央行“窗口指导”背后：个贷占房贷七成关乎房企“血脉”

　　面对持续下滑的市场销售，央行5月12日关于个人房贷的“窗口指导”，让房企看到了一线曙光。

　　“没有开发贷项目可以继续做，没有个人房贷开发商就只有等死。”近日，某房企高层对记者说。

　　据估算，银行贷款在房地产行业资金构成中，占50%左右。而个人房贷又是重中之重，央行统计数据显示，去年末和今年一季度末，个人房贷在全部房地产贷款中占比都高达近70%。

　　业内人士认为，个人房贷供给直接影响房企现金流，通过增加信贷投放可以稳定市场信心，同时避免刺激投资冲动。在监管层已发出“号召”的情况下，银行房贷审批提速将是大概率事件，但增加信贷投放则言之尚早。

　　房企现金流命脉

　　某股份制银行信贷部门高层告诉记者，来自银行体系的各类资金，在房企资金构成中的占比最高时曾经达到80%左右，而自有资金、募资等只占20%；近年来随着信托、私募等市场兴起，银行资金占比有所下降，但仍达到50%左右。

　　按照央行的分类，房地产贷款分为地产开发贷、房产开发贷、个人购房贷款三类。上述股份制银行人士称，各企业情况不同，且缺乏权威数据，个贷在房企资金中具体比例很难测算，但占比肯定高于开发贷。

　　“房企预收账款和营业收入产生的现金流，有相当部分来自个贷。”正略钧策副总裁薛迥文说，这部分资金正是房企最为重要的资金来源。

　　央行贷款投向报告显示，截至去年底，全国银行业金融机构人民币房地产贷款余额为14.61万亿元，同比增长19.1%。其中，房产、地产开发贷余额共计4.59万亿元，占比约三成，而个贷余额则为9.8万亿元，占比约七成。到了今年3月末，全国房地产贷款余额进一步增长到15.42万亿元，其中开发贷余额共计4.9万亿元，个贷余额10.29万亿元，后者仍占房贷总量68%。

　　而由于销售不景气，房企资金状况已经不容乐观。上海易居房地产研究院发布的一份报告显示，同去年全年相比，今年一季度开发商国内贷款、利用外资、自筹资金和其他资金的同比增速分别下降12.7个、66.7个、11.7个和30.8个百分点。

　　在此情况下，个人房贷已成为房企现金流的命脉。央行数据显示，去年四季度和今年一季度，全国银行业金融机构个人购房贷款环比分别增加了3300亿元、4900亿元，同比增长21%、20.1%，但增速环比也分别下降0.1、0.9个百分点。

　　央行的逻辑与银行的顾虑

　　“开发商敢说不要开发贷，但绝对不敢说不要个贷。”某房企高层对记者说，个贷关乎销售回款，对现金流产生直接影响，因此比开发贷更为重要。

　　上述股份制银行人士则称，开发贷和房贷同样重要，但开发贷是消耗资金，个贷则产生现金流，在项目后期重要性要大于开发贷，甚至是决定房企死存亡的命脉，增加个人房贷供给，可以改善房企现金流。

　　房贷还涉及资金来源渠道问题。某股份制银行地产金融部高层对记者说，开发贷融资渠道较多，即使不能从银行贷款，开发商也有其他融资渠道，而个人房贷则只有银行这个唯一通道。央行此次之所以未提及开发贷，可能也与此有关。“买房子的人拿到了房贷，开发商才能卖房子，才有资金还前面的贷款，否则资金链就要出问题。”

　　而在一名浙江房企人士看来，监管层也希望通过刺激销售来稳定市场，但不愿直接干预。同时，放松开发贷意味着鼓励投资，而在房地产市场泡沫膨胀的情况下，这不是监管层愿意看到的结果。

　　不同于以往，央行此次虽然向银行提出了要求，却未明确房贷投放的具体指标，而这也为政策执行留下了悬念。

　　“银行是独立的市场主体，有自由选择权，怎么去考核、风险谁来承担，都没有具体措施，估计象征意义要大于实际效果。”薛迥文分析，这为银行执行政策提供了弹性空间。

　　上述股份制银行人士也对记者说：“监管层既然有要求，银行肯定会响应，但响应到什么程度很难判断，估计动作不会太大。”他称，在历史上，就曾有过监管层号召但银行消极行动的先例。

　　上述业内人士均认为，银行的顾虑主要来自两方面，一是个人房贷利润相对较低，若降低利息，会影响银行利润；二是目前资金紧张，若不放松信贷规模管控，银行不可能拿出更多资金投向房贷。

　　“换句话说，如果收入不能覆盖成本，或者利润空间很小，银行肯定不愿干。”上述股份制银行人士说。

　　此外，正在加剧的房地产市场风险，也增加了银行顾虑。“2008年市场也出现了风险，但4万亿出来之后，房价嗖的一下就上去了，这次一些中小开发商真的挺不住了，大家都要做好过冬的准备。”上述股份制银行人士说。

关键词：银行,开发,房贷,资金,个人