马光远:房地产市场大局已定 90%城市可取消限购

　　楼市进入调整期期待成人礼

　　房价降了吗？如果降，究竟能降多少？现在买房和卖房的人都很关心这个问题。从目前的情况看，似乎上涨的预期越来越小，房价走低的城市也越来越多。与此同时，各地房产商开始哭穷，很多城市在或明或暗的放松限购，似乎又让房价预期有些模糊。那么，今年下半年的房价走势如何？何时才是出手的好时机？央视财经频道主持人沈竹和著名财经评论员马光远、张鸿共同评论。

　　下半年的房价走势如何？何时是出手的好时机？

　　马光远：房地产市场大局已定上半年走势已为全年奠定了基调

　　(《央视财经评论》评论员)

　　如果把我们今年的整个房地产市场看成一场球赛的话，整个上半场应该说非常不精彩，各方面的数据都在下降。但是大家希望看到的是哪些球队的表现？比如说德国队，法国队，巴西队，阿根廷，荷兰这些表现怎么样。那么这些球队我们对应到城市里面，它就是北京，上海，广州，深圳，一线的城市。我们发现无论是一线的城市，还是二三线，三四线的城市踢的都不好，各方面的数据都在下降，特别是因为对下半年的情况来讲，主要看什么？主要看这四个一流球队表现怎么样，但是四个一线城市本身目前的整个上半年的表现来看，第一个是基本上全面下跌的态势基本上已经形成；第二个，从成交量，还是从供应量来看，我们看到的是供应量一方面在暴增，比如说北京，那么上半年无论是高价楼盘还是普通楼盘还是自住房，供应量都在大增，比去年增长了60%以上。而且在市场上还出现了很多优惠的，但是量仍然没有起来，所以我们说这个比赛精彩吗？肯定不精彩。

　　我觉得大局已定，就是目前的整个态势去看，那么房地产的整个上半年的走势已经为整个全年已经奠定了一个基调。

　　张鸿：四个一线城市的成交量领跌都是超过30%的跌幅

　　(《央视财经评论》评论员)

　　起码四个一线城市的成交量是领跌的，因为它的量确实也大，然后都是超过30%的跌法。今天我看媒体说，本来以为这四个城市是马奇诺防线，足球来比喻的话就是意大利的防守线，混凝土式防守，但现在意大利已经回去了，所以上半年的表现确实是不好。然后我们看价格，价格好像这些城市没有领跌，但是你要考虑到，有一些原来不让上的高价的楼盘，尤其是一手房的高价楼盘出来了，所以它会把平均价给稍微带上去一点。

　　我们如果在早几个月做这个节目的话，我们会说降价了，然后开发商会出来说，这是假摔，不是真摔，这是不能判红牌，不能判点球，我们还能再踢呢！但是现在已经不争论这个了，就是现在我们看到的已经是，开发商们已经在承认真摔，因为已经有不断有开发商出来说，我们的黄金时代已经结束了，不要再指望我们像过去那样见谁赢谁了，白银时代可能还会有，但起码你要学会转型了。

　　连平：开发商融资有很大困难但他们不愿意降价尽快回拢资金

　　(交通银行首席经济学家《央视财经评论》特约评论员)

　　从现在开始到未来一年，或者一年多一点的时间，供给持续大量的增加，同时需求由于去年释放的比较快，刚性需求在目前大面积的政策限制的情况下也很难迅速的体现出来。在这种情况下，供求关系的不平衡会对房价带来一定的压力。

　　从政策来看，去年国务院没有对房市调节发表任何的意见，现在正在观察各个地方相关政策的变化，我认为在未来也不会非常轻易的就取消限购限贷一些政策。从资金的环境来说，开发商们目前在整个市场情绪都比较低迷的情况下面，他要获得融资有很大的困难。在这种情况下，他们往往不愿意降价尽快的回拢资金。当然还有非常重要的原因也是预期的改变，现在整个预期跟前两年是完全不同的。

　　马光远：货币政策如果实质性的宽松一线城市会反弹

　　(《央视财经评论》评论员)

　　我觉得从下半年来看，主要还是看货币政策，也就是货币政策如果实质性的宽松，那么房价可能会止跌，最起码一线城市来讲，可能会有所反弹。

　　我觉得第一方面是不会出现大规模的宽松的可能，因为总量来讲，我们整个货币政策应该讲非常谨慎的，不是因为一个行业本身去改变；第二个来讲，全球性的流动性的紧张在下半年不会改变，美国货币政策下半年，特别是第四季度加息的可能性非常大。在这种情况下，中国出现全面宽松可能性概率是比较低的。

　　张鸿：一线城市还能扛一段时间高层目前对货币政策非常谨慎

　　(《央视财经评论》评论员)

