雅居乐危局

　　6月25日，雅居乐地产公布，与恒生银行、香港上海汇丰银行等5家银行订立了一笔为期3年的信贷协议，获得26.65亿港元的定期贷款信贷以及30亿港元的超额贷款。这已是今年上半年，雅居乐在资本市场第四次融资。有消息显示，该笔贷款利率为香港银行同业拆息加420个点，高于同行同期贷款。

　　近两年激进的扩张和疲软的销售，让雅居乐当前面临着前所未有的财务压力。国际投行近期也纷纷发报告唱衰雅居乐，摩根大通、高盛均削减了雅居乐的目标股价。瑞银更将雅居乐的股票评级下调至“沽售”，预测该公司今年销售将下调21%，年底净负债率将创历史新高。

　　在严峻的财务压力下，雅居乐在资本市场融资的同时，也开始折价甩卖旗下楼盘以快速回收现金，其成都、常州、广州以及佛山等地的楼盘已经传出大幅降价消息，但降价也给雅居乐带来了诸多麻烦。

　　一夜贬值数十万

　　6月13日，雅居乐宣布，旗下广州番禺剑桥郡项目推出限量一口价特价单位100套，价格最低可到1.2万~1.3万元每平米，相比之前1.8万元以上的均价，折让达到30%以上。

　　消息传出，广州楼市震动，早前购买了该项目的雅居乐业主们也“急了”。6月25日早上9点半，一批雅居乐剑桥郡的业主聚集在雅居乐地产总部的办公地点广州西塔楼下，举着“雅居乐虚伪宣传”“冤!”等大字招牌，控诉开发商在销售过程中存在虚假宣传、骗签等行为。

　　《中国经营报(博客,微博)》记者在现场了解到，维权的这批业主大部分是在降价前一周购买剑桥郡的。一名业主透露，他们在6月5日当天接到雅居乐的通知称，公司为了冲击年中业绩回馈老业主，凡在6月11日之前能全部交清房款或者上交三成以上房款并进行网签的，房价在原有基础上再享受95折的折扣；未曾料到，6月12日晚，雅居乐剑桥郡就推出了上述最低价达1.3万元每平方米的特价单位，数天之内，总价近300万元的一套房子就贬值数十万元。“这是明显的骗签行为！”该业主对此气愤不已。

　　对此，雅居乐方面向本报记者回应称，此次推出的特价房在位置朝向方面相比之前推得要差一些，同时还要求客户在付款方面满足“一次性及快速支付条件”，包括7天内马上付款等，才可以享受特别优惠。“即便如此，价格也没有外界传的降30%那么夸张，相比之前两个月的网签价，大概调整了15%。”雅居乐华南区营销中心负责人表示，考虑到业主的情绪，雅居乐方面已经决定，对于涉及11日当天签约的客户，无论签约与否，都承诺送装修来补偿。

　　事实上，不管业主们如何不满，雅居乐的降价确实取得了积极的效果。根据统计数据显示，从6月16日至6月22日，雅居乐剑桥郡网签为90套，销售均价为13532元/平方米；成交量在广州在售楼盘中排名第一。

　　为收租，改配套？

　　而除了业主抗议雅居乐骗签之外，部分业主还对剑桥郡项目的小学和幼儿园配套问题提出了不满。有业主反映，雅居乐未能兑现项目将配套公办幼儿园和小学的承诺，并将原属公办小学和幼儿园的物业承租给第三方，用于办收费昂贵的私属幼儿园以及小学。“雅居乐是不是穷疯了，为了这点租金更改配套？”有业主如是表示。

　　“当初我们选择这个高价楼盘，就是因为开发商在宣传资料上承诺，楼盘将配备3个幼儿园，其中一个为公办园；配备2所小学，其中一个为公办小学，但现在幼儿园和小学都外包给了私营的培训机构，属于高端的国际学校，小学最高一年收费达12.8万元，低的也收5万元一年，幼儿园最贵的一年要交10万元，便宜的也到了3600元一个月。”一名业主认为，雅居乐存在虚假宣传的嫌疑。

