从火热到疲软 杭州上半年土地市场余温散去

　　有人说，即使最严厉的调控政策，也依然无法冷却火热的土地市场。不过，到了2014年上半年，“疯狂的土地”现象终于不在。

　　543.08亿元，这是2014年上半年杭州土地成交的业绩。前六月，杭州三区(包括主城区、余杭区、萧山区)卖地坐收共计543.08亿元，在近五年同期的成交额中排行第二，仅次于去年同期595.71亿元的交易额。只是，这个看似光鲜的数据背后，难掩土地市场由热转冷的实质。

　　不得不说，2014年的土地市场的开场是亢奋的。1月，杭州市区(包括主城、余杭和萧山)共成交22宗地块，出让面积125.8万平方米，建筑面积393.6万平方米，成交总额达339.6亿元，直逼2013年9月340.7亿元的单月历史高点。尤其是，当月涉及宅地众多，所占出让比例达到了57%。以景瑞、中化方兴、阳光城、融信、合景泰富和越秀等为代表的一批新进杭州外来房企，更是表现可圈可点。优质地块频推，助推了这波出让高潮，无论是雅戈尔退地，还是杭师大地块、滨江中兴地块，都是杭州土地市场上难得的“好地”。此外，去年全国土地市场上“地王”层出不穷，地热余温效应延续，激发房企拿地热情。

　　疯狂的1月，让很多人误认为这会是又一波井喷的行情。尽管，2月杭州土地市场成交额骤降至92.22亿元，环比直掉73%，但是，人们仍然有理由相信前两个月就卖地431.8亿元，土地市场极有可能创下历史新高的纪录。随后，冲高回落的土地市场，以一种让人难以置信的飘落状呈现出“折线下滑”。之后的3-6月，土地市场开始频频惊爆“大冷门”：3月主城土地断供，宅地供应稀疏到难得一见，住宅用地和商业用地几乎都零溢价成交……一度对土地热情无比的房企，现在变成“围观多，出手少”，土地市场进入寒冰期。

　　土地交易量下滑的同时，溢价水平也应声回落。2013年上半年，杭州土地市场成交地块平均溢价率高达31%；而2014年上半年的总成交金额尽管接近2013年同期，平均溢价率却降至6.7%，3-6月之中加推的地块更是全部零溢价成交。

　　房地产市场形势悄然转变，是主导土地市场上下浮动的背后推手。进入2014年，杭州楼市出现量价齐跌的局面，马年第一降更是抢先在杭州市场引爆，加上13万套的高位库存，房地产企业销售压力逐渐增大，房企新增土地储备的溢价率明显回落。房企拿地成本的控制，暗示着杭州土地市场的竞争不再激烈。

　　可以预见的是，杭州楼市还将持续疲软，下半年的土地市场依然充满了变数。以杭州市国土资源局全新发布的第二期《读地手册》来看，今年将难现“土地出让大年”的风光，而商服用地超越宅地3倍的供应量，更可预测供地结构调整后的下半年土地市场的“平和”基调。

关键词：土地市场,杭州楼市,土地出让,土地储备,地块