广州限制公积金二次贷款不能简单一刀切

　　对于公积金贷款而言，一次、二次并非问题的关键，而应该针对各种不同的购房需求有的放矢，把目光聚焦于厘清刚性需求、改善型需求和投资投机性需求，为首次置业的刚需买家雪中送炭，为迫切需要改善居住条件的改善型买家助推一把，而把指望着资产价值飙升获利的投资投机性需求拒之大门之外。

　　广州“史上最严公积金新政”二次征求意见稿日前发布，再次接受意见征询。新版意见稿对连续缴存年限、二手楼楼龄限制等略有放宽，然而，此前备受瞩目的二次公积金贷款拟叫停的条款仍被保留。

　　已使用过住房公积金贷款的不予二次贷款，这样的条款为何撩拨如此多人敏感的神经？从广州住房公积金中心公布的数据看，截至2014年5月，广州全市累计共有36.6万职工贷款，约占全部缴存总人数396.5万人的9.2%。有不到1万的职工2次及以上重复使用住房公积金贷款。这也意味着，最多有36.6万已有公积金贷款的职工可能会受到新政的限制，相比396.5万的全部缴存总人数，受到新政影响的群体可能没有人们预料的那么广泛。这一条款之所以引起如此强烈的反弹，可能在于这396.5万缴存职工，每一个人未来都有可能会有需要改善住房条件的一天。特别是在当前一线城市房价高企的背景下，越来越多人难以一步到位购置称心如意的房子，不得不通过“买一卖一”小房换大房的方式再折腾，二次置业改善居住条件，因此二次公积金贷款的机会显得更为弥足珍贵。

　　上世纪90年代，借鉴新加坡经验而来的住房公积金制度逐步建立，目的是为了筹集一笔长期、稳定、互助型的住房保障资金，相当于“众人拾柴火焰高”，兼具着强制性、互助性、保障性三大特点。伴随着过去十年房地产市场的狂飙突进，居民购房情况出现了显著分化，多数高收入家庭已购买二套或更多住房，其中部分使用公积金贷款，而不少中低收入家庭仍然望房兴叹，根本没有使用过公积金贷款。在公积金资金有限的情况下，如何让公积金贷款输血给更为需要的人群，如何通过制度设计弥补一度被指责的“劫穷济富”的缺陷，应该是公积金政策制度设计调整的立脚点。

　　对于公积金贷款而言，一次、二次并非问题的关键，而应该针对各种不同的购房需求有的放矢，把目光聚焦于厘清刚性需求、改善型需求和投资投机性需求，为首次置业的刚需买家雪中送炭，为迫切需要改善居住条件的改善型买家助推一把，而把指望着资产价值飙升获利的投资投机性需求拒之大门之外。国家早就明确支持居民自住和改善性购房需求，而公积金贷款“只贷一次”的新政，真正伤害最深的恐怕正是需要改善居住条件的换房客们。笔者的一位朋友恰好正在考虑二次置业，前几年，他在五羊新城买了一套楼龄超过20年的高层楼梯楼，而且面积仅有50余平方米，未来结婚生子，不得不将换房提上议事日程，而一旦新政出台，公积金贷款购买改善型二套房的希望则将破灭。在二套房首付七成、利率上浮的情况下，城市里的换房客们面临着各种“误伤”、各种“伤不起”。

　　在笔者看来，限制公积金二次贷款并不能简单地一刀切，对于改善型公积金贷款应该予以支持，对于非改善型公积金贷款应该予以限制。考虑到政策的公平性，二次动用公积金购买二套改善型住房的购房者，可以有别于公积金首次贷款者，因为公积金毕竟是具有住房保障功能的政策性资金。

　　环顾北上广，在这一线城市的三大代表中，北京、上海的做法便是不单纯盯着公积金贷款的次数，而是果断叫停非改善型二套房公积金贷款。

　　上海市公积金管理中心早在2010年就叫停了非改善型二套房公积金贷款，对购买第三套及以上住房则停止住房公积金贷款。购买改善型第二套住房的认定，是以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)名下在房管部门登记信息中仅持有一套住房，且人均住房建筑面积低于统计部门公布的上一年度全市人均住房建筑面积为依据。

　　北京市公积金中心日前发布公告，北京市统计局公布2013年城镇居民家庭人均住房建筑面积为31.31平方米，购买第二套住房的贷款发放对象，仅限于现有人均住房建筑面积低于31.31平方米(不含)的缴存职工家庭。也就是说，一个北京的三口之家，现有住房建筑面积低于94平方米，才能公积金贷款购买第二套住房。

　　当前，房地产市场正在发生变化，改善型住宅市场正是当下楼市最大的考验。限购、房贷等对改善型买家的限制与束缚，是刚需市场所不用面对的。广州能否向北京、上海学习，给公积金贷款购买二套房的改善型买家留一条出路，值得考虑。（记者 郑佳欣）

关键词：广州住房公积金,公积金中心,第二套住房,缴存,住房建筑面积