上海二手房市场六月遇“寒流”成交量连续3月环跌

　　已经过去的2014年6月，上海二手房指数为2955点，比5月下降2点，环比下跌0.05%，在连续上涨24个月后，二手房价格指数终现下跌。

　　上海二手房指数办公室认为，二手房月度成交量在今年3月暂现2万套，之后3个月月度成交量持续两位数环比下跌至今，市场进入全面调整期已成定局。目前市场特征表现为，一是央行喊话满月，信贷仍未有实质性放松；二是二手房供应方面，不少卖家不愿降价，索性封盘，挂牌量降至4年来低点，截至6月30日仅为10.26万套，其中100平方米以下的中小户型下降最为明显，而买家则因为“无房可挑”，成交意向极低；三是一手房库存高企，开发商入市项目“以价换量”重现，分流部分二手房客源；四是6月土地市场出现流拍及溢价率下降，加剧看淡市场预期。多重因素作用下，二手房成交冷清局面愈演愈烈，供需两端遇冷，持续低迷。

　　据观察，2014上半年中央楼市调控已现空窗期，仅在宏观层面采取一些微调，在分类调控思想指导下，至少16家地方政府试探限购松绑等调控，但成效不明显。6月6日，银监会喊话，继续执行差别化住房贷款政策，大力支持首套住房需求，但截至月底，信贷仍未有放松迹象。而二手房信贷较之一手房更严。

　　供需齐降市场转冷。2014年6月，传统市区全部8个区及浦东陆家嘴下跌0.04%。其中，市中心4区及陆家嘴6月整体下跌0.03%。

　　6月，传统市区弱势明显，区域内如普陀、长宁、闸北分别下跌0.14%、0.13%、0.09%，仅虹口、黄浦微幅上涨0.05%、0.02%。市场趋冷的原因是改善需求成交量遇阻，出现了“老房子卖不掉，新房子买不进”的尴尬局面，不少改善客索性延迟置换，导致新增挂牌量减少。这也进一步影响了刚需客的购买热情，由此出现了连环效应；一些板块优质房源匮乏，导致看房客锐减三成以上，加上一些卖家不愿降价，中介门店的带看成交比下降到了1：70。抽样统计显示，多数挂牌房源价格较年初仅有3%以内的议价空间，但买卖双方态度已从乐观转为观望。部分急售房源的降价入市推动板块价格下跌。

　　6月，新兴城区整体下跌0.07%。其中宝山靠近市区部分领跌0.13%，其余如闵行、青浦近市区部分分别下跌0.03%、0.02%。逾半数新兴城区板块出现下跌，挂牌量减少，带看量也出现锐减。一些板块的挂牌和带看量均现五成以上的下滑，如闵行浦江、浦东金桥的一些动迁类卖家，因未达到心理价位，宁愿撤消挂牌，等待市场回暖。有的卖家面对日益稀少的看房客，且无成交意向，于是无奈降价，但买家依然不愿出手。另外新兴城区内一些供大于求的板块则出现了议价扩大的现象，部分挂牌价甚至降低了6%-8%，但买家并不踊跃。

　　半数板块出现下跌。2014年6月全市130个板块中，下跌板块64个，持平板块42个，上涨板块24个。下跌板块是上涨板块的2.7倍。下跌板块平均下跌0.19%，跌幅环比缩小0.01个百分点。虽然下跌板块增多，但跌幅并未放大。目前多数卖家不会选择大幅降价，有的撤牌惜售，仅一些急售卖家会选择让利快速出手。具体板块表现为，浦东外高桥继续领跌，下跌幅度达0.93%。其余下跌幅度较大的多在新兴城区范围内，如松江城区、浦东张江、宝山顾村分别下跌0.73%、0.59%、0.44%。而市区的一些板块，抗跌能力强，微幅下跌，如闸北大宁绿地、徐汇康健仅分别下跌0.06%、0.05%。部分出台学区房新政的区域，不再享有名校优先，如长宁的部分使用权学区房明显遇冷，并且间接影响到其他区县本来就虚高的使用权学区房成交和价格。

　　上海二手房指数办公室分析到，时届半年之际的6月，出现了房价拐点，为延续24个月的价格上涨期划上了句号。纵观6月，房贷尚未放松，观望情绪加重，交易持续低迷，导致指数下降。其中半数板块出现下跌，但整体跌幅环比并未扩大，主要是前期价格上涨过快的板块和新兴城区部分板块出现价格下滑。这种价格下滑，更多的是一种市场试探，由于卖家苦于无法成交，无奈在价格上让步，一旦交投恢复，价格随之止跌甚至反弹。随后的7、8月为楼市传统淡季。和二手房挂牌量减少相反，一手房库存高企，两年前曾经出现的开发商“以价换量”时下再次启动，但是二手房小业主没有解决资金链的诉求，不会大幅降价步一手房后尘。客户分流是二手房市场必须面对的。

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