美国楼市持续回暖 房地产QDII高收益有望持续

　　就在国内房地产风险引发广泛关注的同时，美国经济的持续回暖带动了房地产行业的触底反弹。对于那些投资美国房地产行业的QDII而言，持续的利好意味着超额的收益。分析人士表示，美国房价自去年以来的强劲反弹使得QDII获得了超额收益。未来美国房价或逐渐趋稳，QDII获得10%左右的年化稳定收益是大概率事件。

　　房地产QDII收益领先

　　在上周出炉的基金“半年考”榜单上，房地产QDII收益十分耀眼。在收益排名前10的QDII中，有4只基金的投资方向为海外房地产。WIND数据显示，截至7月7日，鹏华美国房地产今年以来的收益是18.69%，在109只基金中名列第一。此外，广发美国房地产人民币、广发美国房地产美元、嘉实全球房地产分别名列第4名、第6名和第9名，今年以来取得的收益也都在15%左右。

　　房地产QDII取得如此佳绩与去年以来美国房地产市场的大幅回暖密切相关。高华证券研报表示，2013年以来，美国房价的加速上涨令人意外，标普 Case-Shiller 20城市房价指数显示，菲尼克斯、拉斯维加斯和亚特兰大等遭受（次贷危机）最严重打击的城市房价涨幅超过20%。在美国生活多年的粤海证券投行董事总经理、协纵国际和盛富资本创始合伙人黄立冲介绍，最近一年以来，美国很多城市的房价都上涨了20%-30%。

　　黄立冲认为，美国楼市之所以曾大幅下跌，并不是由于房价脱离了经济基本面，而是因为购房者的融资杠杆太多，次贷危机爆发后大量房产被抛售导致房价暴跌。美国经济某一领域如果出现问题，往往采用壮士断臂的方式，这样就可以把之前的不利影响最大程度地清除掉，因此美国不会上演日本经济的悲剧。美国经济总体上比欧洲要健康，在去杠杆完成之后，美国经济的恢复能力较强。

　　未来收益有望稳定

　　随着美国经济的持续回暖，房地产QDII的收益有望保持稳定。鹏华美国房地产基金经理裘韬表示，今年入春以来经济活动有明显改善迹象，下半年利率会回升，但上行幅度和速度相对有限；由于美联储目前的货币政策透明度高于以往，不太可能出现2013年因利率剧烈波动造成的REITs价格波动。商业地产依然处于较长的上升周期中，市场供需结构合理；从盈利数据看，REITs整体业绩依然持续向好，市场行情会受到基本面的正面驱动；外部流动性十分充裕，地产直投交易相当活跃，故二级市场REITs隐含的物业定价有较好的一级市场估值支撑。

　　不过，黄立冲认为，美国的房地产行业虽然会保持景气，但是未来半年取得超过15%的高额收益可能存在一定的难度。“能否取得高额收益，取决于基金的投向。如果仅仅是投向美国房地产信托凭证，取得10%左右的年化收益是比较正常的。”黄立冲介绍，美国的房地产金融投资渠道主要分为房地产信托凭证和房地产私募股权投资。“后者主要投向土地开发、新建项目、不良资产处置，这属于高风险高收益的领域，如果在房地产行业的景气年份，20%的年化收益也是十分正常的。”

　　裘韬对未来美国房地产行业依然保持乐观，“我们继续看好短周期和晚周期子行业，如酒店、写字楼、学生公寓、林场等板块，利用指数回调继续超配这些子行业。个券选择方面，我们偏好能积极创造股东价值的REITs管理人，不断挖掘一些存在如兼并重组、股东行动、资产增值活动等催化剂的个股，寻找存在绝对价值的机会。”(□本报记者 张昊)

关键词：QDII,房地产行业,美国经济,房地产信托,私募股权投资