解读小产权房最新政策

　　一、什么是小产权房？

　　国家发产权证的叫“大产权房”，国家不发产权证的叫“小产权房”。大、小产权房的争议不在房屋所有权，而是土地使用权。小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称“乡产权房”。“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。

　　根据我国土地管理法和有关政策，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”；任何单位和个人不得租用、占用集体土地搞房地产开发。此外，小产权房也与国家严格保护工地的政策相违背。因此，小产权房实质上属于违规建筑，国土资源部、住建部曾发文《关于坚决遏制违法建设、销售小产权房的紧急通知》要求小产权交易，严格排查治理全国小产权房状况。

　　二、小产权房存废争议两极分化，尴尬地位让人又爱又恨

　　在国家从严治理小产权房的严肃氛围下，小产权房销售市场却并未遇冷，在多数城郊已建成的小产权房很快销售一空。虽然明知小产权地位尴尬，但是高昂的正规商品房房价仍然使购房者望而却步，只能退而求其次选择相对低价的小产权房。

　　已经购房的徐女士称其购买的小产权房即将交房，但因为吃不准未来小产权房的命运，目前感到进退两难。据其透露，与她有同样情况的人不在少数。徐女士老家菏泽，一直在深圳创业。“其实我也想购买有证的商品房，但价格太高了，同样位置的商品房，价格都在每平方米3万元以上，而我没有社保，因此无法很轻松便捷地贷款，更不要说公积金贷款了。

　　“如今，她只能默默祈祷，希望补交各种费用后，将房子“转正”。虽然‘转正’要交不少钱，但总比拆除强，毕竟房子还是自己的。就算能拿回原购房款，再加一定比例的补偿，现在也根本买不到一套像样的房子。”在她看来，“转正”是最好的结果，即使无法“转正”，能这样继续住下去也行。这是购买小产权房屋主们的普遍心理。

　　三、小产权房治理需大智慧，“转正”工作要分而治之

　　2014年房地产蓝皮书称，对小产权房，应当否定的是其违法违规的一面，尤其是与严格保护耕地的基本国策相冲突的行为；应该肯定的是其填补城市住房供应缺口和促进农民增收的一面。总体上，应承认小产权房的作用和价值。

　　小产权房治理工作关系到我国城镇化建设的成败，在大量农户涌入城市的背景下，如何满足其基本的住房需求是一个严峻问题。小产权房有助于改善城市住房的社会价值已得到多数人承认，因此对其治理工作也要分而治之，做到合法、合理、更合情。

　　对于新建小产权房应严格控制，依法排查，从用地审批到建设、销售等多环节入手，防止土地资源的浪费。而对于已经被住户持有的小产权房，治理更需智慧。蓝皮书建议，自留地上的农村房屋(须符合安全和居住使用要求)同城市房屋一样可以自由买卖或出租，非自留地上的农村房屋不能买卖或出租，只能自用；同时，应允许城镇居民到农村购买或租赁自留地上符合安全和居住使用要求的房屋。专家学者主张将小产权房纳入经济适用房或者保障房体系，建议在符合土地用途和城乡规划的前提下，使大部分小产权房合法化、规范化，以促进城镇化和房地产市场的健康发展。

　　四、深圳历史违建“转正” 12个社区1个街道试点

　　深圳历史遗留违建处理终于迈出决定性一步，12个社区1个街道被敲定为试点区域。2014年4月1日，《〈深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定〉试点实施办法》正式实施，全市12个社区和1个街道作为首期选取的试点，将开展为期一年的历史遗留违法建筑分类处理试点工作。据统计，试点区域内已申报的历史遗留违法建筑(含非原村民所建住宅类)总计21831栋，它们将成为深圳历史遗留违建处理的首批对象。

　　收购的违建纳入保障房

　　历史违建的具体分类处理工作将在2015年3月31日前完成。

　　根据《工作方案》，对符合处理确认条件的历史遗留违法建筑，按照《实施办法》依法予以处理确认。对已核发《确认决定书》的建筑办理房地产登记手续。对已取得《拟确认通知书》且申请收购的历史遗留违法建筑，组织相关部门以市、区政府指定机构的名义依法予以收购并办理初始登记；根据房屋实际安全状况纳入临时性保障性住房。对已取得《拟确认通知书》未申请收购且未办理房地产初始登记的，可以依法实施征收。

　　自实施办法出台后，市政府一直强调，对非原村民所建住宅类农村城市化历史遗留违法建筑、对以房地产开发为目的未经批准建设的住宅类违法建筑，不予处理确认。此次《工作方案》明确，市规划国土委、试点区域所在区政府，将在7月1日前制订非原村民所建住宅类历史遗留违建临时使用具体办法。

　　历史遗留违建处理办法

　　1、确权对符合处理确认条件的历史遗留违法建筑，按照《实施办法》依法予以处理确认。对已核发《确认决定书》的建筑办理房地产登记手续。

　　2、简易处理对于已列入城市更新年度计划的城市更新单元内、经依法批准的房屋征收和土地整备项目确定拆除范围内涉及的历史遗留违法建筑，不属于应当依法予以拆除或者没收的，进行简易处理。

　　3、罚款对于需要罚款的历史遗留违法建筑，依法进行调查取证、认定，并作出行政处罚告知书。

　　4、收购对已取得《拟确认通知书》且申请收购的历史遗留违法建筑，组织相关部门以市、区政府指定机构的名义依法予以收购并办理初始登记；根据房屋实际安全状况纳入临时性保障性住房。

　　5、征收对已取得《拟确认通知书》未申请收购且未办理房地产初始登记的，可以依法实施征收。

　　6、临时使用备案对符合《实施办法》规定条件的历史遗留违法建筑办理临时使用备案。加强监管，对未办理临时使用备案的历史遗留违法建筑擅自出租、进行经营性活动的，依法予以查处。已办理临时使用备案的历史遗留违法建筑违反规定，擅自改变功能的，责令停止违法行为，限期改正；逾期未改正的，依法收回临时使用备案证明。

　　7、依法拆除或没收对未按要求补申报的历史遗留违法建筑进行临时管理，并依法迁出或者强制迁出有关单位、人员。对属于依法应当拆除或者没收的历史遗留违法建筑，依法组织行政处罚决定的作出和执行。对依法应当拆除、没收或者具有严重安全隐患的历史遗留违法建筑实施停水、停电、停气；对私拉乱接行为，要按照《实施办法》规定落实行政处罚。应当拆除或者没收的历史遗留违法建筑符合《实施办法》有关规定的，依法予以补偿、补贴或者安置。

关键词：产权,历史,建筑,违法,政策