土地市场下半年展望：观望情绪仍将持续

　　2014年过半，延续去年高热度的土地市场在今年5月份彻底不见了风光，取而代之的是停止供地、土地流拍。

　　根据中国指数研究院数据显示，2014年1~6月，全国300个城市共推出土地17468宗，同比减少15%；成交土地14126宗，同比减少20%。推出土地面积、成交土地面积、推出住宅用地面积及成交住宅用地面积方面均同比有所减少。

　　对于下半年的土地市场是否能够有所回暖，根据目前的政策及市场形势来看，业内人士依旧保持比较谨慎的态度。目前来看，土地市场的观望情绪仍在蔓延，短期内开发商的拿地热情不会重返。

　　地价仍处历史高位

　　5月之后，北京就没有推出新供应地块，土地市场处于静止状态。

　　与之类似的是，全国土地市场在一季度延续了2013年的火爆行情以后，在二季度迅速降温，土地出让金同比止升转降。

　　全联房地产商会创会会长聂梅生分析今年的土地市场时说，虽然上半年的数据有所下滑，但实际上地价仍处在历史高位，包括房地产其他各项指标也是一样，只是涨幅在逐渐下调。

　　这主要是指一线城市。

　　2014年上半年，尽管一线城市土地供求萎缩，但楼面地价翻倍带动土地出让金同比增幅超过40%，北上广深四城累计土地出让金超过2500亿元，受地块稀缺影响，溢价率仍较上年同期提高5个百分点。

　　二三线城市上半年楼面地价也保持上涨，但涨幅明显低于一线城市，且溢价率均出现下行态势。

　　而三四线城市上半年土地市场继续走冷，土地出让金同比下降11%。

　　数据显示，2014年1~6月，全国土地出让金排名前十城市的土地出让金总额为4829亿元，同比增加13%。

　　以最终的结果论断，全国上半年土地出让金收入与去年同期相比并没有减少，仅仅是在二季度呈现了下滑的趋势。

　　地方政府应变

　　虽然土地市场大幅降温，但地方政府的供地欲望却依然强烈。

　　值得注意的是，上海6月出让地块以动迁安置房用地为主，楼面价水平较低，成交均价降至年内最低值。显然，上海是想降低供应地块的价格来迎合市场。

　　与上海的供地逻辑不同，北京显然对供地节奏更驾轻就熟。在今年前四个月突飞猛进的集中供地之后，北京将所有土地交易暂停，就好像已经预示到了接下来市场将进入冰点一样，幸免于市场低迷带来的流拍的尴尬。

　　“我觉得北京土地部门还是比较乐观，从这次供地的类型和价格就能看出，政府想释放地价不会下降的信号。”和裕地产营销总监王骞告诉记者，北京的地块在开发商眼中还是比较安全的，下半年有合适的地块和裕地产仍会考虑拿地。

　　除此之外，在去年土地市场上风光无限的杭州在今年却难以翻身，土地成交连续4个月“低温”。6月，杭州(包括余杭、萧山)共有12宗土地出让，仅有1宗商住用地，其余全都是商业用地。

　　观望情绪仍将持续

　　根据每年土地供应的节奏来看，年初和年末都是政府集中推地的好时机。今年各地政府和开发商对政策的理解和对房地产行业变化的把握直接影响了下半年的土地交易。

　　目前，一些地方政府在房地产销售层面出台了救市举措，对紧张的气氛起到了一定的缓解作用，但这些微小的举措仍不足以恢复开发商全部信心。下半年从中央信贷政策到房地产销售越发趋于稳定，可能会给开发商带来对市场的重新判断和认识，从而进行新一轮的拿地布局。

　　今年前5个月，全国开发商的购地面积已经出现下跌，同比下跌5.7%，但价格还在涨，价格涨幅回落15%，预计下半年的土地市场将进一步低迷，很可能比上半年还要冷一些。从目前城市结构看，一二线重点城市发展机遇好于三四线城市。

　　“目前这种市场观望情绪还会维持一段时间，但是在四季度，受到全年供地计划完成的压力，各地政府仍然会大量供地，而如果市场在那时已经有趋于平稳的信号，并且有开发商需要进行补仓，可能会使得土地市场有所回暖。”北京大学房地产研究所所长陈国强表示。

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