　　我觉得一线城市还是能扛一段时间，时间再长的话，那可能就看其他的政策配套。

　　我们已经能看到前几个月的这种宽松，其实是高层是非常谨慎的，所以他会有定向的宽松。我们希望这个钱能够真正流到需要它的地方，但是我们也知道，如果大面积的放开的话，可能又会流到我们不愿意让它涨的一些地方。

　　马光远：对于供应已经过剩的城市来说价格再不调整只有等死

　　(《央视财经评论》评论员)

　　我觉得最理想的走势就是，第一，大家对未来价格调整一定要有一个理性的认识。目前整个价格，比如说在一线城市价格非常高的情况下，我觉得价格调整是一个必然，如果价格不调整，很难释放需求；第二，在二三线，四五线城市供应已经过剩的情况下，价格再不调整只有等死。如果从开发商这边来讲，价格调整是关键，是求稳求活的关键；第二点当然未来的政策也很关键，所以我认为，理性看待价格调整，也就是你用价格来换量，渡过这个困难期，那么未来对一线城市来讲，因为需求毕竟在，所以我认为价格很关键。

　　我感觉大家仍然对整个价格调整不习惯，也就是说，无论是买房者也好，还是开发商也好，我们没有习惯价格调整的常态。事实上，一个产业如果健康，如果成熟，进入平稳发展阶段以后，比如说有些房子就是可能会降价，有些房子可能会涨价，但是我们现在没有人认识到价格调整是一个健康的表现，我们把价格调整都看成不健康，所以把价格往下调的时候买房者不买房，卖房者卖不出去房，所以我认为，我们是不是应该都成长起来。

　　张鸿：风向已经完全反转二手房的成交量和价格都在下行

　　(《央视财经评论》评论员)

　　老马同志为开发商操碎了心，很怕他们赔钱。其实今年上半年的半年报，上市公司现在房地产企业已经有十几家的半年报已经出来了，基本上都没完成半年的任务，所以可能也不是那么乐观，但我觉得现在真的挺平稳。我们要适应这种平稳，不是说它一定稳稳的上涨才是平稳，它稳稳下跌也是平稳，它只要不暴涨就是平稳，只要不暴跌也是平稳。

　　现在我真的能够非常清楚的感受到成交量和价格的下来，二手房的价格往下走的含义，我住的小区在北京的四环边上，半年以前均价是4万多块钱，但半年不到，现在是3万5左右，而且众多邻居说，有的人挂在那卖，卖不出去。这就是说，卖者心理上受到影响，说那我能不能再低点卖，买者的心理也在受影响，所以这个风向已经完全变过来了，而且买盘严重不足，你想想高档的饭店都改行做大数据去了，买房子的人现在在减少。当然，我们盼着它暴跌这也不太健康。

　　马光远：维持限购已经没有必要90%的城市可以取消限购，

　　(《央视财经评论》评论员)

　　在目前情况下，绝大多数城市到目前为止，维持限购已经没有必要，为什么？因为房子多了。现在公开取消限购的呼和浩特，呼和浩特目前的住房存量跟每个月的交易量来比，他现在一平米房子不建，可以卖个10年，在这种情况下限购有什么意思？所以我认为绝大多数的城市可以取消，当然一些热点城市，包括一线城市，我觉得取消限购现在时机还不成熟。如果说我们现在有四五十个城市限购，那么90%的可以取消掉了，剩下四个我们再看整个房地产市场的情况。

　　房地产和中国经济的关系已经太密切了，我们GDP增长20%的贡献是房地产，地方财政70%贡献是房地产，我们70%的流动性都归房地产了，那紧密到这种程度还如何紧密？所以我认为，市场当然不是百分百市场，我们还有20%，30%的保障是交给政府的，那么如果给市场让市场去说了算，就是我们依赖不依赖房地产，也最后交给市场，所以我觉得我最终的结论是什么？房地产真的应该站起来了。

　　张鸿：当房价越来越市场化的时候政府的手迟早要收回来

　　(《央视财经评论》评论员)

　　现在我们要知道，尤其是三四线城市的限购本身对房价抑制的作用没那么大，甚至有时候我们会觉得他是在做广告，越限购它越涨。今天当房价已经开始越来越市场化的时候，政府的手迟早要收回来，所以那你还不如在这个时候，让政府不该管的这个事慢慢撤回来。就像中国足球曾经有过一段时间，要有12分钟折返跑测试，不管这个队是什么样，他必须达到这个官方的指标，才能参加甲A联赛，后来发现人家有其特性，不需要跑那么快，到最后这个也撤了。所以现在既然限不限都没用，那不如政府的手在这个时候撤出来。

　　我们现在提的叫分类调控，就是这孩子和孩子是不一样的。像我这种比较听话的，从小就不应该打，有些人就是不打不成才，是不一样的，所以不同的城市其实可以采取不同的办法。我们其实是可以有各种模型测算出来的，比如说北京，如果现在你一下就放开限购，我猜那个量会突然一下爆发出来，那现在就暂时不要退出，但温州取消了，房价还是拦腰斩，那这种城市其实就没必要限购了。