十论楼市之四：自住房能否降低北京房价？

　　6月23日，北京首个自住房项目金隅汇景苑项目摇号。据称，中签率为1:68。

　　从2013年到2014年，北京市承诺两年7万套自住房的供给量，目前来看，已经对房地产市场产生了实质性的作用，尤其是对刚需性购房的需求来说，自住房改变了这些人群的购房预期，从而使得市场上刚需性购房需求，几乎在一夜之间消失。

　　一位开发商感慨，目前纯商品房项目只能做大户型，做豪宅，带精装修，卖高价才有市场，因为单纯便宜的刚需性房子，已经卖不出去了。

　　有分析人士指出，北京市商品房新房交易每年在13万套以上，两年累计7万套自住房的供应，从供给量来说，是无法满足所有刚需人群的购房需求的。如今首个自住房项目摇号中签比例是1:68，后面几乎所有的自住房项目，可能中签比例都在几十比一的规模上，这样的供给，对市场来说，又有什么意义呢？

　　最为关键的是，北京市自住房摇号规则当中写着，申请人群分为优先家庭和非优先家庭。北京市户籍、符合保障房申请条件的人群都为优先人群；而外地人等真正的夹心层购房人群，都为非优先对象，能否申请得上，还不得而知。

　　人们或许会有疑问：既然注定了大部分人申请不到自住房，那么为何北京房价还能受自住房影响呢？

　　这里面就是一个预期的问题。人都说，信心比黄金更宝贵。但是，当大家对楼市失去信心的时候，尤其是刚需性购房需求可以通过其他途径获得解决的预期出现的时候，人们就不会再担心自己买不上房，或者再等就会涨价的问题了。

　　简而言之，虽然北京市这十几万申请自住房的家庭未必能够家家都申请到自住房，但是参与申请的家庭，都有一个预期，那就是自己会申请到自住房。就好比目前北京市购车的摇号一样，虽然中签率很低，但是大家都还对自己中签抱有期望，每个月还会专门去网上查看自己是否中签。

　　有了这样的一个预期，那些本来是刚需性商品房购买对象的家庭，都延缓了自己的购房计划。因为自住房价格比周边商品房低30%左右，人们又有一个“买到就是赚到”的心理，所以真正的刚需家庭，都将自己排队买自住房，作为2014年置业的第一件大事。

　　还有一个原因，那就是北京目前的房价的确已经高得太离谱。动不动一套房子的价格都在200-300万元，甚至更高，首付就需要100万元左右。很多刚需性购房家庭实在是无力承担高房价，转而对自住房抱有极高的期望。

　　目前，北京房价进入了调整和下行的周期。在这个时候，普通购房家庭都会有一个预期，一旦自己买商品房，如果房子降价，自己就会损失，而买自住房，这个房子是不会出现价格调整的。至少在房价降价的时候，不会有心理上的折磨，而寻得一个安慰。

　　说了这么多，再回到我们开始的话题，北京市自住房供给，能否降低北京的房价？

　　首先，从统计数据上来说，是可以的，因为限价房、自住房，北京市都是作为商品房房价进行统计的，自住房房价低，大量自住房入市，自然可以起到拉低房价统计数据的作用。

　　其次，从未来3-5年的周期来看，自住房供给缺乏一个长远的规划。北京市只是提出了2年建设7万套自住房的计划，而过了2014年，以后是否还建设，还没有一个明确的说法。

　　最后，从2012年开始，北京市出让的地价就已经很高，目前的商品房房价基本上都是平本，而自住房基本是赚吆喝，这种高地价和低房价的局面能持续多久？

　　目前，因为预期的改变，导致了很多刚需购房需求观望，但是一段时间以后，很多刚需购房需求发现自己买不上自住房，必然会回到购买商品房的途径上来，这就形成了纯商品房购买需求突然增加的问题，届时，房价还能hold住吗？

关键词：北京房,北京市,商品房