楼市观察：下半年真的是买房良机吗？

　　图表数据为亚豪机构根据北京市房地产交易管理网的历年成交数据统计而得，仅供参考

　　“《北京楼市的规律》一张图，告诉你如今就是买房时机了。但我仅限于对北京的分析，从2008年到现在，房地产成交量走势基本上是呈现三年一周期一轮回的规律，2008年低迷，2009年冲到高点，2010年回归中位，然后接下来的2011-2013年又一个低高中的走势，今年成交量又是低位，接下来明年还会冲上高位。而房价在过去五六年里翻了一倍，运气好的赚着了，等待的还在等待。我不说了，自己看着办吧！”这是上周一位业内专家对于楼市预期的看法，广泛流传于微信朋友圈内，并附上了一张北京楼市从2008年开始的成交波动示意图，预示着按照三年一调整的规律，明年楼市成交量将回升，价格将上涨，并暗示当下就是最佳买房时机。

　　真的是这样吗？虽然今年初以来，国内楼市唱衰声不绝于耳，楼市风声鹤唳，“拐点崩盘”言论开始发酵，救市论调也屡现市场，不少项目为了回收资金，都表现出降价让利的姿态。但购房人仍旧是最犹豫的群体，买房怕房价还会继续降，不买房又怕再次错过购房时机。那么，面对不断下探的市场，现在真的就是买房最佳时机吗？

　　6月楼市新房呈回暖趋势

　　部分楼盘又现抢房场景

　　2014年上半年宣告结束，全国楼市也经历了“由夏入冬”的过渡。在贷款额度收紧、整体调控政策不放松的“红六月”，楼市整体降温的态势依旧维持，市场观望心态还在蔓延。不过，平静的市场上仍旧掀起了一丝浪花，在保利·罗兰香谷、泰禾·1号街区、亦庄·金茂悦等几个项目的售楼处，人们看到了另外一番景象——排队、摇号、抢房的热闹场景再次上演。

　　上周六，位于通州台湖区域的泰禾·1号街区开盘，共有7栋楼，500余套房源。很多买房人都是早上7、8点钟便赶到了售楼处签到验号后进入选房等候区。因为现场选房人过多，售楼门前的通马路被堵死，一些来晚的购房人直到规定的9点半仍未赶到，主持人不得不宣布选房推迟20分钟。结果一个上午，泰禾·1号公馆推出的500余套房源便有四百六十套贴上了红色的已售标签，去化率在70%以上。

　　面对如此壮观的购房场景，就连一些购房者都“惊呆了”，甚至连连感叹：“预想的户型没抢到，只能在剩余房源中赶紧下手。”

　　类似的激烈购房场景在两周前开盘的昌平区项目保利·罗兰香谷也出现过，当时就引起业内一片惊呼。该项目在6月22日下午开盘，中午就已经涌进了两百多组购房人。根据搜狐焦点网提供的数据，最终保利·罗兰香谷此次推出的78-95平方米两居和三居，总计102套房源，一小时内便售罄。

　　同样在上周末开盘的泰禾集团旗下另一个新项目，泰禾·拾景园最终以28800元/平方米的价格推出一栋精装房源，总计七十多套，当天签约四十多套。同在台湖，首开万科公园里年初曾释放的精装价格超过3万元/平方米，后来改为毛坯房出售，价格约2.7万元/平方米。而泰禾·拾景园则是精装修交房，均价28800元/平方米，其中单价最便宜的120平方米大户型均价28000元/平方米，单价最贵的95平方米三居均价在31000元/平方米左右。

　　销售回暖源于价格松动

　　近期这些热销楼盘之所以广受关注，除了产品自身的位置、配套、品质等以外，明显让利是这些项目的普遍特征，甚至有项目的售价降幅超过了30%。

　　上周，北京首个自住房金隅汇星苑以2.2万/平方米的均价摇号入市，迫使周边项目出现了大幅度的价格松动。同位于朝阳东坝区域的首开常青藤就为应对自住房低价地冲击，上周末新推出均价3.2万元/平方米的特价房入市抢刚需客源，该价格相比2个月前销售的42000元/平方米下降了约1万元每平方米，降幅超过30%。

　　而当天入市的新盘项目泰禾拾景园宣称一整栋都是特价房。28800元/平方米的精装修均价仅略高于万科项目27000元/平方米的毛坯价，另外，开盘当天还推出了购50平方米以下房源减12万、50-70平方米减21万，超70平方米减29万的活动。

