推100套。”通州一个项目营销部人员介绍,而目前的市场下消费者不会满足于传统的2万-5万元的优惠,降价至少要每平米下降2000元或以上才会明显带动销售。

　　此外,上周末靠近东六环的合生滨江帝景推出了5套特价房,137平方米的三居、精装修折后价为27000元/平方米,比此前的报价便宜了两千元。“也是为了试探市场的反应。”据合生滨江帝景销售介绍,项目正在计划新的周末特价房。

　　业内人士指出,虽然明确打出降价旗号能招揽顾客,但这种“豁出去”的项目毕竟是少数,再降价了老业主就会要求赔钱、新业主就想观望的压力下,北京多数楼盘还是偷偷地以节日折扣、特价房源、团购优惠、开盘抽奖等形式降价。随着7月以来销售压力不减反增,这股“暗降”风也会越演越烈。

　　“保险房”“无理由退房”助阵挺住

　　摔姿:局面紧张,蹒跚前行

　　换“点球”几率:3成

　　打折、团购、特价房,乃至价格直降,仿佛都不能动摇部分项目对市场坚定的信念。在市场各方都仰着脖子等待价格调整时,也有项目拍胸脯保证:我们对区域有信心,绝对不会降价。

　　近日,位于马驹桥的珠江四季悦城对外宣布,将推出降价险,并表示这是中国楼市首个“保险房”。项目方面介绍,降价险指的是针对项目特定房源,买房人目前购买只需支付九成房款。到2015年6月底,即约定交房的前四个月,如果珠江四季悦城的房价并没有下降,买房人需将剩余的10%房款交给开发商。一旦到时项目价格下降了,买房人则不必交出剩余房款,而由珠江投资旗下的珠江人保代交这笔房款。

　　实际上,抓住购房人买涨不买跌的心理,位于房山的旭辉E天地也推出了“无条件退房”的活动。据项目销售人员介绍,项目目前均价为26000元/平方米,户型为35-55平方米的开间,2016年6月预计交房。凡是在6月30日以前购房的客户,便可以选择签订“无条件退房”协议。如果两年之内该项目未实现增值,业主均可在交付前两个月向开发商提出无条件退房申请,开发商将全额退还客户购房时所缴纳的房款。

　　通过观察不难发现,不论是珠江四季悦城还是旭辉E天地,目前采取这种促销方式的项目以商住楼盘为主。尽管开发商表示对区域楼市信心满满,但也不得不面对商住市场整体下行的事实。机构数据显示,今年上半年北京新建商住楼成交量仅为8117套,环比跌幅超过35%,同比跌幅更是达到41%。无疑,面对观望情绪浓重、量价环比出现松动的大环境,吸纳更多投资型需求和购房资格受限购房者的商住楼,成交情况也受到显著影响。

　　同时,也有业内人士指出,退房协议里提出房屋在一定时间内没有实现增值便可无条件退房,但有无实现增值,究竟是业主、开发商还是房屋评估机构说了算,都没有明确界定,后期容易产生纠纷。