以房养老:值得一试的小众市场

　　借助于社会保障制度、商业保险和金融市场，现代社会已形成多种多样的现代养老方式。从商业与市场的角度来看，这些方式中有一些是大众市场，有一些则注定是小众市场。在中国，“以房养老”这种方式是一个小众市场。

　　之所以认为以房养老在中国是一个小众市场，根本的原因就是其基本原理决定了它只能为少数人所接受。以房养老，也被称为“住房反向抵押贷款”或“倒按揭”，是指老人将自己的产权房抵押出去，以定期取得一定数额养老金或接受老年公寓服务的一种养老方式，在老人去世后，保险公司或银行等金融机构收回或不收回住房使用权。显然，这里有一个重要的前提条件：需要老人“愿意”将自己的产权房抵押出去，放弃、或部分地放弃，或暂时性地放弃对房屋的所有权。也就是说，老人“不需要”或“不期望”将自己的房产留存给自己的子女。问题就在这里——按照数千年来国人形成的家庭观念、养老观念与遗产观念，至少在目前，多数人可能难以接受自己离世后房产被“别人”收走，而不是存留给下一代。

　　在目前的中国，还有一个特殊的原因决定了以房养老这种方式只能是一个小众市场：人们对于私人住宅只有至多70年的产权，这就使得房屋的实际价值大打折扣，这一点就决定了保险公司或银行等金融机构对于以房养老会采取小心谨慎的态度。此外，若是进入以房养老，产权到期之后，房屋是直接归保险公司或银行等金融机构、或是作为遗产分配给老人子女，目前也未有定论。这也更加使得市场的双方都会采取保守的态度。所以，以房养老难以为多数人所接受，至少在目前来说是如此。

　　既如此，为何又说是一个“值得一试”的市场呢？至少有三个方面的原因！第一，这种方式从金融与保险原理上来讲，从风险与收益的对称性来说，几乎是“完美无缺”的；从养老需求来说，确实提供了一种满足需求的特殊的方式；从现代保险与金融的经营来说，提供了一种具有内在价值的产品与服务类型；从社会效果来说，也是无可挑剔的，因为它可以为解决老龄化社会中最大的养老问题作出贡献。这些都决定了，这是一个实实在在的市场，是一个值得肯定的市场，是一个具有“正能量”的市场。第二，正因为如此，在部分发达国家，它已成为一种成熟的养老方式，即使这些国家的社会保障制度发达，金融市场发达，与养老相关的金融工具多样化，但以房养老也成为部分人接受的养老方式。这也从实际的角度表明，以房养老具有社会认可度。第三，前面所分析的我国现阶段以房养老的两个主要的问题(思想观念与产权期限政策)在未来都可能发生改变，无论是否有以房养老这种方式，70年产权的限期政策本身就是一个巨大的社会政策问题，因此它迟早需要得到解决；思想观念则更是因人而异，且随着社会经济的发展会发生迅速的改变；第四，中国是一个有着数亿老人的人口大国，低比例的“少众市场”对于有实力的产品或服务提供方来说也是一个具有经济价值的市场。

　　如前所述，以房养老具有值得肯定的社会效应，具有正能量，因此需要得到政府的肯定，得到社会的肯定，得到媒体的肯定。很可惜的是，迄今，政府对此已有正确的认识，而社会与媒体上的多数言论没有正确理解以房养老。过去几年，社会和媒体对以房养老进行了多番“炒作”，先是纠结于这个概念，将其与房屋抵押贷款等金融工具相混淆；后又在一定程度上曲解了国家的有关养老产业规划，担心政府对所有人“强制实施”以房养老；此番在保监会出台相关试点意见后，又渲染以房养老的风险，或是将其与其他金融工具相比较以突出其劣势，这些其实都是陷入了一种思维的误区。我们需要明确的是，以房养老是一种有价值的养老方式，是一个特殊的小众市场，不能要求其满足所有老人的养老需求，不能要求其具有所有养老方式的优越性，更不需要担心政府会将其作为一种主要的养老方式来强制实施。只能说，以房养老是一种商业行为，是一种可以满足、且能很好地满足少数人养老需求的方式。

　　对于保险公司等金融机构来说，有实力的机构应当去探索以房养老这一市场。毕竟，在目前已有超过两亿老年人口的庞大的人群中，哪怕是只有很少一部分人愿意接受这种方式，也是有一定的市场需求的。并且，人们的观念在快速地改变，愿意接受这种方式的人肯定会快速地增加。

　　对于政府部门来说，可以说是已经认识到以房养老的价值，现在需要有一定的政策支持使得“以房养老”的房产在70年产权到期后如何处置应有法可依。须知，中国人口众多，老年人是一个十分庞大的群体，政府提供的养老能力有限，需要借助多种市场机制帮助解决养老资金与养老服务问题，因此对于任何有价值的养老方式都应当实施鼓励政策。而从过去十余年的情况来看，以房养老从最初的概念提出到个别城市计划试点，再到又因无相应法律保障而陷入难解困局，政策和法规层面一直处于“原地打转”的状态。此次保监会的指导意见也更多地停留在具体落地层面，民众和金融机构真正关心的配套制度和政策依然没有进展，也就很难提高民众和市场机构的积极性，政府鼓励以房养老的愿意只会落空。可以说，政府有责任在权衡各方利益的基础上，制定具体可行的政策，并完善相关房产评估、政策咨询、纠纷仲裁、风险分担机制，鼓励各类金融机构的积极参与。

　　对于有养老需求的人来说，从宏观的层面上，从制度的层面上，并不需要担心以房养老是一个“陷阱”。相反，需要认识到，以房养老是市场化运作的一种金融保险服务，是适合于特定人群的一种商业行为和市场化的机制，可以帮助老年人手中的不动产增强流动性、变成可支配的资产，是基本养老保障的一种补充，是自愿的、自主选择的行为。至少，对于有独立产权房的、没有直接继承人的、中低收入水平的城市老人，以房养老或许是一种可以选择的方式。当然，在微观层面，真正投入以房养老时，需要选择合适的保险公司，选择合适的产权转移方式，选择合适的保障类型，选择合适的“入市”时机，特别是要关注房屋价值的变化情况。任何市场行为都是一种风险选择与收益权衡行为，以房养老也不例外。根据自己的养老需求，在承担一定风险的情况下，获得合适的养老资金及养老服务这种收益，这就是一种市场行为。-申曙光(作者系中山大学社会保障研究中心主任)