　　类似让利促销的还有保利·罗兰香谷以及京西·金泰丽湾，这两个项目的开盘价格均为26000元/平方米左右，定价与周边其他在售项目相比均属低价开盘。其中保利·罗兰香谷位于昌平区沙河，同区域5月末开盘的京投银泰·公园悦府与首开国风美唐定价都在30000元/平方米左右，相比之下，保利·罗兰香谷每平方米优惠了4000元左右。而京西·金泰丽湾位于门头沟区，周边在售的西山艺境、华润润西山等项目定价在35000元/平方米左右，京西·金泰丽湾首次推向市场开盘定价仅为26500元/平方米，也是同区域的价格洼地。

　　对此，亚豪机构市场总监郭毅分析表示，在楼市持续调控、房地产整体不太景气的状况下，开发商纷纷摆出谨慎态度，采取“现金为王”的高周转策略，尤其是像泰禾这样超过百亿元投入拿地的企业，资金压力迫使其主动让利以实现销量，回笼现金。

　　另外，这些热销盘同时也证明了，不管开发商多么绞尽脑汁举办丰富多彩的活动吸引人气，然而在“看房的人比买房的人多”的无奈现实下，大打“优惠牌”才能真正抓住购房者的心。

　　正是在各种优惠活动的刺激下，购房者们“该出手时就出手”。根据北京住建委公开数据显示，截至6月29日，虽然上周有7个新盘3400套新房源入市，但北京楼市库存却降为79928套，较6月20日的80844套有所回落，这是今年春节以来，北京楼市住宅库存由5.5万套上升至8万套后的首次回落。

　　热销楼盘目前还是个案 购房人应关注信贷政策的变化

　　不过，对于近期增加的热销盘，有业内人士就认为只能算是个案。全北京上百个在售和待售的项目，热销抢房的不足十个，只是市场下探过程中的个案式回暖。大部分项目要么价格没有丝毫松动，要么宁可捂着也不愿在市场下行时入市。

　　联美地产集团总裁助理史明就认为，目前的楼市仍然是弱市心态。今年上半年楼市整体成交量仍是连续下滑，购房者的主流心态是捂紧了自己的钱袋子，宁愿再等一等。

　　但他同时也表示，近期新盘入市量明显增多，6月最后两周有近5000套新房源入市，北京楼市的库存也从1月份低谷时的5.5万套攀升至近8万套。对于购房者来说，一方面，库存增加意味着购房者有了更多房源可供选择；另一方面，不断累积的库存沉淀了开发商的大量资金，激发了开发商降价促销的动力，购房者也因此能够得到实际的价格优惠。

　　史明认为，目前部分区域已经出现价格的回调，部分楼盘的当前售价已经接近同一区域曾出让的土地价格，可以说已跌至谷底，当前楼市抄底时机已经到来。

　　不仅如此，还有业内专家提醒买房人，对楼市影响更大的因素是信贷政策。有消息称，北京银行最近已经在内部发文，要求今年6月底前，清理所有已经提交申请的按揭贷款，符合条件的全部发放。会不会有更多银行跟进？如果有多家银行均如是行动，则信贷政策将成为提升楼市人气的最大推手。而普通购房人再做出出手决定时，也可以时刻关注首套房信贷政策的变化，包括利率优惠回归、贷款速度加快，可能都意味着购房窗口正在徐徐打开。

　　上半年新房销售额下调近四成 下半年促销优惠仍是主旋律

　　今年，房产开发商感受到了“寒意阵阵”。根据中原地产研究部的数据显示，截至6月26日，北京年内新建住宅合计签约22782套，较2013年同期的44468套下滑了48.77%，环比则下滑40.23%。剔除保障房部分外，预计整个上半年，北京新建住宅的签约金额为735亿元。较2013年上半年1190亿元下调38%，疲态尽显。

　　记者了解到，7月份北京将要入市的新盘中，将有更多项目采取低价促销的策略。像位于通州区域的华业东方玫瑰，5月中旬入市时项目均价为24000元/平方米，而其7月新入市的楼栋整体报价已调至23000元/平方米，同时低于预期价格入市的新盘还有万科天竺悦城和天资·璟庭。另外，部分楼盘尽管提高了入市价格，但却同时推出各种计算复杂、优惠幅度不等的促销举措，可以称得上明涨实稳。

　　目前北京房价是否“触底”，购房者是不是迎来了最佳买房时机？对此，亚豪机构副总经理任启鑫认为，下半年房企的促销力度或更大。随着下半年大量自住房项目的集中入市，3季度楼市成交量将会出现阶段性回暖，同时在自住房项目进一步分流刚需客群作用下，预计未来几个月或将会有更多的刚需项目进入价格调整，楼市整体呈现“量涨价跌”的局面。而对于刚需置业者来说，或许是个难得的好时机，且央行日前要求各行合理配置信贷资源，优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求，这一信号的释放将在很大程度上提升刚需置业者的信心。刚需置业者如遇到合适房源，不妨考虑入手，避免一等再等，错失良机。

关键词：楼市成交量,毛坯房出售,群作用,汇星,买房人