房企信心走弱 一线土地市场转折点隐现

　　今年前4月，各地新房销售表现低迷。相比之下，一线城市的土地市场依然热度不减，在今年连续出现地王地块。而随着资金趋紧，市场观望情绪浓厚，开发商信心也逐渐走弱。5月16日，上海平凉地块以低于市场预期的37%溢价率成交，楼面地价不到4万元。一改上海之前凡宅地必有高溢价率的特点，显示开发商对一线城市信心也有减弱。5月21日下午，广州市国土房管局出让萝岗镇龙片区两宗旧厂改造的住宅用地和商业地，这两宗地均被广东中泰国际集团拿下，总价不足9亿元，折合楼面地价分别为4334元/平方米和3662元/平方米。楼面地价甚至不到对上上周拍出的萝岗新地王地价的一半。中原集团分析人士指，种种迹象显示一线城市的住宅地块正出现转折点，土地市场或将全面转淡。

　　土地市场表现分化明显

　　国家统计局数据显示，2014年1-4月份，全国房地产开发企业土地购置面积8130万平方米，同比下降7.9%，降幅比1-3月份扩大5.6个百分点；土地出让金2214亿元，增长9.6%，增速回落1.8个百分点。同期，全国商品房销售额18307亿元，下降7.8%，降幅比1-3月份扩大2.6个百分点。其中，住宅销售额下降9.9%，办公楼销售额下降10.2%，商业营业用房销售额增长3.5%。

　　而与之对应的是重点城市土地市场的迅速遇冷。比如2014年4月下半月以来，多个城市土地拍卖不景气，济南、苏州、杭州、南京、武汉、天津等城市流拍地块显著增加，底价成交成为主流。

　　据中原集团监测，今年前4个月40个主要城市含住用地成交面积较去年同期下降约22%，与2008-2013年同期均值基本持平。其中二线及三四线城市不尽如人意，前4个月含住用地成交面积同比降幅超20%。而一线城市则依然稳健，成交面积为近5年来第二高位，略低于峰值的2010年同期，同比上升约23%。

　　从城市层面看，今年前4个月，北京成交面积与去年同期基本持平，但受开发商竞争激烈影响，地价持续攀升，尤其是进入3月后，几乎所有宅地都以高溢价率成交，使得土地出让金同比倍增；广州则受益于供应大幅增加，出让金创历史同期最高；而上海受供应增加和竞争激烈双重因素影响，出让金同比大幅上升约157%。

　　土地供应下滑

　　供应方面，含住用地供应也出现下滑。40个城市数据显示，今年前4个月，供应面积同比下降约15%。除一线城市供应面积较去年同期小幅上升约3%外，二线及三四线城市均下降17%左右。

　　据中原集团人士分析，一线城市宅地受前期供应持续下降影响，5月仅上海和广州各有4宗宅地到期，到期总面积约50.27公顷，较4月成交面积几近腰斩，下降约53%。就具体地块来看，广州和上海仅各有1宗相对热点地块到期。而本月到期地块底价总额仅仅不到80亿元，即使上述两宗地块以极高的高溢价成交，土地出让金亦将远低于前4个月出让金均值(约358亿元)。从目前已经成交的上海及广州土地出让结果来看，开发商对一线城市信心也开始走弱。

　　土地财政依赖驱动调控松绑

　　而据同策咨询机构近日发布的《45个楼市限购城市土地财政依赖度分析报告》显示，以城市土地出让金/城市一般性财政收入×100%来计算得出的土地财政依赖度，在2013年全国45个楼市限购城市中，土地财政依赖度超过80%的共13个城市，占比近三成，依次是杭州、佛山、南京、长沙、三亚、合肥、福州、昆明、济南、徐州、宁波、温州、成都；其中，杭州、佛山、南京、长沙4个城市超过100%，杭州为45个楼市限购城市中土地财政依赖度最高的城市，土地财政依赖度高达156.4%。另外，广州去年的土地出让金为690.96亿元，相比一般预算财政收入1141.79亿元，其土地财政依赖度为60.5%。

　　同策咨询研究部总监张宏伟表示，从经验来看，土地财政依赖度越大的城市，其首先放松限购政策的可能性就越大。当前，尽管部分城市相关部门已出面辟谣，但是总体来言，“研究放宽限购政策”或许成为相关部门短期内摆脱这种还债的险局的探索之路。

关键词：土地市场,转折点,出让金