河北今年将至少清算828个房地产项目土地增值税

　　河北省地税局官网近日发布消息称，继去年全省大规模清算土地增值税后，省局再次对该项工作做出部署，要求全系统继续加大清算力度，年内至少清算828个房地产项目。近年来，土地增值税曾在社会上引起过多次轩然大波。究竟什么是土地增值税？土地增值税如何征收？房地产企业又该如何合理缴纳土地增值税呢？

　　被人“误解”的土地增值税

　　去年11月，央视等媒体报道称，2005年至2012年8年间，万科、富力、SOHO中国等45家上市房企拖欠土地增值税总额超过3.8万亿元，其中欠缴最多的雅居乐地产控股有限公司欠缴达税金高达83亿元。

　　报道播出后引起轩然大波，虽然各大公司和相关专家紧急澄清，但还是引发了人们对房企谋取暴利的质疑，最终经国家税务总局“辟谣”才让事件告一段落。“虽然事件暂时平静，但还是有很多人，尤其是房地产企业并不了解土地增值税，不清楚如何合理缴纳土地增值税。”石家庄市房地产业协会副会长兼秘书长李水源认为，该事件并没有起到普及土地增值税常识的作用。

　　据了解，土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋。

　　1994年以来，我国对房地产土地增值税实行“预征制”，即事前预征、事后清算、多退少补，预征税率一般在1%至3%之间。从2007年2月1日起，各地税务部门开始对房地产企业土地增值税进行全面清算，征收30%到60%不等的土地增值税。

　　在河北省，继去年全省大规模清算土地增值税后，省地税局于近日再次对该项工作做出部署，要求全系统继续加大清算力度，年内至少清算828个房地产项目。“由于土地增值税清算需要审核大量跨若干年度收入、成本和费用情况，所以征管难度大并容易产生执法风险。”中华税务咨询网业务总监张俊恒认为，由于计算方式较为复杂，如果方法不正确很容易对税收政策和征管方式产生误解误读。

　　“楼盘定价高不一定利润高”

　　按我国税法规定，土地增值税应先行预征计提，在下列情况才会进入清算程序。其中，开发商应自行进行土地增值税清算的情况包括：房地产开发项目全部竣工、完成销售；整体转让未竣工决算房地产开发项目；直接转让土地使用权。而税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的情况包括：项目销售率已达85%；项目三年未销售完毕等。

　　“征收土地增值税非常复杂，很多税务相关人员都容易混淆。”在张俊恒看来，熟悉土地增值税知识还能保证房地产企业的更高利润率。

　　“在一般人看来，楼盘定价越高，房企的盈利越多，其实这是一种误解。”据中华税务咨询网宋丽主任介绍，土地增值税征收额度与一个项目的盈利状况有直接关联，盈利越多征税越多。同时，宋丽还强调，土地增值税和个税类似，都施行的是阶梯税制，因此只有当土地增值额超过一定界限时，才会征收相应比例的税金，因此如何给楼盘合理定价就显得格外重要。

　　“我们曾经遇到过一个案例，开发商想把价格定在7900元/平方米，但通过计算土地增值税发现，它的盈利水平要比价格定在7600元/平方米低很多。所以了解土地增值税还能帮助房企合理制定销售价格。”宋丽补充道。

　　在张俊恒看来，缴纳土地增值税的另外一个难点在于项目开发成本的界定。“房地产项目建设周期长、涉及事项多，哪些开销能够计入成本，什么时候开始缴纳土地增值税对企业最合理都需要专业人员来测算。”因此，他建议项目在立项之初就聘请专业的土地增值税人员。

　　石市将首次举行土地增值税培训

　　“从目前房地产企业对土地增值税的了解状况来看，非常有必要举办一次专项培训活动。”石家庄市房协相关工作人员表示，为进一步普及土地增值税常识，帮助房地产企业合理纳税，石家庄市房地产业协会、燕赵都市报、买房网、中华税务资讯网将联袂打造《房地产企业土地增值税清算操作实务与税收风险防范》高端培训活动，活动将于7月17日—19日在省会石家庄举行。

　　据介绍，本次培训邀请省内知名专家杨老师和冯天玉老师作为主讲，他们不仅是土地增值税征收领域的权威专家学者，了解土地增值税制定的背景、适用原则、适用范围等信息，还具有丰富的实践经验。

　　“培训中两位老师将会以实际案例作为切入点，深入浅出的讲解房地产企业土地增值税清算操作实务与风险防范以及房地产企业其他涉税难点问题等。”石家庄市房地产业协会副会长兼秘书长李水源介绍，本次培训还将重点讲解企业在房屋建造中必须留存的发票和合同，合理支出无法取得正规的发票如何解决等实际难题。

　　石家庄市房地产业协会有关负责人告诉记者，本次培训主要面向总经理、主管财务部门负责人等各大房地产高管，不仅可以促使企业正确缴纳土地增值税，还可以帮助他们回避相应风险。

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　　2014年已经过半，纵观这半年的楼市，境况持续低迷，中国的房地产行业伴随着两年的高歌猛进之后急转直下，中国楼市高烧已退，带着些许悲凉。70个大中城市房价涨幅持续收窄，今年5月份已有35个城市房价出现下降，伴随房价下跌的是销量下降、库存高企，开发商拿地的热情降低。就连潘石屹近来也发微博打趣楼市近来的颓势：“见一些地方政府的官员和一些开发商朋友，对未来互相打气，互相壮胆。开发商朋友们悠着点。”却也难掩其对房地产市场未来发展的隐忧。

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