楼市限购政策该如何退出

　　在地方的权限范围内，松绑限购似乎成了近期地方政府激活楼市最后可抓的一根稻草。

　　松绑限购并不一定可以激活楼市，因为在很多二三线城市，限购政策本来就不严格。然而，上半年楼市下滑幅度以及对“稳增长”的影响超出预期，让一些严重依赖土地出让的地方政府倍感紧张。今年一季度，在黑龙江、河北和山西等产能过剩和传统产业集中的地区，经济增速下滑到5%左右，而内蒙古的经济增长速度只有7.3%，不仅低于全国水平，而且与过去动辄15%以上的增速不可同日而语。

　　这些地区的楼市在过去不仅一直在补贴传统产业，也在补贴地方的国库收入，甚至产业结构调整、产能清理、就业和社会稳定也要依赖楼市。这就不难理解，为何地方政府屡屡在松绑限购问题上做文章。当然，限购政策作为一项行政措施，其弊端十分突出，但关键要看经济是否出现明显下滑，以致可能会导致经济增长滑出下限。从这个角度看，多个城市公开退出限购不是偶然的，而是经济增速严重下滑倒逼的结果。类似于呼和浩特这样的能源或传统工矿产业占主导的二、三线城市（集中在东北和西北等区域）；或者产业结构以单一制造业为主，但产业层次低、升级慢的区域中心城市（集中在东北、中部等区域）；或者过分依赖出口，民营经济虽发达但很多转向房地产投资的城市（集中在华东），目前绝大多数都存在楼市供应过剩、库存消化周期长（普遍在2年以上）、人口吸附能力差、后续需求不足等问题。在“调结构”、“促转型”的大背景下，这些城市未来1-2年内可能会出现楼市泡沫破灭，甚至是崩盘可能。可以预判，这些类型的城市将是未来楼市政策调整，特别是限购政策松绑密集的地区。

　　从今年以来很多城市围绕限购“打擦边球”的做法看，各地均没有赤裸裸地提出要退出限购政策，而是选择诸如外地人口本地化、区域一体化、新型城镇化等为由头，但退出限购无疑是目标指向。应当说，退出限购政策的关键，是要做实退出限购的“由头”，让地方政府将缓解楼市供应过剩的措施与新型城镇化、外地人口本地化等长期改革结合起来，将楼市发展的红利转移到公共服务设施供给、弥补社会保障缺口上面，以此为转型提供时间和空间。

　　这样的长短政策组合，所创造出的楼市需求是有效需求，而不是投资需求；是能够培育地方长期稳定税源、实体产业基础的需求，而不是只谋求短期经济绩效的泡沫需求。更重要的是，这样的政策组合不仅提高了城市无房户、特别是外来人群的住房支付能力，而且实现了公共服务的均等化、全覆盖，降低了城市中低收入人群的购房成本、生活成本，有利于中低收入人群和外来人群在城市真正落地、入户和就业，符合新型城镇化的发展战略。

　　总之，未来应当以新型城镇化、户籍制度改革和加大政府财政投入为契机，做实楼市有效需求，将城市有稳定工作和购房意愿的无房户最大程度地纳入到新增需求中，为楼市和金融经济稳定提供缓冲带，并为经济转型和发展提供宝贵的机遇期。　□深圳市房地产研究中心 李宇嘉

关键词：楼市泡沫,政策组合,打擦边球,中低收入人群,无房户