　　对此，雅居乐方面并未否认。面对业主的诉求，雅居乐给出的解决方案是：按照政府相关规划要求建设区内小学，并承诺于2014年12月31日前向政府教育部门无条件移交剑桥郡公办小学一所，公办小学的具体开办计划及安排将由区教育部门统筹开展。

　　但业主对于雅居乐的解决方案并不满意，“学校的设施都是现成的，为什么要到年底才能移交公办小学？”一些业主怀疑，之所以定到年底移交，是因为剑桥郡的楼盘正好预定在年底前卖完，开发商是在用空头支票稳定民心。一旦楼盘卖完，开发商一走了之，谁也奈何不得。

　　雅居乐则回应称，之所以定到年底移交，是因为要处理和第三方培训机构树童学校的合同问题，但业主仍然对此不依不饶：“私自和培训机构签合同是开发商干的，为什么要业主们也一起来承担风险和损失？”

　　目前，雅居乐仍在与业主代表就公办学校配套问题进行协商，麻烦事仍未解决。

　　融资解压负债率创新高

　　对于当前的雅居乐而言，降价引起的业主纷争只是“短痛”，真正忧心的是降价带来的利润率急剧下滑。根据瑞银的最新预测，雅居乐的降价措施将对其今明年的利润率及盈利带来直接的负面影响。该行估计，雅居乐今年及明年的毛利率将分别按年下跌3.9及2.2个百分点，至31.7%及29.5%；净利润率则各下跌3.5及1.4个百分点，至9.7%及8.3%。与此同时，瑞银将雅居乐今年物业销售预测下调21%。

　　今年前五月，雅居乐仅完成164.6亿元的销售金额，相当于其年度目标的34%，均价方面也是一路下滑，从1月份的12917元/平方米至5月份的9291元/平米，均价调整幅度接近30%，降价力度不可谓不大。

　　“价格调整反映出雅居乐今年物业销售的疲弱，在负债率较高的背景下，雅居乐率先做出这样的调整是正确的，可以帮助其避过降价潮掀起的激烈竞争。”摩根大通的分析师们认为，雅居乐的降价虽会进一步拉低其利润率，但能帮助其尽快回到安全的边界。

　　截至2013年年底，雅居乐的净资产负债率仍高达73%，尽管今年2月份，雅居乐先后发行了两笔优先票据为之前的债务展期，但对紧绷的资金链未有任何的帮助，这促使雅居乐再次举债。

　　根据雅居乐此次与恒生、汇丰等5家银行订立的信贷协议，雅居乐此次将获得26.65亿港元的定期贷款信贷以及30亿港元的超额贷款。该份信贷协议并未提及该笔融资的具体利率，只是加入了违约条款：若陈氏家族不再共同直接或间接拥有超过50%雅居乐地产全部已发行股票，或陈卓林不再或停止担任该公司董事会主席，便将产生信贷违约事件。

　　早前的4月底曾有消息传出，雅居乐当时正在筹划一笔60亿元的三年期贷款，贷款利率为香港银行同业拆息加420个基点。外电报道，此次雅居乐达成的协议正是上述利率。那么雅居乐的融资成本并不算低，同期内地地产商远洋地产(远洋万和公馆远洋一方)也获得了一笔8亿美元的香港银团巨额贷款，其利率只相当于伦敦银行间拆放款利率/香港银行同业拆息加码310个基点。

　　持续借债，也让雅居乐财务报表持续受压。瑞银预测该公司年底净负债率将由80%调升至90%，其负债水平纪录将创新高。瑞银称，若计入今年刚发行的45亿元人民币永续证券，雅居乐年底的负债率将高达114%。针对目前的资金链情况，雅居乐方面一直未有正面的回应，但针对雅居乐近期迅猛的降价趋势，广州房地产业内人士赵卓文有评价称：“价格一次降到底，甩卖决心很大，够狠！也说明开发商资金压力大。”

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